上海一宗重磅地塊在9月1日完成遴選出讓，官方?jīng)]有公開土地成交價格，拿地方是“復(fù)星+阿里”聯(lián)合體。

(資料圖)

該地塊至外灘及黃浦江的最近直線距離僅數(shù)百米，西鄰豫園、城隍廟，東臨外灘、黃浦江，這一區(qū)位條件堪稱“皇冠上的明珠”，是黃浦區(qū)老城廂“四大地王”之一。

雖然土地成交價尚未公開，但根據(jù)同板塊去年出讓的地價計算，該地塊土地價值超過百億，遴選條件也寫明，未來上海黃浦區(qū)將通過這塊地至少獲取264億元的稅收。

地塊遴選要求高、開發(fā)難度大

整整歷經(jīng)兩個月的遴選期，上海外灘的“王炸級”項目——福佑地塊（含黃浦區(qū)老城廂歷史文化風(fēng)貌區(qū)16宗分割地塊）花落復(fù)星及阿里聯(lián)合體。

9月1日，黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護項目推進領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布公告稱，經(jīng)與入圍實施主體候選人商務(wù)洽談，外灘福佑地塊遴選活動最終實施主體為上海復(fù)祐實業(yè)發(fā)展有限公司、上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司聯(lián)合體。

根據(jù)企查查，上海復(fù)祐實業(yè)發(fā)展有限公司的股東為復(fù)星集團旗下的上海豫園旅游商城股份有限公司，而上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司的全資股東則是阿里旗下的螞蟻科技集團。

截至目前，官方并未透露這宗遴選地塊的最終成交價。

大約一年前，同屬黃浦老城廂的露香園二期地塊，被上海城投以176億元的底價獲得，那宗地塊的樓面價約為9萬元/平方米。福佑地塊相比露香園二期地塊來說，地理位置更加優(yōu)越，不僅緊鄰豫園和外灘金融中心，離黃浦江也更近。

如果以一年前露香園地塊出讓價格作為參考來估算，此次遴選出讓的福佑地塊土地面積為10萬平方米，地上總建面約為18萬平方米，土地價值至少超過160億元。

豫園、城隍廟所在的老城廂，是上海的源起地之一，開發(fā)歷史超過700年。

正因為歷史悠久，該片區(qū)曾經(jīng)遍布密密麻麻的老舊房屋，是城市更新中最難啃的硬骨頭。福佑地塊舊城改造已啟動多年，該片區(qū)占地超10萬平方米，共有6000戶舊區(qū)居民，總征收建面超過20萬平方米，按照黃浦區(qū)的平均動遷價格水平計算，這塊地的動遷成本就超過百億。

所以地方政府對于這宗地的遴選出讓要求很高，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是拿地意向人在簽訂用地出讓合同至項目規(guī)劃資源綜合驗收通過期間，對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻不少于120億元，在項目綜合驗收通過后五年內(nèi)，意向人及其關(guān)聯(lián)公司或項目入駐企業(yè)對黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻不少于144億元。

也就是說，除了地價，黃浦區(qū)還要求通過這塊地未來至少獲取264億元的稅收。

其二，拿地意向人要有對歷史街區(qū)、風(fēng)貌街坊或歷史建筑保護及開發(fā)的經(jīng)驗，福佑地塊內(nèi)包含了優(yōu)秀歷史建筑、名人舊居、知名商鋪老號等大量海派風(fēng)格的建筑和街店，出讓范圍內(nèi)的保護更新建筑總規(guī)模不小于 12萬平方米，開發(fā)難度可想而知。

地方政府對該地塊的綜合要求很高，地塊性質(zhì)主要用途包括商業(yè)、辦公和住宅，未來將重點發(fā)展商業(yè)、辦公、旅游、文化等城市功能，融合高品質(zhì)住宅，但住宅不是重點。

地塊遴選要求稱，住宅建筑面積不能超過4.99萬平方米，商業(yè)建筑總面積不超過3.87萬平方米，辦公建筑總面積不超過9萬平方米。住宅建筑面積只占總建面的約27.7%，還不足三成，這意味著開發(fā)商根本沒法“賺快錢”，需要在這個項目中沉淀大量的長期資金。

根據(jù)8月19日上海市土地交易市場披露的公告，福佑地塊遴選活動最終僅一個聯(lián)合體入圍，沒有其他競爭對手。

有業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)透露，此次復(fù)星和阿里聯(lián)手拿地，復(fù)星將主要負(fù)責(zé)商業(yè)和住宅部分，而阿里則將助力辦公和產(chǎn)業(yè)部分。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭頻頻在上海拿地

復(fù)星是黃浦老城廂片區(qū)的深耕者。在福佑地塊旁，42萬平方米建面的BFC外灘金融中心，以及豫園商城一、二、三期，都是復(fù)星的手筆。

再加上福佑地塊，復(fù)星將在老城廂打造出連為一體的“大豫園片區(qū)”，這將是一個巨無霸商業(yè)辦公集群。

不過，近期復(fù)星資金面已然讓市場感到擔(dān)憂。今年6月，穆迪將復(fù)星國際（00656.HK）Ba3的公司家族評級列入下調(diào)觀察名單，將其發(fā)行的高級無抵押債券評級也列入下調(diào)觀察名單，評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為觀察。

根據(jù)2022半年報，復(fù)星國際的總債務(wù)水平仍在上升，達到了6511億元的高位，同比增長11%，流動性負(fù)債達到3754億元，同比增長23%。

因此外界猜測，復(fù)星在福佑地塊之所以拉阿里入局，因為阿里可以扮演“金主”角色。

近兩年來，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)頻頻進軍房地產(chǎn)，在上海核心區(qū)域落子。

比如2020年11月，美團以65億價格在楊浦拿地，2021年1月，嗶哩嗶哩也以81.18億元競得楊浦一塊土地，緊鄰美團。2021年7月，字節(jié)跳動收購了尚浦中心正在開發(fā)的總面積約19.5萬平方米的辦公項目，預(yù)估成交價50億元左右。

阿里則比其它互聯(lián)網(wǎng)大廠更早投資上海，從2019年到2022年，阿里已經(jīng)三度拿下上海徐匯濱江西岸地塊，包括西岸傳媒港188N-T-1地塊、188N-R-1地塊，以及徐匯區(qū)知名文化地標(biāo)西岸藝島，共耗資超過75億元。

阿里旗下的螞蟻集團自2014年以來就布局黃浦，陸續(xù)設(shè)立財富業(yè)務(wù)、金融科技及區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)，此次聯(lián)合復(fù)星拿地，可以進一步深化其在上海的產(chǎn)業(yè)布局。