10月25日，萬達集團名下商業(yè)運營平臺珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(下稱“萬達商管”)第三次向港交所遞交主板IPO申請，中信證券、摩根大通和瑞信為聯(lián)席保薦人。

就在前一天(24日)，港交所信息顯示，萬達商管的上市申請材料已失效。第一財經了解到，萬達商管曾于2021年10月21日向港交所遞交招股書，其招股書于今年4月21日失效，隨后萬達商管于4月22日第二次向港交所遞表，但依舊被列入了失效狀態(tài)。

此番“三戰(zhàn)”港交所，萬達商管能否順利上市?

上半年凈利潤大漲517%

公開資料顯示，萬達商管為萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)運營管理的唯一業(yè)務主體，是中國唯一向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司。截至2022年6月30日的196個儲備項目中，有175個來自獨立第三方業(yè)主，占比89.3%。

今年上半年，萬達商管業(yè)績表現不俗。招股書顯示，2022年上半年，萬達商管實現收入134.8億元，較2021年上半年的106.36億元增加26.7%;實現毛利65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長46.1%;凈利潤40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長517.3%。

與此同時，萬達商管的業(yè)務規(guī)模持續(xù)擴大。截至2022年6月30日，萬達商管在管商場為425個，較2021年底的417個新增8個，均為第三方項目。所有在管商場中，來自獨立第三方業(yè)主的項目數量，從2021年底的132個增加到2022年6月30日的140個，總在管面積由2021年底的5895.5萬平方米，上升到2022年6月30日的6008.2萬平方米。

另外，萬達商管的負債壓力也進一步減輕。根據招股書，該公司的資產負債率由2021年6月末的80.4%，降低至2022年6月末的68.1%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3。

實際上，隨著業(yè)務擴張，去年以來，商管已表現出了穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。更新后的招股書顯示，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，珠海萬達商管分別實現總收入約134.37億元、171.96億元、234.81億元及134.80億元;實現凈利潤12億元、11億元、35.12億元及40.47億元;期內毛利率分別約為34.1%、36.9%、44.8%及48.9%。

“對賭協(xié)議”壓身

據招股書披露，此前大連萬達商業(yè)及珠海萬贏與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人設有對賭協(xié)議。協(xié)議中表示，大連萬達商業(yè)及珠海萬贏同意保證萬達商管2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。

從上述數據來看，萬達商管2021年并未實現對賭利潤目標。不過，珠海萬達商管在招股書中表示，公司2021年預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求。

此外，萬達商管還和前述投資者簽署了有關上市進程的承諾，如果2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

今年8月29日，標普全球評級將萬達商管及其香港子公司萬達商業(yè)地產(香港)有限公司的評級展望自穩(wěn)定調整至負面。標普認為，萬達商管旗下子公司珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司能否成功上市存在不確定性，若萬達商管未能如期成功上市，未來12至18個月內萬達商管和萬達集團都將面臨較大的流動性壓力。

逆勢上市勝算幾何?

進入2022年，港股內房及物管股持續(xù)處于調整下探狀態(tài)。Wind數據顯示，截至10月26日收盤，今年以來恒生物業(yè)服務及管理指數下跌超60%。

對于珠海萬達商管赴港上市的兩次擱淺，IPG中國首席經濟學家柏文喜向第一財經分析：“萬達商管上市的目標是既定的，因為這涉及到其歷次募資的投資退出問題，且萬達商管在前一段時間據傳已經通過了港交所的上市聆訊，但因為港股持續(xù)低迷，萬達商管為了等待合適的窗口期而導致此次上市材料的過期。”

另一方面，今年港股物企IPO節(jié)奏也明顯放緩。截至2022年9月底，年內在港股上市了6家物管企業(yè)。除力高健康生活打破“破發(fā)魔咒”之外，其余新上市的物企表現都不盡如人意。

以近期成功赴港上市的萬物云為例，今年9月29日，萬物云正式掛牌上市，發(fā)行價49.35港元/股，上市首日便破發(fā)，收盤跌6.79%，報46港元/股。截至10月26日，萬物云收盤報36.2港元/股，較發(fā)行價已跌去約26%。

不過，柏文喜認為，萬達商管將自身定位于商業(yè)管理公司，兼營物業(yè)管理業(yè)務，其商業(yè)邏輯和純粹的物業(yè)管理企業(yè)還有較大的不同。此前，萬物云作為物業(yè)管理公司的破發(fā)，和物業(yè)管理板塊的理性回調以及自身發(fā)行價過高有關，萬達商管以商業(yè)管理概念股上市，如果發(fā)行價定價合理，則未必會有破發(fā)的危險。

柏文喜認為，除了繼續(xù)遞表港交所和更新材料，不排除萬達商管未來重新回歸A股上市的可能性，“證監(jiān)會剛剛允許涉房程度較低的企業(yè)在A股上市，A股較高的市盈率和流動性確實更有利于萬達商管上市募資，而萬達商管經過多年的上市籌備，應該在各個方面都應經做好了準備。”

近日，涉房企業(yè)在A股市場融資限制上出現了“松綁”。10月20日，證監(jiān)會表示，對于涉房地產企業(yè)，在確保股市融資不投向房地產業(yè)務的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務但不以房地產為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業(yè)務收入、利潤占企業(yè)當期相應指標的比例不超過10%;參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業(yè)務產生的投資收益占企業(yè)當期利潤的比例不超過10%。

對此，柏文喜說，該政策有利于在境外上市的此類企業(yè)回歸A股或者在A股再行上市。但該政策對于港股市場的政策影響和導向如何，還需進一步關注。