9月21日，洛陽市住房公積金管理中心發(fā)布《洛陽市商業(yè)性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），表明目的是為了“進一步發(fā)揮住房公積金保障職能作用，減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力”，還規(guī)定“商轉公貸款采取先還后貸的方式予以辦理?！?/p>

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相關專家表示：“此次政策進一步說明，商轉公操作是近期各地降低房貸壓力的一種重要渠道?！?/p>

先還后貸

《辦法》中稱：商貸轉公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽市住房公積金管理中心申請將尚未結清且已辦妥房屋所有權證的商業(yè)性個人住房貸款（商貸）轉為住房公積金個人住房貸款（公積金貸款）。商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購買自住住房時，以其所購住房為抵押而向銀行申請的商業(yè)性個人住房貸款（不包含住房公積金和商業(yè)組合貸款、住房公積金轉商業(yè)貼息貸款）。

辦法明確，商貸轉公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請商貸轉公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關手續(xù)后，中心再發(fā)放商貸轉公積金貸款。

商貸轉公積金貸款額度按洛陽市現(xiàn)行公積金貸款額度計算方式計算，且申請額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數(shù)）。且商貸已還款期限與商貸轉公積金貸款期限之和，商品房不得超過30年，二手房不得超過20年。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進嚴躍進認為，此規(guī)定說明“商轉公的基本前提是，商轉公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。換句話說，購房者需要先把商業(yè)銀行的貸款還清，然后再去申請更低利率的公積金貸款”。

申請商貸轉公積金貸款應符合洛陽市現(xiàn)行的公積金貸款有關規(guī)定，同時還須滿足以下條件：

（一）借款申請人須為商貸的借款人或配偶（配偶應為本套住房共有產(chǎn)權人）。

（二）借款申請人的商貸尚未還清。

（三）所購住房已辦妥《不動產(chǎn)權證書》或《房屋所有權證書》、《土地使用權證書》。

（四）所購住房僅為原商貸銀行設定抵押權登記且未設定其他抵押事項。

商貸轉公積金貸款業(yè)務應當實行額度管理的原則予以開展。具體額度為：每年年初根據(jù)年度資金使用計劃的30%份額均分至每月，按月進行業(yè)務受理，當月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當月額度節(jié)余資金，自動順延至下月累計使用。

此外，《辦法》第六條規(guī)定：“當我市公積金貸款個貸率連續(xù)3個月低于85%（含）時，開展商轉公貸款業(yè)務，個貸率連續(xù)3個月高于95%（含）時，暫停商轉公貸款業(yè)務。當上級公積金政策發(fā)生調(diào)整或我市房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生變化，中心可在市住房公積金管理委員會的決策指導和授權下，適時開展和暫停商轉公貸款業(yè)務?！?/p>

嚴躍進認為：“這說明，此類業(yè)務是否開展，和個貸率或公積金資金池的充裕度有關。這也要求購房者密切了解公積金貸款資金池狀況，以積極獲得政策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛陽市提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調(diào)整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調(diào)整為65萬元。加大對第二套使用公積金貸款購買改善性住房的支持力度。二手房公積金貸款最低首付比例不再設置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。

對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策；對擁有一套住房且未結清相應購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付比例為30%。

9月20日，新一期LPR（市場貸款報價利率）出爐。中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

因為房貸利率定價參照5年期LPR報價，而此前，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

也就是說，若一位洛陽市民買第一套房，按照55萬元商貸，利率4.1%，等額本息，還款期限20年來算，利息總額為25.7萬元，每月月供需要3361.94元。

而轉成公積金貸款后，由于利率變?yōu)?.25%，相應的利息總額變?yōu)?9.8萬元，每月還款3119.58元。相比較商貸， 可以少還約6萬元利息，月供可減少200多元。

多地施行

近期多地都推出了商轉公政策。

就在洛陽公布《辦法》的同天，廣西防城港市住房公積金管理中心也發(fā)布《關于開展商業(yè)銀行住房貸款轉住房公積金貸款免自籌業(yè)務的通知》（征求公眾意見稿），規(guī)定“商轉公免自籌貸款的額度最高不得超過原商貸余額（即在商業(yè)銀行的貸款總額減去借款人已歸還的本金金額），且不超過規(guī)定的商轉公貸款限額40萬元。商轉公免自籌貸款測算按照住房公積金貸款額度測算的相關規(guī)定進行。”

長春也頒布了商業(yè)性個人住房貸款轉個人住房公積金貸款管理辦法（試行），自2022年9月15日起施行。

嚴躍進表示：“實際上商轉公政策并非新鮮政策，各地都有類似操作。但鑒于此類政策在購房者中的關注度不高，所以恰是需要積極推廣和宣傳的。若能夠利用好商轉公貸款政策，其實提前還貸后，也可以獲得低利率公積金貸款，這是購房者需要注意的。此類工作做得好，則可以主動降低月供成本?！?/p>

“此類政策也是有階段性的，和公積金池是否充裕有關。購房者要密切關注公積金的資金狀況。尤其是從洛陽此類操作看，每個月的此類業(yè)務是有名額和額度的，所以若是要申請，還是要趁早。主動申請此類公積金，對于降低月供成本等有積極的作用。”

“鑒于此類政策在購房者中的關注度不高，所以建議各地公積金中心要積極做宣傳，讓購房者主動了解一些省錢的住房金融政策，其對于釋放政策效應、落實減負功能等有積極的作用?！?/p>