?作者：鐘灝

(相關(guān)資料圖)

?來源：米筐投資（ID:mikuangtouzi)

昨天美國公布了10月的CPI數(shù)據(jù)，同比7.7%，比之前的幾個(gè)月明顯放緩。

連起來看，美國通脹指標(biāo)已經(jīng)構(gòu)筑完成了見頂下降趨勢(shì)：

這個(gè)數(shù)據(jù)一公布，美股隨即來了一波暴漲，納斯達(dá)克當(dāng)天暴漲7%。

我大a股也在第二天高開高走，大漲2%。

因?yàn)橥浗迪聛砹耍蠹揖蜁?huì)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)加息會(huì)放緩，這對(duì)資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成利好。

好巧不巧，我在五天前剛發(fā)文《美元加息的第一波沖擊即將結(jié)束》，講的就是美元加息或放水會(huì)在全球造成資金潮汐現(xiàn)象，而現(xiàn)在隨著通脹走低和經(jīng)濟(jì)衰退信號(hào)顯現(xiàn)，美聯(lián)儲(chǔ)隨后放緩加息節(jié)奏幾乎是必然的——

因此，原來由于過度緊縮的預(yù)期形成對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的壓制，將會(huì)出現(xiàn)一波反彈。

但，這僅是第一波沖擊的結(jié)束。

后面還有第二波。

像股市這樣高流動(dòng)性的資產(chǎn)，會(huì)及時(shí)反應(yīng)貨幣政策的變動(dòng)。而像樓市這樣流動(dòng)性很差的資產(chǎn)，就會(huì)把這種中短期波動(dòng)抹平了——

拉長時(shí)間看，美國樓市將進(jìn)入一輪漫長的下行周期。

1

我們觀察美國經(jīng)濟(jì)的溫度和狀態(tài)，房地產(chǎn)是不能忽略的一個(gè)因素。

很多人以為美國的高科技產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)不依賴房地產(chǎn)了，所以就不需要去推高房價(jià)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

這是對(duì)經(jīng)濟(jì)自組織模式缺乏足夠的理解，才會(huì)有的想法。

以為什么產(chǎn)業(yè)都是由一個(gè)“高高在上的力量”來拉動(dòng)，這是錯(cuò)的。

這本質(zhì)上仍然是一種陰謀論思維。

最近我剛好也在課程當(dāng)中講了陰謀論思維的成因和破解之道，相信看過的朋友都能理解。

不管是產(chǎn)業(yè)的興衰還是資產(chǎn)價(jià)格的起伏，起決定性力量的都是億萬個(gè)個(gè)體組成的自發(fā)秩序，而不是由某個(gè)超然的力量。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。

并不是依賴它它才強(qiáng)，而是：

它是對(duì)經(jīng)濟(jì)前景和貨幣環(huán)境這兩個(gè)因素的疊加反應(yīng)。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是生產(chǎn)力的載體；

房價(jià)的本質(zhì)是地均產(chǎn)值（當(dāng)然，還要加上對(duì)未來二三十年地均產(chǎn)值的預(yù)期）。

所以越是產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)也就越強(qiáng)勁。

反之同樣成立。

只有門外漢才會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)繁榮會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。好像房地產(chǎn)衰敗了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才能好，科技創(chuàng)新才能蓬勃發(fā)展一樣。

2

我在三個(gè)月前發(fā)文《美國樓市，離崩不遠(yuǎn)了》，判斷美國這一輪房價(jià)就要見頂了，即將進(jìn)入下跌周期：

成交量銳減，房價(jià)卻還在上漲，這是量價(jià)背離。

隨著量價(jià)背離愈發(fā)明顯，而加息收水（在物價(jià)下來之前）的子彈仍然在飛，那么房價(jià)頂部就一定會(huì)到來。

但沒想到來得這么快，本來認(rèn)為明年上半年才會(huì)見頂，結(jié)果現(xiàn)在就見頂了。

美國有一家抵押貸款數(shù)據(jù)供應(yīng)商，叫Black Knight（黑暗騎士），專門分析房地產(chǎn)貸款金融相關(guān)的數(shù)據(jù)。

11月7號(hào)，它發(fā)了一份報(bào)告，這份報(bào)告顯示：

整個(gè)美國房地產(chǎn)市值在第三季度下降了1.3萬億美元；抵押住房的凈值從今年五月的峰值下降了將近1.5萬億美元。

在過去的四個(gè)月里，資不抵債的房主數(shù)量增加了27.5萬戶。

這家數(shù)據(jù)還是比較可信的，也初步驗(yàn)證了我的推斷。

要知道，現(xiàn)在美國的房貸利率已經(jīng)飆升到7%以上了，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國。

這在發(fā)達(dá)國家是十分罕見的——一般的規(guī)律是，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，利率就越低。

而升到7%的這個(gè)過程，就是在今年短短的十個(gè)月之內(nèi)完成的。所以這樣劇烈的加息進(jìn)程壓制房產(chǎn)價(jià)格是再正常不過了。

我們要明白：

這次美元的加息進(jìn)程可能會(huì)持續(xù)較長的時(shí)間。

我們說第一波沖擊結(jié)束，只是說在明年上半年會(huì)有一段緩和期。

后面還會(huì)有第二波甚至第三波。

在這個(gè)較長的加息進(jìn)程當(dāng)中，只有出現(xiàn)某種程度的緊急事件或者危機(jī)的時(shí)候，美聯(lián)儲(chǔ)才會(huì)再次充當(dāng)最后貸款人的角色——即便是這樣，我們也可以參考2008年金融危機(jī)之后，美國qe也沒有把房價(jià)推上來，美國房價(jià)從2006年的高位一直跌到2012年。

這一輪上漲，決定性因素是美國的財(cái)政補(bǔ)貼，把大量貨幣撒給居民，在居民端形成購買力，把房價(jià)給推了上去。但這種特殊情形短時(shí)間內(nèi)不會(huì)重現(xiàn)。

基于這個(gè)判斷，我們可以推測(cè)未來美國房地產(chǎn)將大概率進(jìn)入一個(gè)長周期的下跌。

這次下跌可能會(huì)媲美2006~2012年間的跌幅。這將是二戰(zhàn)以來的第二次大周期下跌。

3

曾經(jīng)美國人和我們一樣，在1946~2006年之間，一直信奉房價(jià)總會(huì)上漲。

這長達(dá)60年的上漲周期，足以把人們的思維固化成一種信仰。說起房價(jià)下跌，那簡直不可思議。

直到2006年~2012年間美國房價(jià)下跌了27%，這種信仰才遭遇到挑戰(zhàn)。

這就是線性外推會(huì)犯的錯(cuò)誤：

當(dāng)事情長時(shí)間朝著一個(gè)方向發(fā)展，我們就會(huì)以為未來它也一直會(huì)朝著這個(gè)方向發(fā)展。

或許，我們以為的“一直朝著某一個(gè)方向發(fā)展”，僅僅是我們的視野不夠開闊，只看到了更長周期中的一小段。

現(xiàn)在，大邏輯確認(rèn)發(fā)生了轉(zhuǎn)折，接下來的冬天可能會(huì)很長，但也會(huì)有階段性艷陽天。