基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募政策落地。4月15日，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs新購(gòu)入項(xiàng)目指引公開(kāi)征求意見(jiàn)，擬細(xì)化明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的擴(kuò)募、信息披露、決策和審批等具體安排。

中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇認(rèn)為，更多資產(chǎn)通過(guò)REITs發(fā)行上市會(huì)增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給，擴(kuò)大REITs市場(chǎng)規(guī)模，包括流通市值規(guī)模等。政策也在鼓勵(lì)長(zhǎng)線資金、長(zhǎng)線機(jī)構(gòu)和價(jià)格投資導(dǎo)向的機(jī)構(gòu)更多地進(jìn)入REITs市場(chǎng)。

首批公募REITs的原始權(quán)益人有何經(jīng)驗(yàn)?招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs是首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，招商蛇口總經(jīng)理助理余志良表示，原始權(quán)益人要結(jié)合自身戰(zhàn)略考慮是否要搭建平臺(tái)，同時(shí)做好未來(lái)資產(chǎn)組合的循環(huán)機(jī)制和相應(yīng)安排。

REITs是否應(yīng)向商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域擴(kuò)容?REITs是否有助化解相關(guān)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)?在日前舉辦的2022清華五道口全球金融論壇上，上述負(fù)責(zé)人進(jìn)行了深入探討。

房企試水REITs是未來(lái)趨勢(shì)

目前，境內(nèi)公募REITs涉及的行業(yè)是基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱等。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)何時(shí)納入公募REITs引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

張宇提到，從境外成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑是從房地產(chǎn)做起，逐漸拓展到基礎(chǔ)設(shè)施，美國(guó)較為典型。

“國(guó)內(nèi)是從基礎(chǔ)設(shè)施先開(kāi)始，但是未來(lái)是不是逐步向房地產(chǎn)擴(kuò)容和過(guò)渡?我想可能是一個(gè)大趨勢(shì)。”張宇提到。

他進(jìn)一步表示，購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓、租賃公寓等資產(chǎn)的供需非常活躍，這就意味著其租金和價(jià)格非常市場(chǎng)化和透明，這是做REITs重要的資產(chǎn)層面前置條件。

張宇也提到，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，開(kāi)發(fā)商利用上述類型的資產(chǎn)發(fā)行REITs，再拿錢反哺其業(yè)務(wù)，技術(shù)上的突破和防范不難實(shí)現(xiàn)。“做業(yè)務(wù)上的切割，做資金的閉環(huán)管理，這個(gè)其實(shí)是可以實(shí)現(xiàn)的，技術(shù)上應(yīng)該不是一個(gè)大問(wèn)題。”

與此同時(shí)，REITs對(duì)于化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也是有效的。張宇援引數(shù)據(jù)提到，梳理目前四十余個(gè)推出了REITs的國(guó)家或地區(qū)發(fā)現(xiàn)，REITs的機(jī)制制度改革創(chuàng)新，與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至是金融體系的一些關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)相掛鉤。

“通過(guò)REITs去化解、幫助解決這類型的風(fēng)險(xiǎn)，起到了比較明顯的效果。”他表示。

美國(guó)威斯康星大學(xué)麥迪遜分校威斯康星商學(xué)院John P.Morgridge杰出講席教授鄧永恒指出，美國(guó)REITs迅速發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，REITs對(duì)于建立可持續(xù)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有幫助。“當(dāng)前中國(guó)迫切需要一個(gè)長(zhǎng)期可持續(xù)的住房市場(chǎng)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，必須要有一個(gè)堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)，比如說(shuō)REITs市場(chǎng)。”

搭建REITs平臺(tái)不是簡(jiǎn)單的融資

近期，滬深交易所就REITs擴(kuò)募公開(kāi)征求意見(jiàn)，對(duì)新購(gòu)入項(xiàng)目業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)、擴(kuò)募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。

擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。華夏基金援引數(shù)據(jù)表示，以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300億~500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%~4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。

記者了解到，部分公募基金正在為應(yīng)對(duì)REITs擴(kuò)募做準(zhǔn)備，涉及人員、系統(tǒng)、業(yè)務(wù)對(duì)接等多方面。

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些參與經(jīng)驗(yàn)?如何看待產(chǎn)品上市之后的表現(xiàn)?

余志良說(shuō)，REITs的現(xiàn)金流特點(diǎn)以及產(chǎn)品屬性和產(chǎn)業(yè)園區(qū)高度吻合，解決了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要痛點(diǎn)，即重投入、周轉(zhuǎn)慢，也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)打開(kāi)了非常好的退出通道。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)一個(gè)很典型的特點(diǎn)就是現(xiàn)金投入大，回收相對(duì)偏慢，具有重資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)。通過(guò)養(yǎng)熟資產(chǎn)，用REITs進(jìn)行退出，我們獲得了現(xiàn)金之后就會(huì)再來(lái)投入新園區(qū)的開(kāi)發(fā)，形成了有效的循環(huán)跟周轉(zhuǎn)。”他說(shuō)。

除融資、加速資源周轉(zhuǎn)之外，他提到，形成REITs產(chǎn)品還會(huì)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)加大力度對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行增值改造提升，同時(shí)強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)能力。

對(duì)原始權(quán)益人，余志良提出兩點(diǎn)建議，首先要結(jié)合自身戰(zhàn)略考慮是否要搭建平臺(tái)，其次對(duì)未來(lái)資產(chǎn)組合的循環(huán)機(jī)制作出相應(yīng)安排。

“去搭這樣的平臺(tái)，一定不是簡(jiǎn)單地進(jìn)行融資，而是注重產(chǎn)業(yè)跟資本的高度協(xié)同，形成有機(jī)互動(dòng)，要和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)資本戰(zhàn)略匹配。”他提到。