二手房價(jià)格就像樓市的晴雨表，一定程度上預(yù)示著樓市的未來走向。

近日，中指院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年10月，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.16%，已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較9月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。

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相比起來，十個(gè)大城市的二手房價(jià)格稍微堅(jiān)挺，環(huán)比持平，同比上漲0.94%。不過?？偟膩砜矗畟€(gè)大城市的二手房也普遍處于橫盤狀態(tài)，價(jià)格環(huán)比三漲七跌，上海環(huán)比漲幅居前，為0.64%，重慶環(huán)比跌幅最大，為0.59%；同比來看，十大城市二手房價(jià)格同比五漲五跌，杭州同比漲幅最大，為4.82%，深圳同比跌幅最大，為3.78%。

購房者觀望情緒濃厚

10月，二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市有7個(gè)，包括深圳、杭州、南京、武漢、重慶、天津、成都，其中，重慶環(huán)比跌幅最大。

今年8月以來，重慶二手房價(jià)環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，10月，跌幅已持續(xù)擴(kuò)大至0.59%。分區(qū)域看，重慶主城各區(qū)房價(jià)均呈現(xiàn)普跌狀態(tài)。從掛牌量來看，僅貝殼找房平臺(tái)，重慶掛牌的二手房源就已經(jīng)達(dá)到18萬套。中指院表示，10月，重慶綦江出現(xiàn)首個(gè)二手房“帶押過戶”交易，根據(jù)重慶市規(guī)劃與自然資源局消息，未來或在全市范圍深入推行二手房“帶押過戶”政策，簡化交易流程，降低交易成本，激發(fā)二手房市場交易活力。

2021年2月二手房參考價(jià)發(fā)布以來，深圳二手房成交量就逐步下降，10月，深圳二手房成交量依舊處低位徘徊，二手房價(jià)格持續(xù)下跌。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳二手住宅共成交約1700套，成交量環(huán)比結(jié)束“四連降”態(tài)勢，不過，成交規(guī)模整體依舊保持在低位水平；同比則受去年同期低基數(shù)因素影響，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。

價(jià)格方面，10月深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.22%，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較9月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。中指院表示，當(dāng)前，深圳客戶觀望情緒依舊濃厚，樓市低迷態(tài)勢短期內(nèi)或難以改變。近期，第一財(cái)經(jīng)走訪深圳樓市發(fā)現(xiàn)，不少片區(qū)的房源價(jià)格下降幅度較大，房產(chǎn)中介稱，“業(yè)主如果急著賣掉，就只能降價(jià)”。

杭州二手房成交量也持續(xù)下探，二手房價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）二手住宅成交規(guī)模出現(xiàn)“四連降”，成交套數(shù)降至2100套左右；價(jià)格方面，10月杭州二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.13%。整體來看，杭州“517”新政帶動(dòng)部分購房需求釋放，使得6月二手房成交量達(dá)年內(nèi)高點(diǎn)，約5100套，此后，杭州二手房市場持續(xù)降溫。

南京二手房市場表現(xiàn)也低迷。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月南京二手房成交套數(shù)降至約5800套，環(huán)比降幅超10%；價(jià)格環(huán)比下跌0.43%，已連續(xù)8個(gè)月下跌，跌幅較9月擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。中指院表示，客戶置業(yè)信心較弱，業(yè)主掛牌價(jià)格預(yù)期下調(diào),二手房成交多為“以價(jià)換量”形式。

武漢二手房市場表現(xiàn)冷清，價(jià)格環(huán)比持續(xù)下跌。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月，武漢二手住宅價(jià)格繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅收窄至0.47%，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“八連跌”。分區(qū)域看，10月武漢各區(qū)二手住宅房價(jià)均下跌。中指院表示，持續(xù)反復(fù)的疫情對(duì)房地產(chǎn)市場正常經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生較大抑制作用，進(jìn)一步影響購房者入市信心，延緩了二手房市場的復(fù)蘇節(jié)奏。

10月，天津利好政策不斷出臺(tái)，居民購房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公積金貸款利率調(diào)整為3.1%；14日，天津首套房商貸利率降至3.9%。樓市利好疊加部分區(qū)域疫情封控解除等因素影響，10月天津二手房市場保持一定活躍度。盡管如此，價(jià)格方面，10月天津二手住宅價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.08%。

成都疫情影響逐步消退，二手房市場略有回暖。10月，成都疫情影響逐步消退，疫情期間積壓的購房需求得以釋放，二手房成交量回升至1.2萬套，環(huán)比增長近7成。中指院表示，目前需求端觀望情緒未能得到實(shí)際改善，預(yù)計(jì)待疫情積壓的需求逐步釋放后，后期二手房市場成交或?qū)⒗^續(xù)保持筑底狀態(tài)。價(jià)格方面，10月成都二手住宅價(jià)格環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.05%，部分區(qū)域如新都、溫江、青白江等二手房價(jià)持續(xù)松動(dòng)。

疫情積壓的需求逐步釋放

10月，二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市有3個(gè)，包括北京、上海、廣州，其中，上海環(huán)比漲幅最大。

在全國樓市下行背景下，上海二手房市場整體表現(xiàn)則較為穩(wěn)定，二手房價(jià)環(huán)比持續(xù)上漲。今年6月，上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，其二手房成交量迅速回升至1.5萬套；7月成交量攀升至近2萬套；8-10月，隨著疫情期間積壓的購房需求逐步釋放完畢，上海二手房成交規(guī)模逐步回落至1.6萬套?？傮w來看，上海二手房市場依舊保持一定活躍度。價(jià)格方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.64%，漲幅居十大城市首位，且環(huán)比漲幅較9月小幅擴(kuò)大。

北京市場活躍度有所下降，二手房價(jià)持續(xù)平穩(wěn)趨升。自6月以來，北京二手房成交規(guī)模呈持續(xù)增長態(tài)勢，9月成交量同比實(shí)現(xiàn)年內(nèi)轉(zhuǎn)正。進(jìn)入10月，北京二手房市場活躍度有所下降，成交量環(huán)比止增轉(zhuǎn)降，但同比依舊保持增長態(tài)勢。價(jià)格方面，10月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.19%，已連續(xù)26個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較9月有所擴(kuò)大。中指院預(yù)計(jì)，未來隨著前期樓市利好政策如二手房交易“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)，首套住房公積金貸款利率下調(diào)、“賣一買一”置業(yè)新政的持續(xù)顯效，11月北京二手房成交規(guī)?；?qū)⒂兴黾印?/p>

廣州購房者的觀望情緒濃厚，二手房市場表現(xiàn)冷清 。10月，廣州二手住宅成交規(guī)模依然處在低位水平。中指院表示，這主要因?yàn)槿珖鴺鞘谐尸F(xiàn)下行態(tài)勢，居民大多選擇持幣觀望，入市動(dòng)力明顯不足。另外，部分區(qū)域疫情出現(xiàn)反復(fù)，廣州二手房的成交產(chǎn)生一定抑制作用。不過，10月廣州二手住宅價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.05%。分區(qū)域看，中心區(qū)域如黃埔、天河、越秀、荔灣、海珠二手房價(jià)格表現(xiàn)較為穩(wěn)健，外圍區(qū)域二手房價(jià)格下跌較為明顯。

中指院表示，展望未來，預(yù)計(jì)各地政府將在堅(jiān)守“房住不炒”定位下，繼續(xù)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)樓市。短期來看，需求端政策面將持續(xù)寬松，熱點(diǎn)城市或?qū)u進(jìn)式放松區(qū)域限購，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，同時(shí)結(jié)合自身實(shí)際情況調(diào)整首套房貸利率下限等；而更多三四線城市行政限制性政策則有望全面取消。供給端則持續(xù)積極推進(jìn)“保交樓”，以期修復(fù)市場信心。整體來看，四季度預(yù)計(jì)各地“因城施策”舉措將繼續(xù)發(fā)力，在樓市環(huán)境漸趨寬松之下，部分熱點(diǎn)一二線城市市場或呈緩慢恢復(fù)復(fù)蘇態(tài)勢，但值得注意的是，疫情仍將是影響市場恢復(fù)節(jié)奏的關(guān)鍵因素。