假合同、詐騙2億、涉案80多套、知名MCN公司、本公司旗下網(wǎng)紅被騙，這些關(guān)鍵詞組成了組成了一個(gè)大案。沒想到這一次房圈、視頻圈、網(wǎng)紅圈以如此魔幻的方式交匯。

01

鄙視鏈

【資料圖】

房圈子有個(gè)特點(diǎn)，越是常規(guī)的玩法越被鄙視，越是非常規(guī)、復(fù)雜的手法越被推崇，美其名曰“信息差”“黑科技”。

房圈有一條很明顯的鄙視鏈，買二手的看不起買一手的（搖號(hào)的除外，因?yàn)閾u號(hào)也是非常規(guī)），貸款的看不起全款的，0首付的看不起3成首付的，鎖盤的看不起0首付的，炒樓花的看不起鎖盤的......

可以看出來，房圈的鄙視鏈就是玩法知道人越少就越高級(jí)；玩法套路越多就越高級(jí)；出的錢越少，杠桿越高就越高級(jí)；最好能夠不出錢就賺錢，那就是超級(jí)大牛。

一個(gè)畸形的群體，一定會(huì)出現(xiàn)畸形的事件。

02

回遷房

回遷房是有拆遷概念的房子，開發(fā)商征收土地時(shí)，會(huì)補(bǔ)償給回遷戶房子。

回遷房買賣本來指的是一個(gè)常規(guī)的購買，和商品房買賣幾乎沒有區(qū)別?；剡w房建好了、業(yè)主拿到房產(chǎn)證了，上市場(chǎng)交易，這本來沒什么陷阱，哪怕是小白都可以購買。

但是這種交易利潤(rùn)太少，于是就有了所謂的“買賣合同”，也就是房子還沒建好，甚至還沒開始建，最夸張的還在規(guī)劃階段，購買者就與拆遷戶私下交易簽署一紙買賣合同，購買者支付一定費(fèi)用，等到很多年后回遷房建好并可以辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，再落戶在購買者名下。

在深圳之所以可以這樣做，是因?yàn)槌鞘信f改以城中村為主，這類房產(chǎn)基本都是沒有產(chǎn)權(quán)的，有些還是違建。但是一旦納入舊改，這些建筑就會(huì)享受和商品房一樣的補(bǔ)償，還建后的房子都是正規(guī)的商品房，導(dǎo)致所有者身價(jià)倍增。

于是就有人設(shè)法購買這類有著舊改更新可能的房子，而村里面有些大戶也愿意先出售一部分面積先行套現(xiàn)，導(dǎo)致了一種類似“炒樓花”的買賣合同模式的出現(xiàn)。

這種模式最大的賣點(diǎn)有兩個(gè)，一是利潤(rùn)豐厚，例如位于龍崗中心城的恒大城市之光，2015年回遷房指標(biāo)價(jià)格不到7000元/平，建成交房的2021年房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲到3.1-4萬元/㎡左右，6年4-5倍的漲幅不可謂誘惑不大。二是這類房子又不受限購政策的限制，很多投資圈的大小V就會(huì)在異地宣傳，組織異地購買者來團(tuán)購回遷房。

所以嚴(yán)格地說，市面上所謂的買賣回遷房應(yīng)該稱為“私下購買回遷房合同的長(zhǎng)周期交易”。

買合同、長(zhǎng)周期、私下做，三大基因天然就是孕育騙子的沃土，在所謂的回遷房交易中糾紛無數(shù)。

近日，深圳突爆驚天大案。

03

案件

國慶長(zhǎng)假前，一個(gè)叫羅冠彥的潮汕人被刑拘。

羅冠彥，游良文化創(chuàng)始人。公司旗下的梅尼耶、蔡蘿莉、呆妹兒小霸王、陳意禮、唄唄兔都是抖音或小紅書的大V，個(gè)個(gè)都是兩三千萬的粉絲。

坊間盛傳羅冠彥前后賣出了八十多套回遷房，貨值兩個(gè)多億。

和其它回遷房騙局類似，他賣的回遷房主要有兩個(gè)樓盤。一個(gè)是寶安西鄉(xiāng)的海巒坊，一個(gè)是福田石廈的某個(gè)城市更新項(xiàng)目，這兩個(gè)樓盤真實(shí)存在，宣傳的資料也都是真實(shí)的。

但羅冠彥是通過偽造開發(fā)商公章和拆遷合同，從買家手里騙取了兩個(gè)億的真金白銀，買家拿到的卻是一文不值的廢紙。

事情起源于某抖音網(wǎng)紅的視頻，聲稱被前老板騙了60萬，緊接著越來越多的主播紛紛跟進(jìn)，目前發(fā)現(xiàn)被騙金額最大的是梅尼耶，他在抖音回復(fù)，自己被騙了1500萬。而這個(gè)前老板正是羅冠彥。

同時(shí)海巒坊回遷房交房，一部分受害者去了現(xiàn)場(chǎng)選號(hào)，被開發(fā)商告知手里的合同是偽造的，無法選房，才知道被騙，當(dāng)場(chǎng)報(bào)警。目前已知50多人報(bào)案，涉及80多套房，金額超兩個(gè)億，相信后期這些數(shù)字還會(huì)不斷擴(kuò)大。

04

風(fēng)險(xiǎn)

這類買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)一般分為兩類。

一類是無刻意欺騙，但是存在極其不可控的隱患。

這類風(fēng)險(xiǎn)往往是因?yàn)槿腭v開發(fā)商無法繼續(xù)推進(jìn)工程進(jìn)度，導(dǎo)致開發(fā)周期無限拖延，例如木頭龍十年未動(dòng)工；也有更換發(fā)展商后賠償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，例如光明鳳凰村買家買入價(jià)比賠償價(jià)低虧損上百萬。

還有村民家庭發(fā)生重大變故后無法繼續(xù)履行合同，包括更換發(fā)展商后村民反悔的案例。由于周期太長(zhǎng)，不確定因素太多，從政策調(diào)整、規(guī)劃變更、地產(chǎn)周期到當(dāng)事人身體健康等因素影響。

另外一類是根本就是騙局，入局就是被收割。

十年前北京就發(fā)生過一個(gè)中專文化的婦女利用“認(rèn)識(shí)開發(fā)商能買到便宜回遷房”的虛假承諾，騙取160多位購房人的7200余萬元，最終犯罪分子雖然繩之以法，但血汗錢已經(jīng)血本無歸。

幾年前，某騙子以能夠低價(jià)購買深圳灣回遷房為由，騙取圈內(nèi)多名大V信任，幾名大V又組織團(tuán)購，身邊不少圈友或多或少介入其中。騙子至少騙取了千萬以上的資金，幾名入圈的大V最終也只能自己兜底。

這次又發(fā)生深圳歷史上最大的疑似回遷房詐騙案，這個(gè)領(lǐng)域的收益是不是像大家想像的那么大還不好說，但是風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比大家預(yù)期的要大。

最關(guān)鍵的是，買家往往不具備核實(shí)真相的能力，中間方會(huì)把此事搞得非常神秘。

此類案件，做局者往往先營造氣氛，說是特殊渠道、特殊人物介入，買方無法和賣方見面。然后收取買家絕大部分費(fèi)用甚至全款，再和買家簽約，簽好后隔一段時(shí)間才能把雙方簽約的協(xié)議交回，而所謂的賣方往往是代理公司。

但是即使買家交了全款、簽了協(xié)議，要有進(jìn)一步的消息往往要幾年以后，代理方說辭就是項(xiàng)目還在推進(jìn)中，購買方看見舊改的確在緩慢推動(dòng)，一般都會(huì)安慰自己。

更何況還有大量買家是被鼓動(dòng)來深圳購買回遷房的，由于沒有名額，都希望通過這么一種方式買到深圳房產(chǎn)，人生地不熟，購房人無法確定房源是否真實(shí)，業(yè)主又是否真實(shí)，甚至都不知道幾年后這家代理公司是否還存在，這里面的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

如果遇到的是騙局，那么所謂的賣家、房源都是不存在的，公章是偽造的，合同是無效的，甚至代理公司都是剛剛買來的，營業(yè)執(zhí)照的時(shí)間不代表實(shí)際運(yùn)營時(shí)期。

那為什么沒有客戶去開發(fā)商那里核實(shí)一下呢？

05

貪婪

回看此類案件，無論是大V還是普通人，無論是本地人還是外地人，之所以被騙都是被豐厚的利潤(rùn)所吸引，也就是被貪婪所左右。

前面說過龍中的一個(gè)項(xiàng)目6年漲了4-5倍，絕大多數(shù)回遷房項(xiàng)目的廣告都是指標(biāo)價(jià)格只有市場(chǎng)住宅價(jià)格50%，蓋好以后整個(gè)地塊價(jià)值還要翻一番甚至翻幾番，于是至少4倍的利潤(rùn)就被算出來了。

在巨大利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，加上做局者營造氛圍，購房者生怕錯(cuò)過天上掉餡餅的機(jī)會(huì)，哪里會(huì)產(chǎn)生質(zhì)疑，即使有些許疑問，也被貪婪打敗，寧可信其有不可信其無。就算去了開發(fā)商那核實(shí)沒有這回事，也會(huì)被騙子的內(nèi)部特殊渠道的說法征服，繼續(xù)在局中越陷越深。

這種局最有效的破解方式就是見到鏈條上的每一個(gè)人，當(dāng)然你要確定這些人不是演員。

06

利潤(rùn)

然而我們還要問，回遷房真的有這么高的利潤(rùn)嗎？

這里要明白一點(diǎn)，回遷房并不是商品房，建好后的回遷房也賣不到商品房的價(jià)格，深圳南山大沖的三個(gè)回遷房小區(qū)價(jià)格能去和華潤(rùn)城對(duì)標(biāo)？更何況不是每個(gè)地方拆遷后的價(jià)格都會(huì)暴漲，要知道棚改、舊改、城市更新的力度是不同的。

另外，即使沒有遇到騙局，全款等整個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，6-10年時(shí)間，即使翻翻，年化收益率也就7%-12%，此收益率放在房產(chǎn)這個(gè)加杠桿的投資品中，真的不是特別誘人，3成首付的房子就算10年翻翻，利潤(rùn)率也是2.63倍（按揭月供消耗已納入計(jì)算），明顯收益率更高。

很明顯，回遷房就像一個(gè)開了美顏的女主播，看上去很美好，但實(shí)際上可能很一般，甚至有可能是男的。

回遷房的坑有多深？犯罪者固然不可饒恕，但是再深的坑，都是自己的人性給自己挖的！