記者 凌晨 西安報道

日前，央行釋放出的“節(jié)日利率大禮包”正逐步落地。

最近半個月，北京、杭州、南京、西安、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、嘉興、湖州、等多個熱點城市的公積金貸款利率陸續(xù)下調(diào)。

【資料圖】

比如，10月10日，佛山市住房公積金管理中心關(guān)于下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率的通知。自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年期以下（含5年）個人住房公積金貸款利率由2.75%下調(diào)至2.6%，5年期以上個人住房公積金貸款利率由3.25%下調(diào)至3.1%。

不止是公積金。近日多城市商貸也陸續(xù)出現(xiàn)回落，甚至出現(xiàn)首套房利率“破4”的情況。據(jù)最新LPR數(shù)據(jù)，此前各地執(zhí)行的首套房貸款利率下限最低為4.1%。

近日，濟寧、清遠、湛江、武漢等地先后發(fā)布調(diào)整利率相關(guān)信息，多地商貸利率“破4”，如清遠可以最低利率可達3.7%。

一系列政策“組合拳”后，政策推動效果如何？21世紀(jì)經(jīng)濟報道調(diào)查了陜西部分城市，采訪多位行業(yè)專家及購房者。目前來看，公積金利率下調(diào)對于地方樓市影響有限，購房者對于區(qū)位、房型和性價比要求更為明確，房地產(chǎn)市場“冰火兩重天”的情況明顯。

公積金利率下調(diào)影響有限

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

僅隔一天，人民銀行發(fā)布消息，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

隨后，不少購房者開始等待地方的相關(guān)政策落地。

張揚和女友都是山西人，畢業(yè)后一同來到西安工作。最近一年，為了購買婚房小兩口跑遍了西安市城六區(qū)，搖號三次未果，最終將目標(biāo)鎖定在市區(qū)東二環(huán)一處即將開盤的新住宅項目。

“現(xiàn)在正是項目和政策‘賽跑’的時候。我想買的新房預(yù)計下半月開盤，雖然政策已出，但項目銷售說目前還未接到執(zhí)行通知?！睆垞P對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說道。

10月11日，西安市發(fā)布了下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率的消息。據(jù)悉，自2022年10月1日起，西安下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

西安并不是孤例。事實上，近半月內(nèi)，北京、杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、襄陽、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施州、仙桃、天門、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山以及海南全省等都先后發(fā)布利率調(diào)整相關(guān)信息。

比如，北京住房公積金管理中心網(wǎng)站顯示，北京市管首套房住房公積金貸款利率已下調(diào)了0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別降到了2.6%和3.1%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“各地積極落實了央行公積金政策新政，紛紛發(fā)文，但基本上屬于不折不扣落實央行的政策，調(diào)整符合預(yù)期。”

而從西安的情況來看，一些房企認為，公積金貸款下調(diào)，尚未明顯刺激樓市。

“公積金利率下調(diào)對市場會有一定的刺激，但力度十分有限。”一房企人士對記者說道。

他舉例到，比如西安，目前西安純公積金貸款首套最低首付20%，但單繳職工貸款金額最高不超過65萬，雙繳職工最高不超過85萬。從市場上產(chǎn)品來看，城六區(qū)樓盤單價動輒1.6萬+，房屋面積基本都是百平米起。相較之下，公積金利率調(diào)整的影響較小，基本不會成為購房者考慮因素。

上述房企人士還談到，即便政策出臺后，也不見得所有樓盤都能實實在在的執(zhí)行下去。目前來看，在市場并不火熱的情況下，多數(shù)樓盤依然不接受組合貸。若純用公積金貸款，顯然不足以支付房子總額。

張揚也表達了相同的看法?！凹児e金貸款買房不現(xiàn)實，組合貸樓盤不一定能接受，即便接受了，平攤到月供也只能減少幾十塊，可以忽略不計。相比之下，商貸利率才是關(guān)鍵?！?/p>

陜西省決咨委委員、省房地產(chǎn)協(xié)會會長王圣學(xué)對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者談道：“公積金應(yīng)該是個重要的調(diào)控方向。利率調(diào)整只是一種方式，我們應(yīng)更多關(guān)注如何利用‘公積金’大池子里的資源去進一步放松、刺激市場?！?/p>

此外，為進一步穩(wěn)樓市，減輕已經(jīng)購房者的壓力，包括陜西漢中、云南普洱、廣西防城港、甘肅甘南州等多地紛紛發(fā)布房貸“商轉(zhuǎn)公”政策（即將已經(jīng)辦理好的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款）。

據(jù)“漢中發(fā)布”消息，漢中市住房公積金管理中心政策法規(guī)科表示，當(dāng)前商貸利率一般是4.5%左右，而公積金貸款現(xiàn)執(zhí)行5年內(nèi)首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，二套房上浮10%的優(yōu)惠政策，相對較低。

10月11日，青島市住房公積金管理中心黨組書記、主任曹彥平對媒體表示，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)目前還在積極推進過程中，相關(guān)政策計劃于年底前正式推出。

在現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境下，政策出臺能有效減輕職工的還款壓力和購房成本。

商貸利率進一步“破冰”

和公積金利率下調(diào)相比，商貸利率的下調(diào)，影響范圍更大。

“我們還沒接到通知，但目前很多城市確實已經(jīng)下調(diào)了，比如濟寧，應(yīng)該已經(jīng)執(zhí)行3.95%了?！苯ㄔO(shè)銀行西安某支行房貸部門工作人員對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說道。

事實上，據(jù)9月29日下發(fā)通知顯示，全國符合自主決定首套商貸利率的城市包括天津、石家莊、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、大連、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州等23個，主要分布在二線或三四線城市中。

在樓市持續(xù)冷淡的前提下，最近半月內(nèi)，濟寧、武漢、清遠、江門等已經(jīng)宣布商貸利率下調(diào)，同時武漢、清遠、江門等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限，多地房地產(chǎn)商業(yè)貸款利率罕見破“4”。

具體來看，武漢則是首個執(zhí)行該政策的省會城市，首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-40BP，目前武漢部分銀行可執(zhí)行3.9%的首套房貸利率。清遠市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為LPR-60BP，房貸利率低至3.7%，達到歷史新低。

中信證券指出，結(jié)合當(dāng)前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區(qū)域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右。

“四季度‘破4’利率將是房地產(chǎn)政策的新亮點?！眹儡S進對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說道，“本次調(diào)控擴大了地方在是否放松、如何放松方面的權(quán)限，對于營造寬松的房貸利率環(huán)境具有積極的作用。同時需要注意，部分城市也允許把個別二套房交易認定為首套房，其也可以享受此類優(yōu)惠政策?！?/p>

嚴躍進認為，此次利率的調(diào)整，意味著房貸利率進入“破4”時代，具有非常強的信號意義，對四季度樓市交易的提振具有積極的影響。

值得一提的是，今年內(nèi)中央層面已經(jīng)兩次調(diào)整房貸利率下限。5月，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為LPR-20BP，同時疊加5年期以上LPR累計3次下調(diào)35BP，一定程度上減少了居民購房成本。

王圣學(xué)認為，對二三線乃至四線城市來說，當(dāng)前低迷的市場情況下，的確需要商貸利率調(diào)整此類力度的放松政策進一步穩(wěn)定市場。而對于市場更為復(fù)雜的一二線城市來說，除利率調(diào)整外，仍需要更多的政策組合予以輔助。

購買力向優(yōu)質(zhì)樓盤集中

一系列政策“組合拳”后，市場會如何反應(yīng)？當(dāng)下購房交易情況如何？

以西安為例。目前，首次使用公積金貸款才能享受最新利率，首套若是商貸，二套使用公積金貸款，也只能按3.1%的利率來執(zhí)行。同時，新房首套商貸，多數(shù)銀行可以做到4.1%；二套在4.3%的基礎(chǔ)上，普遍疊加60-70BP，實際利率在4.9-5.0%左右。

相較之下，西安商貸首套利率高于多數(shù)城市，同時對二套貸款要求較為嚴格。

“西安市場呈現(xiàn)出‘冰火兩重天’的情況?！币粯I(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析道，“比如城六區(qū)內(nèi)部分新房樓盤，不僅價格硬挺，千人搖的情況也時常發(fā)生?！?/p>

以9月新房公示數(shù)據(jù)為例，碧桂園云頂23017元/平米，登記核驗通過920個；御錦城16862元/平米，登記核驗通過1412個；萬科璞悅17091元/平米，登記核驗通過1350個；綠城全運村16871元/平米，登記核驗通過1397個。

與上述樓盤登記情況反差較大的是，部分同為西安城六區(qū)的樓盤，登記核驗僅為十余個乃至數(shù)十個。在這背后，主要與附近區(qū)域環(huán)境不佳、位置相對偏遠、配套不足有關(guān)。

“目前購房者更加挑剔，他們能挑選的出性價比高的優(yōu)質(zhì)樓盤。事實上，西安不缺乏購買力，只要優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)跟得上，購買力也能支撐得起。”上述業(yè)內(nèi)人士對記者說道，“和之前相比，目前購房者更不著急，也更為專業(yè)和聰明?！?/p>

“我接觸了很多跟我情況相似的購房者，首付已經(jīng)準(zhǔn)備好了，但是很多新房或者面積大或者位置配套差，戶型和位置都合適的，想買買不到。”張揚說道。“而且如果有更大的優(yōu)惠空間和利好政策，我們便可以考慮更大有優(yōu)質(zhì)的戶型。”

王圣學(xué)認為，對于西安此類省會城市而言，應(yīng)先調(diào)整限購限貸等政策，讓購房者充分的在市場里自由流動。下一步，再加持利率等調(diào)控政策，這樣才能進一步穩(wěn)樓市。