靴子落地，上周就開(kāi)始盛傳的 “金融16條”終于發(fā)布，為房地產(chǎn)行業(yè)融資引入活水。

11月23日晚，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。其中對(duì)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序重點(diǎn)提出了6條措施，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人住房貸款、建筑行業(yè)信貸投放、存量融資展期、債券融資和資管產(chǎn)品融資；積極做好“保交樓”金融服務(wù)。

其他還包括積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置；依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益；階段性調(diào)整部分金融管理政策；加大住房租賃金融支持力度。

(資料圖)

同日，國(guó)常會(huì)也指出要加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)債的支持力度，適時(shí)適度運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕；落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策；推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

授信密集 開(kāi)發(fā)貸熱度回升、審批尚未放松

消息一出，各大機(jī)構(gòu)火速響應(yīng)，動(dòng)作頻頻，各家銀行開(kāi)始密集向開(kāi)發(fā)商簽約大額授信。

此外，11月以來(lái)，房企在債券融資方面也開(kāi)始加速。11月23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，11月以來(lái)，已有4家房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，包括龍湖集團(tuán)內(nèi)200億、美的置業(yè)150億、新城控股150億、萬(wàn)科280億。

有房地產(chǎn)融資部人士向記者表示，最近銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶奪客戶，紛紛下調(diào)貸款利率，普遍在3%左右，最低達(dá)到了2%區(qū)間，不過(guò)還是要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和項(xiàng)目情況。據(jù)此來(lái)看，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸熱度有所回升。

但記者調(diào)查了幾家銀行發(fā)現(xiàn)，在具體的執(zhí)行層面，各銀行暫時(shí)沒(méi)有降低審批標(biāo)準(zhǔn)。一家國(guó)有大行武漢某支行的開(kāi)發(fā)貸負(fù)責(zé)人表示，目前，開(kāi)發(fā)貸額度充足，但開(kāi)發(fā)商想要獲取貸款依舊不易，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商一般要到總行辦理，授信還是很難批下來(lái)。另一家股份制銀行的開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，目前還是按照原來(lái)的要求在執(zhí)行。

在貸款利率方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量是決定性因素。上述國(guó)有行負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)貸利率遵循一事一議原則。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不景氣，大開(kāi)發(fā)商利率在4%左右，民營(yíng)開(kāi)發(fā)商在5%以上。

一家城商行的開(kāi)發(fā)貸負(fù)責(zé)人告訴記者，他們銀行放貸主要取決于項(xiàng)目情況，“項(xiàng)目好的話，我們可能會(huì)不計(jì)成本的做，如果項(xiàng)目差一點(diǎn)，在資質(zhì)、擔(dān)保方式等方面有欠缺的話，利率可能就高一些，這都可以談的”。所有審批通過(guò)后，大概一個(gè)月就可以放款。

上述國(guó)有行設(shè)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的白名單。要獲得該國(guó)有大行的貸款，開(kāi)發(fā)商首先是要百?gòu)?qiáng)企業(yè)，然后要是白名單客戶；如果不在白名單里，就需要評(píng)估其各方面表現(xiàn)，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)要達(dá)到大概75%。

目前，個(gè)人按揭貸款在利率方面調(diào)整的余地不多，部分銀行在細(xì)節(jié)上略有寬松。記者了解到，在上海，建行按照收入來(lái)算貸款額度比較寬松。

信托行業(yè)仍在觀望

信托支持也是此次“金融16條”中的一大亮點(diǎn)。《通知》明確提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

信托業(yè)協(xié)會(huì)披露數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.42萬(wàn)億元，同比下降31.73%，環(huán)比下降9.55%，占比進(jìn)一步下降至9.53%。

但一位資深信托行業(yè)人士告訴記者，目前行業(yè)大多持觀望態(tài)度。一是因?yàn)橐恍┬磐泄居嘘P(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的存量風(fēng)險(xiǎn)不?。欢且?yàn)槟壳笆袌?chǎng)里可選的公司或項(xiàng)目不多。

如上述數(shù)據(jù)所示，盡管房地產(chǎn)信托占比進(jìn)一步下降，但房地產(chǎn)信托仍是逾期大戶。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)公開(kāi)資料不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月6日，10月已披露信托產(chǎn)品逾期共有12款，涉及金額40.39億元，房地產(chǎn)類信托仍是逾期大戶，有11款產(chǎn)品逾期，數(shù)量占比91.67%，涉及金額39.54億元，規(guī)模占比97.90%。

從全年情況來(lái)看，2022年1-10月已披露的信托產(chǎn)品逾期規(guī)?？傆?jì)1043.79億元，逾期產(chǎn)品數(shù)量共166起。其中，截至11月6日，今年以來(lái)已披露的房地產(chǎn)信托逾期金額達(dá)765.63億元，規(guī)模占比達(dá)到73.35%。

該信托行業(yè)人士也表示，此前監(jiān)管部門對(duì)于信托等資管產(chǎn)品放款給房地產(chǎn)的規(guī)模一直在限制，還要求逐步壓縮規(guī)模，所以不管是合理還是不合理的融資需求，都受限于規(guī)模管控。而此次“金融16條”提出的意見(jiàn)可以視為一種放松的信號(hào)。

他表示，信托公司肯定是想持續(xù)做這業(yè)務(wù)，但到目前情況下，信托公司的注意力已經(jīng)不單純是房地產(chǎn)公司本身，更多關(guān)注到具體項(xiàng)目，也就是主要想法應(yīng)該還是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目，但不一定支持房地產(chǎn)公司，以確保資金閉環(huán)使用，能安全回收。

效果依賴終端購(gòu)買能力

種種支援措施，效果將如何？

中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成指出，《通知》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提供的金融政策支持融資渠道多，既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款，還有債券融資；金融工具也多，既有對(duì)存量融資合理展期、不調(diào)整貸款風(fēng)險(xiǎn)分類，還有房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行增信支持，以及支持金融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)專項(xiàng)債。

但是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，僅是充足的資金顯然并不夠帶來(lái)行業(yè)的復(fù)蘇。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了多位資深從業(yè)人士?！拔艺J(rèn)為短期可能有一定效果，特別是對(duì)限購(gòu)的一二線城市而言，三四線城市可能不會(huì)很明顯，長(zhǎng)期來(lái)看效果還是很難說(shuō)?！币晃环康禺a(chǎn)融資人士表示。

該人士認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金是一方面，但是核心還是要靠銷售，所以最關(guān)鍵的問(wèn)題是終端可支配的購(gòu)買能力是否足夠。

一位銀行人士也持謹(jǐn)慎態(tài)度，雖然目前各大行給出的授信額度很大，但授信跟真正提款使用還是不同性質(zhì)。目前看來(lái)，這些動(dòng)作更多的是表態(tài)為主。

另一位房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)人士向記者表示，170家房企的境內(nèi)債務(wù)一年內(nèi)到期的有2542億人民幣，2500億的債券融資也就是一年的流動(dòng)性。希望市場(chǎng)在一年之內(nèi)完全恢復(fù)，壓力還是很大，還要看后續(xù)的發(fā)債情況，系統(tǒng)性危機(jī)依然存在。 “金融16條”可以 把一些頭部房企從崩潰的邊緣拉回來(lái)，但是要房地產(chǎn)行業(yè)情況好轉(zhuǎn)，銷售端的回暖必不可少。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，近年新房市場(chǎng)的銷售受到一定沖擊，11月前三周合計(jì)不及10月前三周之和，跌5%左右，市場(chǎng)持續(xù)承壓。可見(jiàn)目前銷售端回暖尚需時(shí)日。