作者：林心林

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快遞老板又進(jìn)軍房地產(chǎn)了？

8月22日，“浙里地產(chǎn)”公眾號(hào)發(fā)布消息稱，近期浙江嘉興秀洲區(qū)出讓一宗宅地，由上海圓通蛟龍投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司以13.2億元總價(jià)底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)7575元/平方米，是圓通首次進(jìn)駐嘉興宅地市場(chǎng)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱天眼查獲悉，上海圓通蛟龍投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司并不在圓通的上市平臺(tái)內(nèi)，公司由圓通實(shí)控人喻會(huì)蛟夫婦持有，喻會(huì)蛟、張小娟各持股51%、49%。

這并非圓通首次涉足房地產(chǎn)。早在2018年，圓通就宣布計(jì)劃在嘉興建設(shè)總投資額122億元的全球航空物流樞紐項(xiàng)目；今年7月，圓通航空集團(tuán)創(chuàng)新總部正式簽約落戶秀洲國(guó)家高新區(qū)，項(xiàng)目投資約33億，是圓通全球航空物流樞紐的最重要配套項(xiàng)目。

值得注意的是，此次圓通所摘地塊為宅地，容積率1.2-2.0，須配建18個(gè)班級(jí)的幼兒園等，與以往拿過的工業(yè)地、商服地塊不同。

圓通撿漏買地，樓面價(jià)比旁邊地塊便宜四成

出讓信息顯示，圓通所摘地塊2022嘉秀洲-018號(hào)位于秀洲國(guó)家高新區(qū)高科路西側(cè)，規(guī)劃用途為住宅用地；地塊體量并不小，出讓面積為8.7萬平方米，建筑面積為17.4萬平方米。

地塊所屬的秀洲國(guó)家高新區(qū)地處長(zhǎng)三角城市群，是蘇、浙、滬交通走廊必經(jīng)的通道，為近年來嘉興乃至浙江發(fā)展得重點(diǎn)之一。今年3月，科技部火炬中心通報(bào)2021年度國(guó)家高新區(qū)綜合評(píng)價(jià)結(jié)果，秀洲國(guó)家高新區(qū)位列第51位，較2020年度排名晉升10位，刷新排名的歷史紀(jì)錄。

強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭一度引來開發(fā)商的搶奪。據(jù)悉，作為城市向西開拓的新興板塊，秀洲秀湖西已成為嘉興城西新房供應(yīng)的一大主場(chǎng)，圓通所摘嘉秀洲-018號(hào)地塊為該板塊出讓的第四宗宅地。

目前，地塊周圍在售樓盤為華潤(rùn)置地·靜安府邸和融創(chuàng)嘉望府，與上述新出讓地塊一字排開。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，這兩個(gè)項(xiàng)目地塊均為開發(fā)商在2021年嘉興集中供地所競(jìng)得，相比如今圓通底價(jià)摘得的地塊有所溢價(jià)。

彼時(shí)正值樓市與土地市場(chǎng)火熱，其中融創(chuàng)嘉望府為2021年5月嘉興首批供地地塊，經(jīng)過188輪競(jìng)價(jià)，由融創(chuàng)旗下子公司以13.7億元封頂價(jià)+配套用房34800平方米摘得，溢價(jià)率38.3%，折合實(shí)際樓面價(jià)1.3萬元/平方米。

下半年市場(chǎng)有所降溫，華潤(rùn)置地·靜安府邸為2021年8月嘉興第二批集中供地地塊，華潤(rùn)置地與嘉興城投聯(lián)合體以11.03億元摘得，溢價(jià)率僅0.46%，樓面價(jià)在8339元/平方米。

而圓通此次所摘地塊折算配建，實(shí)際樓面價(jià)在8000元/平方米左右，相比融創(chuàng)所摘地價(jià)便宜了近40%。

售價(jià)方面，目前兩個(gè)在售項(xiàng)目均價(jià)在1.5萬元/平方米-1.7萬元/平方米，相較圓通的拿地成本價(jià)而言利潤(rùn)空間尚且可觀。

嘉興當(dāng)?shù)刂薪閺埫鲃t對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，融創(chuàng)項(xiàng)目于今年4月拿證銷售，直到目前去化率還不到四成?！案舯谌A潤(rùn)項(xiàng)目雖然貴兩千，但是好賣一些，現(xiàn)在也就一成左右的房源還未網(wǎng)簽。”

快遞老板愛蓋樓，開發(fā)商為其做代建

“圓通還沒有在嘉興開發(fā)過樓盤，可能會(huì)找其他開發(fā)商一起冠名，好賣一點(diǎn)?！睆埫髡f道。

據(jù)悉，雖此前圓通已與嘉興政府規(guī)劃落地全球航空物流樞紐項(xiàng)目，但根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容與所摘地塊的建設(shè)要求，此次圓通拿地與物流主業(yè)或沒有太多關(guān)聯(lián)。按照地塊出讓要求，項(xiàng)目容積率在1.2-2.0，適宜打造低密度的高端住宅項(xiàng)目；此外還須配建18個(gè)班級(jí)的幼兒園和西側(cè)一條南北向道路。

事實(shí)上，以三通一達(dá)為代表的快遞公司涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不是第一次。

不過，從過往動(dòng)作來看，快遞公司多是通過與政府勾地或在公開土地市場(chǎng)拍地，拿下工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、商服地塊，用于自建物流園區(qū)、轉(zhuǎn)運(yùn)中心等，滿足自身的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)需求。

類似競(jìng)投宅地或開發(fā)住宅項(xiàng)目的行為寥寥可數(shù)。時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，目前快遞公司們開發(fā)樓盤基本都在杭州桐廬縣，這里也是中國(guó)民營(yíng)快遞之鄉(xiāng)，三通一達(dá)的創(chuàng)始人均來自這個(gè)浙江西北的小城。

其中，中通家園便是2013年中通老板賴梅松在桐廬開發(fā)的樓盤；另外，韻達(dá)旗下也開發(fā)有位于桐廬的桐韻家園，該樓盤為韻達(dá)與融創(chuàng)合作開發(fā)。

去年東京奧運(yùn)會(huì)期間，桐廬籍選手陳雨菲奪得羽毛球女單奧運(yùn)會(huì)金牌之時(shí)，中通、韻達(dá)便紛紛表示贈(zèng)送陳雨菲一棟自建房產(chǎn)，分別是位于桐廬縣富春未來城的“中通藍(lán)城”及“桐韻家園”。

圓通也與融創(chuàng)在杭州桐廬開發(fā)有融創(chuàng)圓通·圓尊府，于今年入市銷售，綜合市場(chǎng)消息獲悉，圓尊府目前僅剩1#、5#、11#號(hào)樓剩余部分房源在售。

目前，快遞老板們尚沒有將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張做大，零星的住宅項(xiàng)目均落地在家鄉(xiāng)桐廬縣。在某房地產(chǎn)中介網(wǎng)站中通家園的評(píng)論區(qū)，有房屋經(jīng)紀(jì)人便留言，表示該小區(qū)是“中通集團(tuán)自產(chǎn)自用的”。

此次圓通在桐廬之外拿宅地，會(huì)否是快遞公司真正投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次新嘗試？事實(shí)上，外界曾傳言圓通創(chuàng)始人、實(shí)控人喻會(huì)蛟在2000年創(chuàng)立圓通速遞之前，是以泥水匠起家，并成立了一家裝修公司，不過之后因經(jīng)營(yíng)不善背負(fù)債務(wù)。

“房地產(chǎn)現(xiàn)在不算是十分有吸引力的行業(yè)，快遞公司此時(shí)買地可能是出于其他的需求。”一位不愿具名的快遞業(yè)內(nèi)人士并不看好。其提到，此前快遞公司基本都是找開發(fā)商代建樓盤，本身并沒有相應(yīng)的房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)招聘和組建。