“110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有61平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%”……這些聽(tīng)起來(lái)不可思議的事，卻發(fā)生青島一位市民身上。

提到公攤，大家并不陌生，但很少有人真正了解它具體包含了哪些部分，也搞不清楚自己購(gòu)買的房子，公攤面積比例是否真的合理。

公攤面積里面到底有多少貓膩？購(gòu)房者又該如何避免踩雷？

(相關(guān)資料圖)

國(guó)是直通車采訪多位專家，回答關(guān)于公攤面積的十個(gè)問(wèn)題：

1、住房公攤面積如何計(jì)算？為什么不同的住房公攤的比例差距會(huì)很大？

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北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣：提到公攤需要先搞清楚什么叫建筑面積，什么叫套內(nèi)建筑面積。建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分，關(guān)上家門就是我們的套內(nèi)建筑面積。而分?jǐn)偟拿娣e則屬于業(yè)主共同所有的，比如樓道、電梯、一層大廳、物業(yè)用房等，這些就屬于公攤面積。

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權(quán)法》（第70條），都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。購(gòu)房者所購(gòu)置的商品房，都應(yīng)載明這兩個(gè)面積。

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套內(nèi)面積是業(yè)主實(shí)際使用面積。公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

每所小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不同，住房公攤比例也就會(huì)有所不同。比如：有的低容積率小區(qū)，配套豐富，公攤就會(huì)相對(duì)大一些，如果是高層建筑、公寓樓棟等，電梯、大堂、消防等要求會(huì)增加，也會(huì)導(dǎo)致公攤面積增加。

2、46%的公攤比例是否是明顯違規(guī)？有哪些指標(biāo)可以判斷公攤面積是否合理？

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于公攤面積大小沒(méi)有比例限制，主要與新盤項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長(zhǎng)，取決于業(yè)主的訴求。

至于前文所提及的46%公攤，據(jù)報(bào)道，該小區(qū)樓棟屬超高層建筑（共有55層），這套房增加的公攤，主要體現(xiàn)在墻體的厚度上。

高層房屋公攤相對(duì)較大，不過(guò)近一米的外墻是否過(guò)大，是否為業(yè)主想要的居住所必須的公攤？若在規(guī)劃設(shè)計(jì)和報(bào)批、銷售宣傳時(shí)的公攤與實(shí)際有差異，就要走仲裁的解決路徑。

由于公攤的計(jì)算、范圍、規(guī)劃設(shè)計(jì)等太過(guò)專業(yè)，需要?dú)w屬管理部門做出引導(dǎo)。這樣做，有利于規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為。畢竟，業(yè)主對(duì)共有和專有部分的房?jī)r(jià)支付是一樣的，但開(kāi)發(fā)商支出的成本是不一樣的，要警惕有意做大公攤，降低開(kāi)發(fā)成本的行為。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：這一新聞中的業(yè)主可能混淆了地毯面積和套內(nèi)建筑面積這兩個(gè)概念。地毯面積是室內(nèi)的凈使用面積，也就是墻體以內(nèi)的所有面積，而套內(nèi)建筑面積卻包括了套內(nèi)房屋使用面積（地毯面積），套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

上述業(yè)主找驗(yàn)房師測(cè)量后的實(shí)際面積大概率是地毯面積（61平方米）而非套內(nèi)建筑面積，因此，由此算出的46%公攤可能并不準(zhǔn)確。

3、以建筑面積銷售房屋（包括公攤面積），這種住房銷售模式是誰(shuí)最早創(chuàng)造出來(lái)的？

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：這種住房銷售模式是學(xué)習(xí)自香港。有人認(rèn)為是李嘉誠(chéng)創(chuàng)造的，實(shí)際上早在1954年霍英東就創(chuàng)造了這個(gè)模式。當(dāng)年，霍英東收購(gòu)香檳大廈，重新開(kāi)發(fā)出售，香檳大廈就首次提出了公攤，把公共部分的成本費(fèi)用平攤到業(yè)主身上。這樣房子就可以按套出售了，而非過(guò)去的按棟出售。

不過(guò)，作為“公攤首創(chuàng)者”的香港從2013年開(kāi)始，已經(jīng)改成了以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。香港特區(qū)房屋銷售由此告別“建筑面積”時(shí)代。

4、公攤面積中可能隱藏哪些貓膩？

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北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣：在現(xiàn)實(shí)生活中公共部分（公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等）對(duì)業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：有一些小區(qū)會(huì)將獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中，而國(guó)家法律明文規(guī)定這些不算公攤。另外，還有不少小區(qū)公攤部分的未來(lái)收益被開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)獲得，比如電梯廣告等。

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：比如開(kāi)發(fā)商明確電梯間、樓道間、樓棟大堂屬于公攤面積，但一邊收物業(yè)管理費(fèi)，一邊將廣告收入據(jù)為己有；又比如游泳池、地上停車場(chǎng)是共有部分，但卻對(duì)外營(yíng)業(yè)，這與“一房二賣”類同。

5、很明顯，如果公攤過(guò)多，會(huì)影響到購(gòu)房者的積極性以及房屋銷售。開(kāi)發(fā)商做大公攤面積的動(dòng)機(jī)是什么？

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沒(méi)有公攤就沒(méi)有舒適可言，而且近些年，買房人已經(jīng)很看重“得房率”這個(gè)指標(biāo)，也就是房屋套內(nèi)建筑面積占建筑面積的比例，開(kāi)發(fā)商也經(jīng)常以此作為賣點(diǎn)，因此，并沒(méi)有太大動(dòng)力故意做大公攤面積影響銷售。

現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，甚至有開(kāi)發(fā)商“偷面積”，貌似增加了套內(nèi)面積，但其實(shí)占用了公攤，導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。

6、公攤面積成為一筆糊涂賬。正常來(lái)講，哪些信息需要開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者披露？如果購(gòu)房者有疑問(wèn)，能否和開(kāi)發(fā)商協(xié)商？

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北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣：對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過(guò)一個(gè)很簡(jiǎn)單的辦法初步核實(shí)。開(kāi)發(fā)商在售樓處必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告或?qū)崪y(cè)報(bào)告，可以從這個(gè)報(bào)告中查出擬購(gòu)買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：建議要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營(yíng)的部分要將經(jīng)營(yíng)收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費(fèi)；房屋交付時(shí)，獨(dú)立第三方要對(duì)公攤面積進(jìn)行實(shí)測(cè)并公示；探索公攤部分定價(jià)和套內(nèi)定價(jià)的差異化。

7、取消公攤是否合理？有沒(méi)有可能按實(shí)際的套內(nèi)面積銷售？

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：買房不只是室內(nèi)居住，還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。甚者，沒(méi)有了社區(qū)服務(wù)，室內(nèi)居住就是空中樓閣。過(guò)去的筒子樓得房率（套內(nèi)面積占比）很高，但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差。現(xiàn)在的高層得房率低（70%-80%），但有高速電梯，有物業(yè)管理，有會(huì)所，采光通風(fēng)好。公攤面積一再被詬病、被質(zhì)疑，意味著當(dāng)務(wù)之急是要明確產(chǎn)權(quán)意識(shí)、夯實(shí)侵權(quán)必究。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：其實(shí)，是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響，但考慮到如果“公攤面積”不實(shí)，購(gòu)房者不僅要多支付房款，而且還得在以后不斷支付更多的成本。從房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的角度來(lái)看，改成套內(nèi)計(jì)價(jià)更合理。

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也有聲音認(rèn)為，如果取消公攤，開(kāi)發(fā)商可能為了節(jié)約成本故意壓縮公共空間面積，降低居住舒適度。

8、如何看待只攤面積不攤收益的問(wèn)題？例如：電梯間被納入了公攤，但是電梯廣告收入居民又沒(méi)有享受。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：公攤面積產(chǎn)生的收益需要公示，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定公攤面積產(chǎn)生的利潤(rùn)歸全體業(yè)主。

9、國(guó)外購(gòu)房存在公攤面積嗎？

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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：國(guó)外土地大多私有，購(gòu)買土地之后，業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)，這種情況下不存在分?jǐn)偯娣e。

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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：公攤計(jì)價(jià)的原因是中國(guó)為小區(qū)制，而不是街區(qū)制，中國(guó)的小區(qū)更依賴開(kāi)發(fā)商建設(shè)。這種情況下，使得開(kāi)發(fā)商將社區(qū)內(nèi)公用部分分?jǐn)偝杀镜浇ㄖ娣e里。

10、如果購(gòu)房者在收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)公攤面積不合理，有哪些維權(quán)方式？能否獲得賠償？

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有律師認(rèn)為，公攤面積屬于隱性面積，只有具有資質(zhì)且比較規(guī)范的測(cè)繪單位能說(shuō)出具體分?jǐn)偛糠?，很多不夠?guī)范的單位往往只告知業(yè)主一個(gè)大概的數(shù)字，因此很可能就是一筆糊涂賬，也導(dǎo)致了許多糾紛。具體來(lái)說(shuō)：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；

3、買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。

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如遇糾紛，有律師建議，直接找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)；向測(cè)繪部門或房地產(chǎn)行政主管部門反映，或者要求測(cè)繪單位重新進(jìn)行測(cè)量；還可以通過(guò)法院訴訟，由法院指定測(cè)繪單位重測(cè)。