持續(xù)的政策暖風吹拂之下，一直低迷的地產(chǎn)板塊在11月以來表現(xiàn)一改過往低迷。數(shù)據(jù)顯示，中信房地產(chǎn)（一級行業(yè)）指數(shù)從11月1日以來漲幅達到14.43%。

據(jù)統(tǒng)計，中信地產(chǎn)指數(shù)最新市值達到了1.74萬億，如果加上香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，總市值超過2萬億。

【資料圖】

究竟什么引發(fā)了地產(chǎn)板塊的走強？這一走強能否持續(xù)？后續(xù)房地產(chǎn)領域是否還存在機遇？借道基金該如何布局？中國基金報記者專訪了六位投研人士，分別為：

嘉實金融精選基金經(jīng)理李欣、國富金融地產(chǎn)基金經(jīng)理趙宇燁、創(chuàng)金合信金融地產(chǎn)基金經(jīng)理李龑、泰達宏利宏觀策略投資部副總經(jīng)理及首席策略分析師莊騰飛、博時基金行業(yè)研究部高級研究員蘇若琳、永贏基金策略分析師唐笑天。

這些投資人士表示，近期地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺，主要還是為了穩(wěn)定金融市場和平滑經(jīng)濟總需求的波動，做出的政策組合拳，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)信用市場預期，穩(wěn)定微觀購房主體的購房信心的作用。目前地產(chǎn)行業(yè)的基本面和估值都處于底部，此次政策逐步反轉(zhuǎn)后，估值修復的動力極大。

他們還表示，若后續(xù)整體經(jīng)濟預期、居民收入預期、線下經(jīng)濟活力繼續(xù)修復，地產(chǎn)的基本面可能也會進入修復的通道，屆時地產(chǎn)股或?qū)⒂瓉砀蟮纳蠞q空間。借道基金布局要注意風險，從基金布局風格、基金經(jīng)理投資思路等角度來篩選。

一系列地產(chǎn)支持政策

地產(chǎn)行業(yè)迎來利好

中國基金報記者：近期，《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》、《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》等一系列政策出臺，您如何看待其對地產(chǎn)股的影響？

趙宇燁：前期地產(chǎn)板塊的困境一是銷售較弱，二是民營企業(yè)再融資難度大，出現(xiàn)了流動性問題。近期政策開始在融資端支持企業(yè)，雖然還在初步階段，落地效果還需觀察，但起到了很好的信號意義，一些資金困難的民營企業(yè)，未來融資環(huán)境會更加友好，獲得資金支持的力度會更大；不僅是企業(yè)端，購房人對行業(yè)的悲觀預期也有望發(fā)生轉(zhuǎn)變，板塊大概率處于見底、逐步向上的過程。

企業(yè)基本面受益對股票產(chǎn)生正面作用，特別是股價前期反應了極度悲觀的情緒，市場情緒扭轉(zhuǎn)后大概率會有預期修復行情。

唐笑天：近期的一系列地產(chǎn)支持政策主要著力點是修復房企的融資端，特別是圍繞民營房企中歷史財務自律性高、穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)房企。通過對優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債提供擔保、盤活一定額度的預售監(jiān)管資金等方式，有助于避免民營房企融資惡化的負反饋循環(huán)，在市場層面也大概率有助于對優(yōu)質(zhì)民企的投資信心修復。

蘇若琳：對于幫民企和穩(wěn)行業(yè)的預期加強，因而對股票的情緒影響較大，但實際政策效果有待觀察。

李欣：這次政策組合拳的力度是空前的，尤其是《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》涉及房貸延期、房企風險化解、保交付等，共有十六條，簡稱“金融16條”，是今年來最強有力的支持政策，體現(xiàn)了監(jiān)管層對于地產(chǎn)金融的堅決支持態(tài)度。金融16條明確了房地產(chǎn)關聯(lián)各方主體目前的主要任務和方向，強調(diào)對民營企業(yè)一視同仁，強調(diào)支持房企融資，面面俱到。因含有大量金融救助條款，對出險和潛在出險房企構成重大利好，對當前房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展將產(chǎn)生積極且重要的影響，樓市信心也在重塑。

李龑：民營地產(chǎn)企業(yè)的信用風險，一直是壓制地產(chǎn)市場恢復的一個重要因素。這次的一系列政策可謂是四兩撥千斤，命中本輪地產(chǎn)市場癥結?？梢钥吹剑瑹o論是股市還是信用債市場，都對于該政策有巨大的正反饋。我們認為，在一系列政策的有力執(zhí)行之后，部分經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企，將打消市場質(zhì)疑，恢復融資能力，也可打消購房者的疑慮，有利于地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)?；蛘哒f，這些政策為地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)提供了先決條件。

莊騰飛：近期地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺，主要還是為了穩(wěn)定金融市場和平滑經(jīng)濟總需求的波動，做出的政策組合拳，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)信用市場預期，穩(wěn)定微觀購房主體的購房信心的作用。

從2022年3月銀保監(jiān)會領導在新聞發(fā)布會上明確提到，“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到扭轉(zhuǎn)”，再到此次多部委聯(lián)合出文，鼓勵金融體系支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，明確鼓勵和支持首套和改善性住房需求，尤其是新市民階層。我們認為，這意味著，2018年以來的房地產(chǎn)行業(yè)的金融收縮周期告一段落。這對地產(chǎn)股是明確的正面影響，并且考慮到行業(yè)供給側(cè)已經(jīng)發(fā)生了顯著收縮，因此，此次政策環(huán)境變化，會有較長遠的影響。

供給端、需求端和估值端等共同作用

促使地產(chǎn)板塊反彈

中國基金報記者：如何看待這波地產(chǎn)股的反彈行情？背后有哪些影響因素？最近哪些細分方向表現(xiàn)比較突出？

趙宇燁：近期地產(chǎn)板塊的反彈主要是基于利好信息帶來的預期修復，市場認為后續(xù)解決行業(yè)困境的力度會越來越大，所以板塊的情緒修復較大。

但行業(yè)基本面還沒有發(fā)生太大改善，所以板塊的短期行情更多是偏博弈的機會，參與的資金更偏好彈性較大的方向，如產(chǎn)業(yè)鏈和物業(yè)，這波反彈最大的也正是港股物業(yè)公司。

物業(yè)本身的盈利模式較好，并且具備相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，前期下跌更多是因為市場擔心其控股股東造成負面影響，現(xiàn)在對控股股東的擔憂緩解后，基于物業(yè)本身較好的基本面，反彈力度大。

唐笑天：本次地產(chǎn)板塊的反彈龍頭是優(yōu)質(zhì)的民營房企。主要原因是因為對債務、行業(yè)前景等方面的擔憂，前期跌幅過大，而近期一系列政策從融資端起到了托底的作用，有助于市場對地產(chǎn)債務問題擔憂的緩解，帶動了整體地產(chǎn)板塊的反彈。

李欣：近期反彈是供給端、需求端和估值端等共同作用的結果。

供給端政策反轉(zhuǎn)，開始對地產(chǎn)企業(yè)伸出援手：近期包括金融16條在內(nèi)的多個政策陸續(xù)出臺；需求端政策有望在“一城一策”下進一步跟進，希望能拉動地產(chǎn)銷售。

此外目前地產(chǎn)行業(yè)的基本面和估值都處于底部，此前由于市場擔憂民企的批量暴雷，以及斷貸及疫情影響下的地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大幅下滑，導致地產(chǎn)行業(yè)估值被不斷下殺到歷史極低水平，從未違約的民企地產(chǎn)股都被殺到0.2倍PB以下的估值。此次政策逐步反轉(zhuǎn)后，估值修復的動力極大。最近房地產(chǎn)開發(fā)板塊和民營地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)比較突出。

李龑：這波地產(chǎn)的反彈，是對于近期一系列對癥下藥的地產(chǎn)政策的積極回應。其背后的因素主要有：第一、債券市場的第二支箭，央行2500億再貸款，推動了民營房企的發(fā)債。緊接著相關企業(yè)的債券發(fā)行成功，是催化本輪行情的最大刺激因素。

第二、杭州的按揭貸政策變化，是從需求端對地產(chǎn)銷售的支持。民營的信用風險趨緩，只是從供給層面為銷售提供了先決條件，但需求端的政策也是重要的。

第三、金融支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條，則細化了包括展期、保交房配套融資等具體措施。

第四、預售資金的監(jiān)管，雖然之前也有部分企業(yè)執(zhí)行了保函置換，但置換比例十分有限，這次出臺政策有利于推廣。在種種政策的推動下，地產(chǎn)行業(yè)的基本面可能將迎來一定的改善。

細分方向上，由于前期民營企業(yè)跌幅較大，蘊含了較多的信用風險估值，因此在本輪反彈中表現(xiàn)最為突出。

莊騰飛：11月以來的這波地產(chǎn)股反彈行情，核心驅(qū)動來自于近期的政策落地，政策含義從前期的“保項目”，逐步向“保主體”的方向進行轉(zhuǎn)變，使得市場投資人，大幅度改善了前期對民營地產(chǎn)企業(yè)的悲觀預期，使得長期持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)估值假設得以恢復。從而，我們看到了有劇烈的估值修復過程，尤其在港股市場上。

相比今年以來表現(xiàn)穩(wěn)定的國企央企地產(chǎn)股，11月以來表現(xiàn)突出的細分方向主要集中在原本資產(chǎn)相對優(yōu)質(zhì)的全國性民營房企，因為民營房企如果獲得了此次中債增進公司的增信背書，獲得融資體量較大，未來一年的現(xiàn)金流情況和資產(chǎn)負債表的穩(wěn)定性會得到修復。

反彈持續(xù)性仍待觀察

中國基金報記者：從估值、基本面等多個方面來看，您認為地產(chǎn)股的反彈空間有多大，未來持續(xù)性如何？

趙宇燁：中期來看，未來地產(chǎn)板塊或有較大的上行空間。目前地產(chǎn)行業(yè)的反彈主要反應消息面預期，是對一些基本面較好的國央企、或未出險的民企的PB修復，空間有限，表現(xiàn)為跟隨消息面呈現(xiàn)波段式行情，在此期間波動會比較大。直到出現(xiàn)基本面的實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，參與資金會從前期追消息面的資金，替換為真正投資基本面的資金，板塊反彈力度有望更大。

唐笑天：經(jīng)過短期的快速反彈之后，大部分地產(chǎn)股的估值已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的修復，后續(xù)需要重點關注行業(yè)基本面的改善情況，或者是否有進一步的支持政策出臺。如果后續(xù)整體經(jīng)濟預期、居民收入預期、線下經(jīng)濟活力繼續(xù)修復，地產(chǎn)的基本面可能也會進入修復的通道，屆時地產(chǎn)股或?qū)⒂瓉砀蟮纳蠞q空間。

蘇若琳：短期內(nèi)影響情緒，對估值有提振作用，尤其是民企的估值修復，但預計反彈空間有限。若想從反彈行情變成反轉(zhuǎn)行情，則需要觀察政策落地和效果以及后續(xù)更多有力政策的跟進。

李龑：本輪地產(chǎn)市場的調(diào)整，是一個較長時期的低迷，超過了歷史上多次的地產(chǎn)調(diào)整。當前雖然政策已經(jīng)從供需兩端對地產(chǎn)市場進行了正向引導，但銷售的恢復仍具備不確定性。未來不排除政策進一步改善的可能。

因此我們認為，本輪地產(chǎn)板塊的上漲，可能仍然沒有終止。且隨著地產(chǎn)銷售的趨穩(wěn)，市場將重新評估地產(chǎn)估值水平，我們認為當前較低的估值水平，A股地產(chǎn)股大多在1倍PB以下，內(nèi)房股（港股市場的內(nèi)地房地產(chǎn)股）的估值水平則更加低。未來隨著市場的平穩(wěn)，仍然具備競爭力，可以保持利潤增長的公司，仍然具備較好的上漲空間。

莊騰飛：本質(zhì)上而言，整體市場投資人對于當前的地產(chǎn)股的投資邏輯核心在于資產(chǎn)負債表的修復。央企地產(chǎn)股的修復過程可能是0.8xPB至1.1xPB，民企地產(chǎn)股和混合所有制企業(yè)的修復過程可能是0.5xPB修復至0.8xPB左右。

未來的行情的持續(xù)性取決于，房地產(chǎn)終端銷售是否能真正好轉(zhuǎn)，因為這才是真正解決房企基本面問題的核心鑰匙，這是房企資金回籠更根本的來源。如果能看到地產(chǎn)銷售在2023年的修復，才能讓房企的投資邏輯從資產(chǎn)負債表修復走向利潤表的修復，也才能看到估值體系的真正恢復與重構。而房地產(chǎn)終端銷售的好轉(zhuǎn)，取決于微觀購房主體對未來國內(nèi)綜合政策環(huán)境、資產(chǎn)價格趨勢和長期收入增長信心的判斷，未來仍需觀察。

李欣：后續(xù)房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈行情演繹或分為三個階段，一是關注“從0到1”的板塊，主要是一些此前破凈的個股；二是后續(xù)觀察地產(chǎn)銷售能不能恢復，除了供給端，也要看需求端；三是觀察行業(yè)回到正軌之后房企市占率的提升，除了開發(fā)之外的永續(xù)業(yè)務，還包括商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務。一旦永續(xù)業(yè)務發(fā)展起來，會對這些企業(yè)的估值提供更有力的支撐。

重點關注布局國央企

中國基金報記者：當前，您在地產(chǎn)行業(yè)怎么做投資布局？主要看好地產(chǎn)領域的哪些細分方向？

趙宇燁：目前地產(chǎn)行業(yè)仍然處于相對低位，特別是很多民營企業(yè)風險沒有完全解除，重點關注質(zhì)地較優(yōu)的國央企?；诮陬A期轉(zhuǎn)暖，風險偏好提升，我們也在加強關注一些優(yōu)秀民企的投資機會，如彈性相對較大的非資產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

李龑：我們在地產(chǎn)板塊中的布局主要分為三類。一是龍頭國有房企，他們在行業(yè)困境中表現(xiàn)了穩(wěn)定的抗風險能力，可持續(xù)經(jīng)營能力較強，未來隨著市場企穩(wěn)，預估可以保持一定的增長；二是之前被過度的信用風險壓制的部分優(yōu)質(zhì)混合所有制、民營房企。三是此前受開發(fā)板塊下跌拖累的物業(yè)板塊。

唐笑天：負債端穩(wěn)定、資產(chǎn)端優(yōu)質(zhì)的優(yōu)質(zhì)國央企或許更值得關注，因為這類企業(yè)再融資順暢，現(xiàn)金流斷裂風險較低，且資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)，銷售端表現(xiàn)較好，且也同樣受益于現(xiàn)有的穩(wěn)地產(chǎn)相關政策。往后看，如果有進一步的支持政策推出，或者地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回升跡象，可適當擴大關注范圍至經(jīng)營情況、融資情況修復的房企。

李欣：地產(chǎn)板塊未來將從板塊普漲走向分化，個股選擇上需要更加謹慎精選個股捕捉行業(yè)機會。個人習慣在細分行業(yè)中挖掘賺錢機會，選擇各子行業(yè)的龍頭?？春玫陌鍓K上，除了地產(chǎn)板塊，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的家具、家電、水泥建材、五金、玻璃等機會可能比較明顯，銀行板塊也會受到部分提振。

莊騰飛：主要看好具備領先專業(yè)能力的央國企地產(chǎn)龍頭公司和優(yōu)質(zhì)地理區(qū)域的領先民企地產(chǎn)公司。

良好的居住環(huán)境依然是人民生活的美好向往，因此行業(yè)的改善需求長期存在，看5-10年，主要看好一線核心城市房地產(chǎn)市場和優(yōu)質(zhì)區(qū)域的強二線城市的改善性需求?？春妙I先專業(yè)能力的央國企地產(chǎn)龍頭公司，因為地產(chǎn)行業(yè)正在面臨劇烈的供給側(cè)收縮，在未來較長時間，具備領先專業(yè)能力的央國企龍頭企業(yè)大概率能夠獲得更大的市場份額。我們選擇優(yōu)質(zhì)地理區(qū)域的領先房企，源于強二線城市更強的區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源和人口的吸納能力，帶來當前更高的資產(chǎn)的邊際價值和安全邊際，以及長期更強健的市場需求。

中期6個月維度，我們未來重點觀察兩大變量，第一、地產(chǎn)終端銷售的復蘇情況，尤其是強二線城市；第二、2023年兩會后，房地產(chǎn)行業(yè)中長期規(guī)劃框架的落地，體現(xiàn)出管理層對行業(yè)定位和中長期政策環(huán)境的看法。

在地產(chǎn)行情的相關投資上，金融板塊其中的保險股和銀行股當前的巨大估值折價也是源于地產(chǎn)資產(chǎn)的風險暴露，同時受益于遠期地產(chǎn)行業(yè)總需求回升帶來的長端利率上行過程，也在一定程度上具備相對較好的投資價值。另外，傳統(tǒng)化工等板塊也會有受益的機會。因此，在金融周期價值方向的基金產(chǎn)品也是比較好的分享未來地產(chǎn)行情的投資品種，而且持續(xù)性也會更長，客戶體驗可能會更好。

用精選個股控制風險

回避財務上激進的公司

中國基金報記者：近年來地產(chǎn)股暴雷的比較多，在投資上您如何精選個股？怎么控制投資風險？

趙宇燁：重點關注比較安全的國央企，當前拿地利潤率較好，對有能力的企業(yè)來說是逆市布局的好時機，會重點關注積極拿地的企業(yè)，剔除較少參與拿地、銷售情況一般的企業(yè)。對于民企則相對謹慎，有些民企本身經(jīng)營較為優(yōu)秀，但如果行業(yè)銷售持續(xù)萎靡，回款會受影響，融資能力也普遍不強，因此持相對保守態(tài)度，以控制風險為主。

唐笑天：控制投資風險需要精選個股，堅持對行業(yè)邏輯、個股邏輯的跟蹤判斷，不盲目追高。個股選擇方面比較關注負債穩(wěn)定，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企。負債壓力除了基于財務指標，所有制、管理層等因素都相對重要，一般比較典型的國企融資能力相對較強，混合所有制和民企還要結合債券價格走勢、是否能獲得增信等角度再觀察。資產(chǎn)端要對房企的土地儲備的資產(chǎn)質(zhì)量有一個判斷，如果有條件要結合具體分布進行拆分判斷。

李欣：短期行業(yè)信用修復仍需要時間，但主流房企估值已跌至歷史低位，沒有必要過分悲觀，當前時點是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機。傾向選擇未來成長空間大且具有穩(wěn)定快速內(nèi)生增長的個股并敢于長期持有。

李龑：一方面要關注企業(yè)的財務指標，對于財務指標過于激進的地產(chǎn)公司，選擇回避。另一方面，我們需更加關注地產(chǎn)企業(yè)的土地布局，尤其是所布局的城市。在本次困境中，體現(xiàn)出了完全不同的銷售表現(xiàn)，布局較高城市能級的地產(chǎn)公司，走貨回款能力較強，風險相對較小。此外，所有制形式也是我們關注的一點，國有地產(chǎn)企業(yè)本輪地產(chǎn)周期中相對穩(wěn)健，這和過去多年國有企業(yè)資產(chǎn)負債率管理有一定關聯(lián)。

基金風格、基金經(jīng)理經(jīng)驗等

多維度篩選地產(chǎn)主題基金

中國基金報記者：如果借道基金布局地產(chǎn)行情，您認為應該如何篩選，有哪些維度？

趙宇燁：地產(chǎn)基金從標的風格來講有兩類。一類基金是從長期角度出發(fā)，目前持倉以穩(wěn)健的國央企為主，投資基于對地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展空間、基本面的判斷，適合看好地產(chǎn)行業(yè)出清復蘇機會，持有周期較長的投資者，這類基金波動相對較小。另一類基金主要持有彈性較大的民企，更為關注消息面或風險偏好提升的機會，當行情啟動時上漲較快，但波動也很大，適合風險偏好較高。

唐笑天：兩個維度去篩選，第一、基金管理人的過往經(jīng)驗：是否有較長時間的地產(chǎn)股研究投資經(jīng)驗，地產(chǎn)板塊現(xiàn)階段并不算典型的“風口”行業(yè)，一般而言獲得收益需要對行業(yè)對市場的深刻理解、經(jīng)驗。

第二、投資特點與持倉風格：現(xiàn)階段如果太依賴于對政策等事件的博弈或單純基于對行業(yè)困境反轉(zhuǎn)的博弈，可能并不是很好的投資思路，還是需要對行業(yè)有更深的理解，基于對風險的合理評估做出投資決策。

李欣：除了自身的風險收益偏好，建議個人投資者還是要多方面考慮。通常分享地產(chǎn)行情，相關的行業(yè)主題基金機會更大，但波動可能也比較大。所以首先要選擇投研實力比較強的基金經(jīng)理，借助專業(yè)之力來精選個股；其次看相關基金歷史表現(xiàn)，尤其是在市場下跌中的回撤控制能力，是否能攻善守。

李龑：市場上存在部分金融地產(chǎn)基金，也存在以地產(chǎn)投資為主的全市場基金，同時也有地產(chǎn)ETF。我認為主要根據(jù)基金經(jīng)理的持倉個股，看其行業(yè)分布、個股選擇等方面，進行分析對比。