原創(chuàng)：樓癲

來(lái)源：挑個(gè)房

最近各地地產(chǎn)問(wèn)題愈演愈烈。

(資料圖片僅供參考)

憤慨之余，不禁讓人思考。

內(nèi)地的期房制度源自香港，為什么人家那邊。

就幾乎沒(méi)有爛尾的情況出現(xiàn)呢？

作為深港兩地家庭，樓癲剛好有機(jī)會(huì)接觸到。

兩邊看似相同，又有所不同的買(mǎi)房流程和制度。

作為購(gòu)房者，在兩邊買(mǎi)期房最大的區(qū)別，其實(shí)只有兩點(diǎn)。

一是資金監(jiān)管方不一樣。

內(nèi)地是銀行和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)，而在香港是律師樓。

內(nèi)地的首付，是交到開(kāi)發(fā)商的銀行監(jiān)管賬戶。

由銀行和相關(guān)部門(mén)，根據(jù)施工進(jìn)度，控制監(jiān)管賬號(hào)里資金的釋放。

但是在香港，除了5%的訂金是直接交給開(kāi)發(fā)商的。

剩下的首付，都是交給開(kāi)發(fā)商律師樓的信托戶口。

開(kāi)發(fā)商需先付款給建筑商完成一定工序。

取得建筑師證明書(shū)后，才可申請(qǐng)?jiān)谛磐袘艨谌』亟ㄖM(fèi)。

確保買(mǎi)家的訂金，是用來(lái)支付建筑費(fèi)。

這個(gè)信托戶口的作用，就類似于咱們這邊的支付寶。

二是在香港買(mǎi)期房，在未交房之前是不需要申請(qǐng)按揭和月供的。

換句話說(shuō)，交樓前，銀行也是不會(huì)介入按揭業(yè)務(wù)。

只有在臨近交樓前，購(gòu)房者才需要去找銀行申請(qǐng)按揭。

也就是說(shuō)，銀行并不會(huì)承擔(dān)交不了樓的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行參與的時(shí)候，房子已經(jīng)蓋完了。

所以從兩邊制度和流程的對(duì)比，就可以看出來(lái)。

內(nèi)地之所以出現(xiàn)這么多爛尾樓，主要是因?yàn)闄?quán)責(zé)不清晰。

國(guó)內(nèi)銀行在比較前期就介入。

掌握監(jiān)管賬戶資金釋放權(quán)利的，是銀行和相關(guān)行政部門(mén)。

但是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的又主要是購(gòu)房者。

且不可無(wú)責(zé)退房退首付，屬于終身責(zé)任制。

也就是不管房子能不能按時(shí)按點(diǎn)交出來(lái)，購(gòu)房者的月供都少不了。

所以，既然風(fēng)雨無(wú)阻都能收到錢(qián)。

那銀行怎么會(huì)有動(dòng)力和責(zé)任，去卡著開(kāi)發(fā)商的資金呢。

畢竟開(kāi)發(fā)商其實(shí)都是銀行的大客戶。

得罪了他們，銀行下個(gè)月的業(yè)績(jī)可能就完不成。

那是不是有必要像香港那樣，跳開(kāi)銀行由律師樓去操作監(jiān)管資金呢。

不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，適合不同的經(jīng)濟(jì)制度。

事實(shí)上，香港也發(fā)生過(guò)律師樓違規(guī)挪用監(jiān)管資金的事件。

但是香港商業(yè)和法律制度健全，且處罰非常嚴(yán)苛，所以很少發(fā)生。

可是考慮國(guó)內(nèi)良莠不齊的律師水平和素質(zhì)。

以及建設(shè)項(xiàng)目資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，基本上是由銀行來(lái)運(yùn)作的慣例。

在國(guó)內(nèi)全面推行律師資金監(jiān)管制度，暫時(shí)還不現(xiàn)實(shí)。

而且，完全以現(xiàn)房形式來(lái)銷售樓盤(pán)，也不現(xiàn)實(shí)。

那我們就要思考下，怎么能在不動(dòng)大手術(shù)的情況下解決這個(gè)問(wèn)題。

其實(shí)不管誰(shuí)監(jiān)管，都有一定的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要權(quán)責(zé)統(tǒng)一。

所以整個(gè)流程其實(shí)只需要調(diào)整一步。

比如像香港一樣，規(guī)定“不交樓前，不用月供”。

這么做，道理其實(shí)也很簡(jiǎn)單。

既然在國(guó)內(nèi)銀行介入的早，那就從一開(kāi)始就承擔(dān)這份風(fēng)險(xiǎn)。

如果銀行自己早就知道。

一旦爛尾，這套房子中有大部分的風(fēng)險(xiǎn)都是由自己去承擔(dān)。

那他比任何人，都在意樓盤(pán)的施工進(jìn)度。

比老百姓更有信息優(yōu)勢(shì)，也更有動(dòng)力去控制監(jiān)管資金的釋放。

所以，只需要這么一小步調(diào)整就好。