在年內(nèi)市場行情持續(xù)震蕩，眾多板塊回調(diào)的背景下，地產(chǎn)板塊卻一改此前頹勢，表現(xiàn)突出。公開數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日收盤，受益于多只地產(chǎn)板塊個股在當(dāng)日漲停，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)(以下簡稱“房地產(chǎn)指數(shù)”)單日收漲0.6%，年內(nèi)漲幅也達到了6.57%。與此同時，地產(chǎn)主題基金的年內(nèi)表現(xiàn)也較此前有所好轉(zhuǎn)，不僅產(chǎn)品收益率收正的比例提高，平均收益率也較2021年度有所提升，表現(xiàn)最好的產(chǎn)品更暫居年內(nèi)主動權(quán)益類基金業(yè)績榜前十。值得一提的是，當(dāng)前主動權(quán)益類基金業(yè)績榜前三的產(chǎn)品在此前的前十大重倉股中也持有較高比例的地產(chǎn)股。展望后市，在部分業(yè)內(nèi)人士看好房地產(chǎn)板塊長期發(fā)展的同時，也有觀點持謹慎態(tài)度。

地產(chǎn)主題基金收益率回暖

沉寂了一段時間后，地產(chǎn)板塊似乎也在近日迎來了春天。在年內(nèi)A股三大股指持續(xù)震蕩，眾多板塊回調(diào)的背景下，地產(chǎn)板塊則開始向好發(fā)展。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日下午收盤，A股三大股指均收跌，上證綜指、深證成指、創(chuàng)業(yè)板指分別下跌0.05%、0.5%、1.38%，與此同時，被部分地產(chǎn)主題基金跟蹤或作為業(yè)績比較基準的房地產(chǎn)指數(shù)收漲0.6%，年內(nèi)漲幅也達到了6.57%。此外，截至4月19日下午收盤，房地產(chǎn)開發(fā)板塊中也有超七成的個股收漲，其中光大嘉寶、光明地產(chǎn)等個股更一度漲停。

在地產(chǎn)板塊股價逐步上漲的同時，部分主題基金的年內(nèi)表現(xiàn)也一改此前頹勢。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，華泰柏瑞新金融地產(chǎn)靈活配置混合的年內(nèi)收益率已達12.26%，領(lǐng)跑相關(guān)主題基金，在主動權(quán)益類基金的年內(nèi)業(yè)績排行榜中更暫居第9名，且跑贏同類靈活配置混合型基金的平均收益率26.02個百分點。

整體來看，在數(shù)據(jù)可統(tǒng)計的38只(份額分開計算，下同)名稱中含有地產(chǎn)、房地產(chǎn)字樣的基金產(chǎn)品(剔除QDII)中，有三成以上產(chǎn)品的年內(nèi)收益率已經(jīng)收正，當(dāng)前的平均收益率為-1.32%。而在2021年，34只數(shù)據(jù)可取得的地產(chǎn)主題基金的平均收益率則為-4.12%，其中僅7只產(chǎn)品的全年收益率為正，最高收益率僅為5.32%。

值得一提的是，不僅是主題基金，部分年內(nèi)業(yè)績表現(xiàn)突出的基金此前也重倉配置了部分地產(chǎn)股，且占比較高。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，萬家宏觀擇時多策略靈活配置混合、萬家新利靈活配置混合、萬家精選混合在主動權(quán)益類基金業(yè)績榜位列前三名，年內(nèi)收益率依次分別為38.25%、34.17%、31.76%。

而據(jù)近期披露的2021年年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，上述3只基金的前六大重倉股均持有金地集團、保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、新城控股、金科股份等地產(chǎn)板塊個股，且單一個股的持倉占比均超8%?；仡櫞饲埃?021年的前三個季度末，上述3只基金的前十大重倉股中也有上述多只個股的身影。萬家基金認為，現(xiàn)在正站在一個“翻石頭”的黃金時期，需要通過對房企基本面的深入研究，去蕪存菁，準確捕捉到優(yōu)質(zhì)房企，在估值被錯殺的時候進行布局。

板塊未來走勢觀點現(xiàn)分歧

針對近期市場持續(xù)震蕩，而房地產(chǎn)板塊卻久違地出現(xiàn)回暖和反彈的現(xiàn)象，博時基金行業(yè)研究部高級研究員蘇若琳分析道，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)公布后，行情出現(xiàn)較大幅度的震蕩下跌而后再度拉升，但由于政府對于房地產(chǎn)繼續(xù)放松的態(tài)度沒有改變，提振了市場信心，因此整個行情再度開始向上走。

而近期，招商證券也發(fā)布研報指出，加杠桿周期結(jié)束背景下，行業(yè)將以“降斜率”來換“持續(xù)和穩(wěn)健性”，房地產(chǎn)行業(yè)的配置邏輯已經(jīng)從博弈政策為主轉(zhuǎn)為“交易政策更穩(wěn)健改善下的競爭格局改善”。后續(xù)若行業(yè)右側(cè)出現(xiàn)，并購也將放量來加持個股阿爾法，這或是一個持續(xù)性更長的邏輯接力。

但與此同時，也有部分業(yè)內(nèi)人士對地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)走勢仍持謹慎態(tài)度。前海開源基金首席經(jīng)濟學(xué)家楊德龍認為，雖然近期房地產(chǎn)調(diào)控的政策暖風(fēng)頻吹，但對市場還未形成明顯的影響。公開數(shù)據(jù)顯示，一季度百強房企銷售額均值以及3月居民中長期貸款均同比下降，反映出房地產(chǎn)銷售市場比較低迷，由于居民中長期貸款主要是按揭貸款，而這是在居民收入增長不確定性上升、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱，以及房地產(chǎn)嚴格調(diào)控之下必然會出現(xiàn)的結(jié)果。

楊德龍直言，“目前部分城市放寬房地產(chǎn)銷售限制以及貸款限制并沒有轉(zhuǎn)化為銷售端的回暖，‘冰凍三尺非一日之寒’，房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)也不是一日之功。因此，房地產(chǎn)投資增速回升也需要更長的時間”。

蘇若琳也提到，房地產(chǎn)的投資額與GDP增速的關(guān)系更大。由于房地產(chǎn)對于中國GDP影響很大，整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游總和大概占GDP20%以上。如果基本面有比較強的復(fù)蘇，市場對于經(jīng)濟復(fù)蘇的預(yù)期提高，可能就不會把關(guān)注點放在房地產(chǎn)板塊。在資產(chǎn)配置上，蘇若琳建議，“不要對某些上漲行情特別樂觀地去追，也不要對某些下跌行情特別悲觀，覺得失去信仰而完全拋棄它”。

而萬家基金則表示繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的配置機會，未來將重點關(guān)注信用風(fēng)險較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企;財報安全性高、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的區(qū)域性國企或區(qū)域龍頭民企;積極布局“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，價值有待重估的房企;當(dāng)前收入確定較強、集中度加速提升，同時關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險緩釋，彈性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊。(記者劉宇陽李海媛)