倫敦，一座高層建筑公寓的43層——富力創(chuàng)始人、聯(lián)席董事長張力正在這里，度過他被24小時(shí)監(jiān)視居住的日子。

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張力此時(shí)的處境，是由于他在中國宴請(qǐng)美國舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄。根據(jù)媒體消息，張力于2022年11月30日被倫敦警方逮捕，他以1500萬英鎊保釋，并就引渡提出異議。

富力則于12月12日發(fā)布聲明稱，正針對(duì)此錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)；次日，富力上市公司再發(fā)公告撇清關(guān)系，直指涉事的項(xiàng)目是張力個(gè)人持有，與上市公司無關(guān)，保釋金也并非富力所提供。

富力正極力從張力行賄的漩渦中擺脫，但這家曾經(jīng)的千億房企出海之路也并非坦途。

2013年，富力在馬來西亞柔佛州投資85億元建設(shè)公主灣項(xiàng)目，之后富力在英國、澳大利亞等多地落子，加大海外布局，但它們最終并未為富力帶來可觀的業(yè)績貢獻(xiàn)。富力后來也將部分海外資產(chǎn)擺上貨架，僅余為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目。

從2012年中資房企出海潮起，再到2017年逐漸退守，及至近兩年受累海外投資所帶來的“后遺癥”，中資房企出海之難，不言而喻。

回溯這10年風(fēng)起風(fēng)停，中資房企困于海外，與商業(yè)邏輯、戰(zhàn)略定位的差異不無關(guān)系。當(dāng)中資房企體味到這種局限，中資房企的出海潮或許也難以再現(xiàn)。

禍起行賄

張力此次被逮捕，并不意外。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，張力被逮捕與美國舊金山公共事業(yè)部原主管穆罕默德·努魯?shù)母瘮“讣嘘P(guān)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的美國司法部于2021年12月17日發(fā)布的新聞稿顯示，努魯在認(rèn)罪協(xié)議中承認(rèn)，他曾利用官方職位使一位來自中國的開發(fā)商受益，該開發(fā)商在舊金山有一個(gè)價(jià)值數(shù)百萬美元的項(xiàng)目，努魯曾多次與這位開發(fā)商會(huì)面，并幫助這位開發(fā)商旗下項(xiàng)目獲得必要的批準(zhǔn)。

努魯承認(rèn)，由此他獲得了免費(fèi)旅行、禮物和福利。

第一財(cái)經(jīng)報(bào)道指出，這位中國開發(fā)商指向了富力張力及其旗下公司Z&L Properties所持有位于舊金山的555 Fulton。

2015年，Z&L Properties在舊金山開發(fā) “555 Fulton”，這是一座豪華的中層公寓，位于美國舊金山灣區(qū)南部的圣荷西市，計(jì)劃興建兩棟高層住宅大樓，共有139個(gè)單位。

富力方面回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，“美國項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)合規(guī)，對(duì)方到中國出差，張力請(qǐng)吃飯、住酒店只是中國的待客之道，并不涉及到行賄?！?/p>

一位在海外有地產(chǎn)項(xiàng)目的中小開發(fā)商人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，這種差異是思維方式上的不同。

“中國開發(fā)商之前沒有意識(shí)到對(duì)有官方身份的個(gè)人提供免費(fèi)吃飯住宿是違規(guī)行為。這幾年，這種行為被披露得越來越多，中國開發(fā)商行為也更加受到相關(guān)方的關(guān)注，因此這種風(fēng)險(xiǎn)是更高的?！鄙鲜鲋行￠_發(fā)商人士指出。

具有加州律師執(zhí)業(yè)資格的上海瀛泰（臨港新片區(qū)）律師事務(wù)所主任翁冠星律師也持相同態(tài)度。翁冠星表示，“國外對(duì)于賄賂的定義與國內(nèi)有較大區(qū)別，通常國內(nèi)只是正常人情往來的‘尺度’，在國外就可能構(gòu)成犯罪。本案中，即便如張力所稱的只是請(qǐng)吃飯，如果開了幾瓶名貴紅酒，完全可能構(gòu)成違法?！?/p>

富力方面在對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的回應(yīng)中則指，張力已聘請(qǐng)海外律師團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)訴。境外律師團(tuán)隊(duì)包括美國、英國的律師就相關(guān)事件研判后，均認(rèn)為事件結(jié)果可控，預(yù)計(jì)將會(huì)向和解或無罪的方向爭取，同時(shí)已經(jīng)積極與英國、美國的法院進(jìn)行溝通。

在張力之前，也有四家房企一度卷入“行賄”羅生門中。

根據(jù)界面新聞，2020年6月23日，洛杉磯市市議員何塞·惠澤爾因涉嫌從中國房地產(chǎn)企業(yè)收受約150萬美元的賄賂，被聯(lián)邦調(diào)查局（FBI）逮捕。其時(shí)被點(diǎn)名的四家中國開發(fā)商，分別是深圳新世界集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)、中國泛?？毓杉瘓F(tuán)和深圳合正集團(tuán)。

綠地、泛海對(duì)此持堅(jiān)決否認(rèn)態(tài)度。

海外漂流

即便沒有行賄風(fēng)波，中資房企的出海之路也并非一帆風(fēng)順。

盡管張力本次被逮捕與富力地產(chǎn)無太大關(guān)聯(lián)，富力地產(chǎn)也強(qiáng)調(diào)該案件將不會(huì)對(duì)其業(yè)務(wù)及營運(yùn)有任何重大不利影響。管中窺豹，富力地產(chǎn)近年來在海外的投資，也值得審視。

被外界熟知的例子是，2013年，富力地產(chǎn)在馬來西亞柔佛州投資近85億元建設(shè)公主灣項(xiàng)目，這一項(xiàng)目自2014年開盤，直至2017年銷售情況仍不甚理想，三年累計(jì)完成銷售額僅約35億元。

記者查閱富力地產(chǎn)2022年中期報(bào)告發(fā)現(xiàn)，富力地產(chǎn)目前海外仍剩澳大利亞、馬來西亞、柬埔寨和英國四個(gè)國家的項(xiàng)目，總共貢獻(xiàn)銷售額約4%，其中澳大利亞、馬來西亞分別貢獻(xiàn)了5億元、2.15億元的銷售額。

與富力地產(chǎn)幾乎同時(shí)布局馬來西亞的龍頭房企碧桂園，其旗下森林城市項(xiàng)目也逐漸隱匿。

森林城市曾是碧桂園的“頭號(hào)工程”。根據(jù)碧桂園的規(guī)劃，森林城市填海造地14平方公里，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)30年，投資超過2500億元。

2017年，森林城市停止在中國內(nèi)地的銷售計(jì)劃，曾經(jīng)創(chuàng)下近200億元銷售額的大型項(xiàng)目，至此轉(zhuǎn)向。

在碧桂園2021年年報(bào)及2022年中報(bào)中，森林城市已經(jīng)蹤跡難覓，碧桂園也不再單獨(dú)列出這一項(xiàng)目的銷售額情況，而歸在其他的類別當(dāng)中，與廣西、遼寧等30個(gè)區(qū)域并列。今年上半年，這30個(gè)區(qū)域總共貢獻(xiàn)了占比約28%的銷售額，約518.28億元。

更多的房企則早早揮別了旗下的海外項(xiàng)目。

2018年開始，萬達(dá)開啟海外項(xiàng)目的出售計(jì)劃，當(dāng)年，萬科將英國倫敦的萬達(dá)?倫敦ONE、美國洛杉磯的One Beverly Hills以及兩個(gè)澳大利亞項(xiàng)目陸續(xù)出讓；2020年，萬達(dá)將最后一個(gè)海外項(xiàng)目位于芝加哥的一處物業(yè)出清，至此萬達(dá)再無海外地產(chǎn)投資。

不過，房企海外投資也有相對(duì)成功的案例。

例如，綠地控股在2022年10月宣布對(duì)其旗下9只美元債展期時(shí)就承諾，境外項(xiàng)目所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金回款將全部用于延期后債券的支付賬戶，包括利息支付。

而根據(jù)推算，從2022年至2027年，綠地控股境外項(xiàng)目的凈回款總額預(yù)計(jì)大約有30余億美元。此外，綠地控股在債券條款中加入征信承諾，可作為征信的資產(chǎn)包括綠地位于美國、加拿大、澳大利亞、英國、韓國以及馬來西亞等海外的多個(gè)項(xiàng)目。

最終，綠地的這份展期方案獲得投資者的通過，9只美元債展期成功。

潮起潮落

回溯近10年中資房企出海的潮起潮落，這些房企在商業(yè)邏輯上的水土不服，有許多值得行業(yè)警醒的地方。

匯生國際投資總裁黃立沖在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，許多房企出海的年代，全世界許多房產(chǎn)的主要客戶都是中國人。這也導(dǎo)致了他們當(dāng)時(shí)都沒有重視本地客戶，因?yàn)閮煞N客戶本身的需求是不一樣的，本地客戶會(huì)清晰計(jì)算投資回報(bào)、租金收入等，他們追求的生活方式也與中國人不同。

這些差異，導(dǎo)致中資房企在國外的規(guī)劃與建設(shè)之中，存在先天的不足。

這的確是現(xiàn)實(shí)的問題。富力地產(chǎn)就曾在2014年中報(bào)中毫不諱言服務(wù)于中國投資者的目標(biāo)，“越來越多中國投資者正積極物色在海外國家的物業(yè)投資機(jī)會(huì)，我們預(yù)期已落成的開發(fā)項(xiàng)目將吸引廣泛中國投資者的興趣?！?/p>

黃立沖表示，房地產(chǎn)是跟風(fēng)土和位置分不開的，不管你再有錢、是過江龍，要開發(fā)出當(dāng)?shù)厝怂矏鄣姆孔右挟?dāng)?shù)氐纳罱?jīng)驗(yàn)和文化體驗(yàn)，但中國大部分的開發(fā)商喜歡高舉高打、喜歡大盤開發(fā)，因?yàn)檫^去很長一段時(shí)間中國土地價(jià)格是不斷漲，所以很多開發(fā)商到了海外也買了大塊的土地，通過提高容積率來獲利。

“大塊地的滾動(dòng)開發(fā)，是建立在發(fā)展很快的基礎(chǔ)上，但國外的發(fā)展速度是相對(duì)平緩的，所以囤地成本很高，也不適合滾動(dòng)開發(fā)。另外，由于沒有本地經(jīng)驗(yàn)，在貸款方面中國開發(fā)商沒太多優(yōu)勢(shì)，所以成本也比較高，這些都是他們的短板。”黃立沖強(qiáng)調(diào)。

事實(shí)上，就算是中國人，他們對(duì)中資房企的態(tài)度，也是相對(duì)中立。

一位在澳大利亞居住多年的中國人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他對(duì)中資房企在當(dāng)?shù)亟ㄔ祉?xiàng)目的看法是，“看起來很豪華，很有錢。但我不會(huì)買，因?yàn)楹苜F，投資回報(bào)率不高，同等條件下，不會(huì)是我的首選?！?/p>

中資房企海外紛紛折戟，大環(huán)境推動(dòng)下，未來應(yīng)該也不會(huì)有更多的中資房企選擇“走出去”。

這場(chǎng)黃粱之夢(mèng)，伴隨幾多風(fēng)波，終將落幕，終將醒悟。