二手房價格就像樓市的晴雨表，一定程度上預示著樓市的未來走向。

近日，中指院統(tǒng)計的數據顯示，2022年10月，百城二手住宅均價環(huán)比下跌0.16%，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌，跌幅較9月擴大0.03個百分點。

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相比起來，十個大城市的二手房價格稍微堅挺，環(huán)比持平，同比上漲0.94%。不過?？偟膩砜?，十個大城市的二手房也普遍處于橫盤狀態(tài)，價格環(huán)比三漲七跌，上海環(huán)比漲幅居前，為0.64%，重慶環(huán)比跌幅最大，為0.59%；同比來看，十大城市二手房價格同比五漲五跌，杭州同比漲幅最大，為4.82%，深圳同比跌幅最大，為3.78%。

購房者觀望情緒濃厚

10月，二手房價格環(huán)比下跌的城市有7個，包括深圳、杭州、南京、武漢、重慶、天津、成都，其中，重慶環(huán)比跌幅最大。

今年8月以來，重慶二手房價環(huán)比跌幅持續(xù)擴大，10月，跌幅已持續(xù)擴大至0.59%。分區(qū)域看，重慶主城各區(qū)房價均呈現普跌狀態(tài)。從掛牌量來看，僅貝殼找房平臺，重慶掛牌的二手房源就已經達到18萬套。中指院表示，10月，重慶綦江出現首個二手房“帶押過戶”交易，根據重慶市規(guī)劃與自然資源局消息，未來或在全市范圍深入推行二手房“帶押過戶”政策，簡化交易流程，降低交易成本，激發(fā)二手房市場交易活力。

2021年2月二手房參考價發(fā)布以來，深圳二手房成交量就逐步下降，10月，深圳二手房成交量依舊處低位徘徊，二手房價格持續(xù)下跌。中指研究院數據顯示，10月，深圳二手住宅共成交約1700套，成交量環(huán)比結束“四連降”態(tài)勢，不過，成交規(guī)模整體依舊保持在低位水平；同比則受去年同期低基數因素影響，實現年內首次轉正。

價格方面，10月深圳二手住宅價格環(huán)比下跌0.22%，已連續(xù)19個月環(huán)比下跌，跌幅較9月收窄0.03個百分點。中指院表示，當前，深圳客戶觀望情緒依舊濃厚，樓市低迷態(tài)勢短期內或難以改變。近期，第一財經走訪深圳樓市發(fā)現，不少片區(qū)的房源價格下降幅度較大，房產中介稱，“業(yè)主如果急著賣掉，就只能降價”。

杭州二手房成交量也持續(xù)下探，二手房價格出現回調。中指院數據顯示，10月，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）二手住宅成交規(guī)模出現“四連降”，成交套數降至2100套左右；價格方面，10月杭州二手房價格環(huán)比下跌0.13%。整體來看，杭州“517”新政帶動部分購房需求釋放，使得6月二手房成交量達年內高點，約5100套，此后，杭州二手房市場持續(xù)降溫。

南京二手房市場表現也低迷。中指院數據顯示，10月南京二手房成交套數降至約5800套，環(huán)比降幅超10%；價格環(huán)比下跌0.43%，已連續(xù)8個月下跌，跌幅較9月擴大0.37個百分點。中指院表示，客戶置業(yè)信心較弱，業(yè)主掛牌價格預期下調,二手房成交多為“以價換量”形式。

武漢二手房市場表現冷清，價格環(huán)比持續(xù)下跌。中指院數據顯示，10月，武漢二手住宅價格繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅收窄至0.47%，已經實現“八連跌”。分區(qū)域看，10月武漢各區(qū)二手住宅房價均下跌。中指院表示，持續(xù)反復的疫情對房地產市場正常經營活動產生較大抑制作用，進一步影響購房者入市信心，延緩了二手房市場的復蘇節(jié)奏。

10月，天津利好政策不斷出臺，居民購房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公積金貸款利率調整為3.1%；14日，天津首套房商貸利率降至3.9%。樓市利好疊加部分區(qū)域疫情封控解除等因素影響，10月天津二手房市場保持一定活躍度。盡管如此，價格方面，10月天津二手住宅價格環(huán)比由漲轉跌，跌幅為0.08%。

成都疫情影響逐步消退，二手房市場略有回暖。10月，成都疫情影響逐步消退，疫情期間積壓的購房需求得以釋放，二手房成交量回升至1.2萬套，環(huán)比增長近7成。中指院表示，目前需求端觀望情緒未能得到實際改善，預計待疫情積壓的需求逐步釋放后，后期二手房市場成交或將繼續(xù)保持筑底狀態(tài)。價格方面，10月成都二手住宅價格環(huán)比止?jié)q轉跌，跌幅為0.05%，部分區(qū)域如新都、溫江、青白江等二手房價持續(xù)松動。

疫情積壓的需求逐步釋放

10月，二手房價格環(huán)比上漲的城市有3個，包括北京、上海、廣州，其中，上海環(huán)比漲幅最大。

在全國樓市下行背景下，上海二手房市場整體表現則較為穩(wěn)定，二手房價環(huán)比持續(xù)上漲。今年6月，上海全面復工復產，其二手房成交量迅速回升至1.5萬套；7月成交量攀升至近2萬套；8-10月，隨著疫情期間積壓的購房需求逐步釋放完畢，上海二手房成交規(guī)模逐步回落至1.6萬套?？傮w來看，上海二手房市場依舊保持一定活躍度。價格方面，中指院數據顯示，10月上海二手住宅價格環(huán)比上漲0.64%，漲幅居十大城市首位，且環(huán)比漲幅較9月小幅擴大。

北京市場活躍度有所下降，二手房價持續(xù)平穩(wěn)趨升。自6月以來，北京二手房成交規(guī)模呈持續(xù)增長態(tài)勢，9月成交量同比實現年內轉正。進入10月，北京二手房市場活躍度有所下降，成交量環(huán)比止增轉降，但同比依舊保持增長態(tài)勢。價格方面，10月北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.19%，已連續(xù)26個月環(huán)比上漲，漲幅較9月有所擴大。中指院預計，未來隨著前期樓市利好政策如二手房交易“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)，首套住房公積金貸款利率下調、“賣一買一”置業(yè)新政的持續(xù)顯效，11月北京二手房成交規(guī)?；驅⒂兴黾?。

廣州購房者的觀望情緒濃厚，二手房市場表現冷清 。10月，廣州二手住宅成交規(guī)模依然處在低位水平。中指院表示，這主要因為全國樓市呈現下行態(tài)勢，居民大多選擇持幣觀望，入市動力明顯不足。另外，部分區(qū)域疫情出現反復，廣州二手房的成交產生一定抑制作用。不過，10月廣州二手住宅價格環(huán)比由跌轉漲，漲幅為0.05%。分區(qū)域看，中心區(qū)域如黃埔、天河、越秀、荔灣、海珠二手房價格表現較為穩(wěn)健，外圍區(qū)域二手房價格下跌較為明顯。

中指院表示，展望未來，預計各地政府將在堅守“房住不炒”定位下，繼續(xù)從供需兩端發(fā)力穩(wěn)樓市。短期來看，需求端政策面將持續(xù)寬松，熱點城市或將漸進式放松區(qū)域限購，優(yōu)化“認房認貸”政策，同時結合自身實際情況調整首套房貸利率下限等；而更多三四線城市行政限制性政策則有望全面取消。供給端則持續(xù)積極推進“保交樓”，以期修復市場信心。整體來看，四季度預計各地“因城施策”舉措將繼續(xù)發(fā)力，在樓市環(huán)境漸趨寬松之下，部分熱點一二線城市市場或呈緩慢恢復復蘇態(tài)勢，但值得注意的是，疫情仍將是影響市場恢復節(jié)奏的關鍵因素。