太魔幻了！

最近，廣西南寧軌道地產(chǎn)集團有限公司在官方公眾號“南寧軌道薈”上稱，凡在2022年11月11日-12月31日期間成交軌道地產(chǎn)任一項目住宅房源的客戶，100%享受免費坐地鐵10年的福利！

(相關(guān)資料圖)

我原本以為，自己在今年見過“小麥換房”“西瓜換房”等噱頭，已經(jīng)百毒不侵。萬萬沒想到，“買房就能享受十年地鐵自由”，還是把我整破防了。

我扒了扒這件事，背后其實藏著當(dāng)下中國經(jīng)濟的許多秘密，今天就來跟你好好說一說。

在公眾號“南寧軌道薈”上，一篇《10年地鐵自由！軌道地產(chǎn)邀您尊享免費乘車權(quán)益！》的文章異常吸睛。截至17日下午六點，這篇文章閱讀量已經(jīng)超過3.7萬，相比以往的幾百幾千的閱讀，已經(jīng)是一篇小爆款。

所以先不管最后有多少人坐上了十年的免費地鐵，這件事至少在營銷上無疑是成功的。

而且南寧軌道地產(chǎn)也不算是張嘴就來，人家40多年來的確干的就是“地鐵+房地產(chǎn)”開發(fā)的生意，兩手都抓，兩手都硬。

南寧市目前共有5條地鐵線。

南寧軌道地產(chǎn)以此開發(fā)了地鐵上蓋（TOD）的4大產(chǎn)品系。

注意，是產(chǎn)品系。

要是把這4大TOD產(chǎn)品系都羅列出來，有地鐵直達社區(qū)的御瓏壹號城，也有“南寧公交首末站零換乘項目”，還有接駁雙地鐵口的……眼花繚亂，林林總總30多個住宅小區(qū)，所在的地鐵線路跨越南寧7大城區(qū)，覆蓋10大商圈。

再加上未來十年的免費地鐵，隨隨便便就能逛遍全南寧，相當(dāng)于買下一個項目就“買下了整座城”！

而且南寧軌道地產(chǎn)這幾十個小區(qū)本身就有很大的優(yōu)惠。南寧軌道地產(chǎn)的網(wǎng)上售樓部小程序顯示，目前在售的新房樓盤共7個，優(yōu)惠不小。例如，名為御水雅居的樓盤于2020年7月就開盤，至今仍有房源在售，銷售頁面顯示，買房就享多重優(yōu)惠，包括“清盤限時8600元/平”、成交送地鐵年卡、送家電、推薦成交獎2萬元/套，首付5萬元起。

整件事情聽上去是不是很誘人？

事情沒有這么簡單。

首先，整整十年免費地鐵的福利，折現(xiàn)到現(xiàn)在，到底值幾個錢？

目前南寧地鐵最高票價為7元，假設(shè)一個超級內(nèi)卷的白領(lǐng)業(yè)主，每天上下班坐兩次地鐵，并且每次都坐滿最高票價，那么坐滿一年就是5110元，10年就是51100元。

5萬元并不多，甚至這里面還有兩個問題。第一，這還是多算了的，因為人總不可能連續(xù)出門上班3650天嘛。第二，人民幣的購買力不可能永久不變，十年后的資金價值都還沒有被算進去。

而且站在南寧軌道地產(chǎn)的角度看，這5萬多元的福利支出，按幾十平米的剛需戶型計算，也只要每平米多賣你幾百塊就回本了。

其次，這筆福利的生效是有條件的。

文章寫得很清楚，只有在11月11日到12月31日期間成交，才能坐免費地鐵。這加起來也就50天左右，并不是所有買家都能吃到這波福利。甚至這個起始時間，讓人懷疑南寧軌道地產(chǎn)是不是在蹭雙十一優(yōu)惠的熱點。

最后，最令人尷尬的是，南寧軌道地產(chǎn)才在不久前的10月17日因為售樓“價格欺詐”而被南寧市監(jiān)局處罰。

處罰決定書顯示，公司在開展“新春大放價”促銷活動中，虛構(gòu)原價、一口價單價，讓消費者以為上述活動中的10套特價房具有較大優(yōu)惠幅度，誘騙消費者與其交易，進而達到商品銷售目的。其行為違反了價格法相關(guān)規(guī)定，屬價格欺詐違法行為，為此南寧軌道地產(chǎn)被處以罰款10萬元。

這一切都給“買房就享十年免費地鐵”這件事蒙上了吊詭的面紗。

但揭開面紗，所窺見的卻是以南寧為代表的中國三四線房地產(chǎn)市場，更為尷尬的處境。

來看一組數(shù)據(jù)：

11月16日，國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的10月份70個大中城市住房價格變動情況顯示，南寧新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌1%，同比下跌3%，而二手房價格指數(shù)跌幅更大，環(huán)比下跌0.8%，同比下跌達到了6%，與2020年同期價格相比跌幅也有5.1%。

事實上，截至今年8月，南寧二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌16個月。安居客數(shù)據(jù)顯示，9月，南寧的二手房均價為1.1萬元/平，已經(jīng)較2021年7月的高點1.16萬元/平下跌5.17%，跌回2019年的水平。

所謂的“金九銀十”，今年在南寧也不靈了。南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月南寧商品房網(wǎng)簽7313套，較上月減少2403套；成交面積為48.5萬平，較上月減少了34.7萬平。

即便是國慶黃金周，南寧市貝殼平臺的住宅成交量也只有100套左右，是往年的成交量的三分之一。

與此同時，南寧樓市的庫存去化周期也比較高。克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月末，南寧市的新房庫存為805萬平，要25.6個月才能消化完。

……

無論從什么角度看，房子，是真的不好賣啊！

因此，各種奇奇怪怪的自救手段也就多了起來。

在南寧喊出“買房送十年免費地鐵”之前，還有：

各地的大蒜、小麥、西瓜、荔枝換房；

長春、吉林、貴州等地拉農(nóng)民進城買房，給200元每平米的補貼；

一個副省級城市給公務(wù)員提前透支15萬用作買房補貼；

還是廣西，某市公務(wù)員變身房產(chǎn)銷售，下鄉(xiāng)賣房

……

這些都是針對三四線城市的剛需下的藥。

關(guān)鍵就在這里，中國樓市的真相是，三四線城市現(xiàn)在的購買力不算強。

其實，跳出南寧來看，“地鐵+房地產(chǎn)”的開發(fā)模式，本身是一塊能賺錢的大肥肉。

今年，地鐵公司正在取代傳統(tǒng)開發(fā)商，成為土地市場上異?；钴S的新玩家。

三聯(lián)生活周刊曾報道，深圳地鐵、廣州地鐵、廈門軌交、杭鐵集團、沈陽地鐵、合肥軌交、蘇州軌交、南京地鐵等都躋身今年土拍市場的前100強。而在2020年的全國土拍排名榜上，位居前100名的只有深圳地鐵一家。

都說香港是內(nèi)地房地產(chǎn)的“老師”。在“地鐵+房地產(chǎn)”這一玩法上也不例外。

很多人沒有注意到，正是得益于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，香港地鐵很早就成為中國最賺錢的地鐵公司。

時代財經(jīng)梳理財報發(fā)現(xiàn)，2012年到2021年間，港鐵的營收水平從350億港元增長至最高554億港元（2017年），漲幅接近60%；股東應(yīng)占利潤除2020年和2021年外，其余均超過百億。

年報顯示，港鐵僅2021年一年就開發(fā)了2萬個住宅單位和兩個大型商場項目。截至去年底，港鐵已擁有16個大型商場和13.4萬個住宅單位。2022年上半年港鐵物業(yè)發(fā)展錄得利潤77.86億港元，同比增長152.7%。

如此迅猛的造血能力，也讓港鐵有了“以房養(yǎng)鐵”“被地鐵耽誤的地產(chǎn)商”等的稱呼。

而與香港隔河相望的深圳，也學(xué)到了這一套，成為其他內(nèi)地城市學(xué)習(xí)的范本。

根據(jù)三聯(lián)生活周刊的報道，尤其是在2017年收購萬科之后，深圳地鐵成為萬科的最大股東，通過每年從萬科獲得的巨額投資收益，深圳地鐵得以進入盈利的快車道，連續(xù)多年成為國內(nèi)最賺錢的地鐵公司。

這背后的根本邏輯，是地方政府刺激經(jīng)濟的需要。

在一些土地拍賣中，有些地方會要求有地鐵運營經(jīng)驗，或者配套地鐵建設(shè)等等。這樣一來，地鐵公司入市拿地，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的回暖，進而提高土地出讓收入，支持地方財政。

歸根到底，這一切其實都離不開過去數(shù)十年，地方發(fā)展土地財政的核心大邏輯。這也是為什么我們說，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展十分重要。

好在，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走在回暖的路上。

除了上周末全網(wǎng)刷屏的央行、銀保監(jiān)會支持房地產(chǎn)的“金融16條”，還有一個信號值得關(guān)注。

11月15日，安徽省六安市發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布了“關(guān)于部分樓盤撤銷備案價格的通知”，宣布4個樓盤取消優(yōu)惠，執(zhí)行更早之前的、更高的價格，有的樓盤甚至“漲價”了超過20%！

這是過去一年，少有的喊出樓盤漲價的城市！

事情正在起變化。

參考資料：

三聯(lián)生活周刊：地鐵公司為什么開始積極做房地產(chǎn)了？

明源不動產(chǎn)研究院：這類玩家，正崛起成為新的地產(chǎn)巨頭

劉曉博說財經(jīng)：：第一個“漲房價”的城市，出現(xiàn)了！

第一財經(jīng)：買一套房即可免費乘坐10年地鐵！這家國企地產(chǎn)商賣房出奇招

時代財經(jīng)：地鐵公司比開發(fā)商還會賣房，港鐵地產(chǎn)業(yè)務(wù)半年利潤78億港元

中國基金報：還有這種操作？買房可免費“坐地鐵10年”！