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要聞速遞:爆雷房企集體債務(wù)重組 救兵:“沒有一個(項目)看得上”

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 從2021年9月恒大理財違約引發(fā)的房企流動性危機已滿一年。為穩(wěn)樓市,限購、貸款放松,AMC表態(tài)進場,紓困基金成立,一系列政策依次推出,曾被寄予厚望,效力實際綿長。

何為救命稻草?已不再是坊間的熱門話題。違約的開發(fā)商們,集體選擇走出最后一步:債務(wù)重組。


(相關(guān)資料圖)

所謂債務(wù)重組,是指在不改變交易對手方的情況下,經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定,就清償債務(wù)的時間、金額或方式等條件重新達成協(xié)議的交易。

截至8月底,富力、世茂、龍光等多家房企的化債方案已經(jīng)浮出水面。

一位了解情況的房企人士林穎說,多數(shù)房企,尤其是民營房企幾乎都在著手進行債務(wù)重整,相比過往,最近的債務(wù)重整呈現(xiàn)出了新的特點,包括:

一、從一單一單對到期債券被動展期,變?yōu)閷φw債務(wù)進行主動管理,例如富力一次談下了10筆債券的展期;二、談判變得溫和,之前對債券的展期條件比較苛刻,砍掉利息,本金打折等等,但現(xiàn)在談?wù)w展期,給投資者的條件更好一些,比如世茂方案中的“保本”;三、久期變長,開始都是展期一年,現(xiàn)在基本上都往展期三四年談,尋求更長的喘息時間;四、還款周期變多,首期支付比例降低,把壓力盡量延后;五、為境外債追加抵押物,給投資者信心;六、境內(nèi)債、境外債同時進行,但內(nèi)外有別。

林穎介紹,在企業(yè)內(nèi)部,整體債務(wù)重整的重要性甚至超過賣房回款。對品牌房企財務(wù)基本面的擔(dān)憂,已經(jīng)成為阻礙購房者出手最大的因素。違約開發(fā)商如果不能改善信用,一線項目銷售恢復(fù)無望。

集體債務(wù)重組

在一筆10億美元公募債違約1個多月后,世茂被傳于8月19日將一份債務(wù)重組草案傳達給投資人,提議將其離岸債務(wù)延長3-8年歸還。

這份重組草案分為兩大部分:

一是將其46.5億美元銀團貸款和擔(dān)保雙邊貸款打包為A類債務(wù),計劃分期償還,重組生效后,在36、42、48、54、60、66和72個月末共7個節(jié)點,分別支付14%、28%、42%、56%、70%、85%和100%攤銷費用。

二是總額為71.3億美元的B類債務(wù),包括57.2億美元公共債券、10.7億美元私人票據(jù)和3.4億美元的無擔(dān)保雙邊貸款,世茂擬在重組生效日期后發(fā)行六期新票據(jù)償還,價值分別為9%、9%、18%、18%、23%,期限分別為3.25、3.75、4.75、5.75、6.75、7.75年。

一位世茂內(nèi)部人士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)確認了該初步方案的真實性,并表示目前仍處在商討階段,并未最終落定。

富力地產(chǎn)的債務(wù)重組進展更快一步。

7月11日,富力公告稱,在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售低迷、流動性狀況疲弱的背景下,為改善公司整體財務(wù)狀況、維持可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu),其境外全資子公司EASYTACTICLIMITED(怡略有限公司)對10只總規(guī)模為50億美元的境外債券展期3-4年進行同意征求,并在票據(jù)持有人會議上獲得了必要的同意。這10只美元債在2022-2024年到期,利率在5.75%-12.375%不等。

富力承諾給發(fā)出同意指令的合資格持有人或不合格票據(jù)持有人,按照每1000美元的票據(jù)本金支付5美元的同意費或款項。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解,富力已于7月12日全額支付了約1929萬美元的同意費,及12萬美元非合格持有人費用,折合約1.33億元。

到了8月23日,富力地產(chǎn)宣布將旗下所有存續(xù)公司債券停牌,“待有關(guān)事項確定后再申請復(fù)牌”。

8月初,中國奧園亦表示,正安排對本金超過200億元的境內(nèi)債進行展期,與境內(nèi)債權(quán)人進入?yún)f(xié)商階段。

一位奧園知情人士透露,其他未到期境內(nèi)債展期也在磋商和合同審核階段,每筆債務(wù)的方案不同,展期1-2年不等。

對龍光來說,在12筆境內(nèi)債獲得整體展期之余,龍光正籌備推出整體境外債務(wù)管理方案,已和100多個境外投資人溝通。

一位龍光內(nèi)部人士透露,“境外債目前已經(jīng)給出一個初步方案,目前仍在溝通推進和完善中”。

安排債務(wù)整體展期,已經(jīng)成為當(dāng)下爆雷房企的集體動作。

已爆雷民企高管馮霖負責(zé)其所在公司的化債事宜,他表示,到了今年第二季度,銷售仍沒有如預(yù)期回暖,部分房企放棄了通過銷售回款來自救的方式,“或者說現(xiàn)在企業(yè)想擴大銷售,但市場不允許,所以現(xiàn)金流排不過來,又不能違約,那就只能去找境外投資人談?wù)w債務(wù)延期了”。

“你我都沒有選擇”

“我沒有其他辦法,你也別無選擇?!?/p>

這是馮霖和債權(quán)人談判時最常說的一句話。同樣的話,比2021年下半年說的效果好多了。

馮霖所在公司聘請鐘港資本作為財務(wù)顧問,代表房企和美元債的債權(quán)人以及評級機構(gòu)溝通,“現(xiàn)在債權(quán)人都很著急,持有的中資房地產(chǎn)債務(wù)到期了,企業(yè)還不了錢,債權(quán)人也沒辦法,只能接受展期或者重整等”。

馮霖記得,一年前,恒大危機顯露,許多投資人要求房企如期甚至提前償還債務(wù),部分金融機構(gòu)強勢擠兌。

3月底,一家百強房企公司向多個監(jiān)管部門發(fā)急函,反饋稱其正進行一筆2024年到期的定向債的要約交換(發(fā)新還舊),是正常融資行為,但其中一個債權(quán)方堅決不同意發(fā)債,并表示若發(fā)債將追究違約責(zé)任。迫于無奈,該百強房企高管只能發(fā)動社會關(guān)系、尋求監(jiān)管部門在其中斡旋,在臨違約前獲得發(fā)債許可。

馮霖近期已說服部分境內(nèi)外債權(quán)人同意展期3-5年,前3年不付息、不還本,投資人要求追加很多抵押物,但大多數(shù)公司項目都嚴(yán)重超融,幾乎沒有可抵押資產(chǎn)。

一家已爆雷的頭部房企高管也補充,公司從2021年8月開始幾乎“能抵都抵”,一年后的今天更不會有資產(chǎn)可以追加抵押了,這也導(dǎo)致數(shù)月來債務(wù)重組沒有較大進展。

債務(wù)重整內(nèi)外有別

因資金有限,房企對境內(nèi)和境外債的重整,孰先孰后,談判條件也內(nèi)外有別。

林穎透露,境內(nèi)債投資者一般有抵押物,且監(jiān)管機構(gòu)占主導(dǎo)位置,會明確維穩(wěn)原則,在房企和金融機構(gòu)之間斡旋,也會給房企壓力,所以境內(nèi)債展期成功的較多,較少出現(xiàn)違約情況。

沒有抵押物的境外債則按市場規(guī)則來,“債權(quán)人對整體展期當(dāng)然不爽,但也要看怎樣才更符合利益”。

境外債權(quán)人主要有兩種選擇:

一是爭取好一點的還款條件,同意展期,因為不同意可能血本無歸;

二是不同意展期,向法院呈請清盤。早期違約的恒大和花樣年都曾經(jīng)歷過,但清盤須一定比例的債券持有人同意才可能實施,達不到這一比例,清盤呈請就只能是債權(quán)人彰顯態(tài)度和釋放壓力的方式。

林穎進一步說,境外債權(quán)人提出清盤呈請后,企業(yè)也可以向法院證明自己仍在積極自救,這是一個互相出牌、拉鋸的過程。

申請清算是一個漫長的過程,而且就算成功了,債權(quán)人也可能不是第一優(yōu)先級的受償人,一般是銀行貸款(因為有抵押)>信用債(因為有質(zhì)押、擔(dān)保)>股東投入。前述已爆雷的頭部房企高管說。

“境外發(fā)債用的都是空殼公司,沒有更多擔(dān)保,債務(wù)方面得不到保障,一般境外債權(quán)人不得已只能接受展期?!睆慕衲?、4月開始,馮霖能明顯感覺到債權(quán)人態(tài)度多有緩和,境內(nèi)外投資人基本接受了市場短期無法回暖的現(xiàn)實,少數(shù)人反對也沒用,企業(yè)沒有錢還,“只有把公司救活了,公司有了造血功能,才可能還債,而這其中,整體債務(wù)展期只是其中一個選擇”。

對房企而言,整體展期是以時間換空間、延長還款現(xiàn)金流的一步棋。

馮霖解釋,大家都在等房地產(chǎn)市場回暖,資產(chǎn)價格要升起來,才能出現(xiàn)資產(chǎn)大于負債的情況,如果按照現(xiàn)價去銷售、抵債,窟窿遠遠填不上,一定是資不抵債。

林穎認為,整體展期還是為了防止融資繼續(xù)惡化,防止出現(xiàn)法律事實上的違約,維持市場信心。

從會計處理上看,理論上,債務(wù)成功重組將“問題債權(quán)”沖銷,有助于加速資金周轉(zhuǎn),優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),改善資產(chǎn)負債表情況,部分房企也許有新發(fā)行票據(jù)的可能。

但馮霖認為,新的房地產(chǎn)周期不能依據(jù)“理論”來分析,他認為房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷已經(jīng)傳導(dǎo)到銷售端,如果市場沒有回暖,債務(wù)展期或重組很難止住信用惡化的局面。

多個房企人士均提到,境外債是完全市場化的,持有人愿意折價,企業(yè)就能出較少的錢回購,但境內(nèi)債不能流通,“之前在人民幣匯率較低的時候,我們也想嘗試回購一部分用來削債,但境內(nèi)債沒有相應(yīng)的機制?!?/p>

前述已爆雷頭部民企高管直言,相較之下,房企和國外債權(quán)人談?wù)蛊谳^容易,都是信用債,且“對方?jīng)]什么抓手”;而境內(nèi)債權(quán)人可能會動用行政、司法手段,申請訴訟、資產(chǎn)保全等,其所在公司債務(wù)重組的其中一項工作是請各層級監(jiān)管部門協(xié)調(diào),審慎執(zhí)行查封公司資產(chǎn)和凍結(jié)項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

救兵:“沒有一個(項目)看得上”

一般而言,債務(wù)重組包含9種基本方式,如債務(wù)轉(zhuǎn)移、債務(wù)抵銷、債務(wù)豁免、債務(wù)混同、削債、以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本、融資減債,以及修改其他債務(wù)條件等。

化債是個深度博弈的過程。數(shù)個月來,馮霖和團隊高負荷運轉(zhuǎn),直言“壓力極大”。

他在公司內(nèi)部基本不提及“重組”、“債轉(zhuǎn)股”等選項,因為一旦做債務(wù)轉(zhuǎn)資本(債轉(zhuǎn)股),公司實際控制人會首先考慮到自己經(jīng)過債務(wù)重組之后,還能不能控制公司。如果重組方案最終會導(dǎo)致公司實際控制人失去控制權(quán),那他會選擇什么都不做,沒什么動力。

為了實質(zhì)減輕公司債務(wù),除了展期,馮霖的另一重要化債工作是削債,即讓債權(quán)人減讓部分債權(quán),在一定程度上減輕負債企業(yè)的負擔(dān)。

馮霖說?!皞鶛?quán)人必須要削債,公司才能活下來,比如公開市場的債原來面值100美元,現(xiàn)在能降到10美元,那基本上就可以削去90%的債”。

他補充,展期、削債、內(nèi)部協(xié)調(diào)還不是房企目前最難的工作,最難的是公司大量資產(chǎn)被金融機構(gòu)查封、凍結(jié),另一邊地方政府正盯緊保交房任務(wù),企業(yè)完成項目正常復(fù)工、交付的壓力很大,如果處理不好可能有社會問題。

其次是企業(yè)想盡辦法銷售,但現(xiàn)在市場不好,也沒什么項目好賣,資產(chǎn)價格還在下跌,公司即便想通過折價賣資產(chǎn)換取現(xiàn)金,但資產(chǎn)賣完后,項目的債權(quán)人會申請凍結(jié),銀行貸款也還不了,最后一點增量的資產(chǎn)也沒有,那公司也沒有動力去處置資產(chǎn)。只能多方僵持著。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)此前報道,7月,監(jiān)管部門籌劃成立一個千億級房地產(chǎn)基金,專門用于解決出險房企的一些問題樓盤的債務(wù)問題。馮霖透露已和相關(guān)部門進行對接,其所在公司也和大型AMC機構(gòu)簽訂戰(zhàn)略合作,上報了一些項目,但目前均沒有下文,“沒有一個(項目)看得上”。

馮霖對外界拯救公司的成效不抱太大希望,因為對這些資方的考核機制沒有變,要求以“市場化、法制化”原則紓困不良項目,優(yōu)先保障資金完整甚至有一定收益率才能進入、退出,絕大多數(shù)項目不符合條件。

(應(yīng)受訪者要求,林穎、馮霖為化名)

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