近期，存量房貸款利率調(diào)整成為市場(chǎng)各方面關(guān)注的話題。

目前已經(jīng)有多家銀行對(duì)此回應(yīng)，且已經(jīng)制定預(yù)案，本周內(nèi)針對(duì)存量房貸款調(diào)整國(guó)有大行或有集體動(dòng)作，這也意味著存量房貸利率下調(diào)或有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

【資料圖】

昨天，一張《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖在網(wǎng)上引起了熱議。

目前網(wǎng)傳圖片已經(jīng)得到確認(rèn)，即將召開此次會(huì)議的是國(guó)有六大行之一的交通銀行，該會(huì)議由該行零售信貸部牽頭召開。

除了交通銀行，近日來(lái)已有多家銀行對(duì)存量房降利率表態(tài)。

1. 招行：已制定相關(guān)預(yù)案，最終方案還沒(méi)確定

招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，存量房貸利率下調(diào)勢(shì)在必行，亦是大概率事件。

目前招商銀行已經(jīng)制定了預(yù)案， 但還沒(méi)有最終的方案。

2.建設(shè)銀行：各家銀行針對(duì)存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行溝通

建設(shè)銀行高層近日也表態(tài)：

存量房貸利率按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行重新商定，確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一些影響?，F(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，各家銀行也在溝通，測(cè)算有一定的難度，總體上肯定會(huì)有一定（業(yè)績(jī)）下行壓力。

3. 華夏銀行：將有序推進(jìn)存量房貸利率調(diào)整后續(xù)工作

在昨日的2023年半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，華夏銀行高層表示：

今年華夏銀行個(gè)人按揭貸款提前還款與市場(chǎng)總體情況基本一致，提前還款量同比有所增長(zhǎng)，從七、八月情況來(lái)看，提前還款有所緩解。

存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定的影響，華夏銀行也將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展，履行好社會(huì)責(zé)任。

4. 中信銀行：對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已做好預(yù)案

中信行副行長(zhǎng)謝志斌表示，各地房貸利率差異較大，存量房貸利率難以實(shí)行“一刀切”的管理政策，中信銀行對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已做好預(yù)案。

其實(shí)，早有多個(gè)城市表態(tài)積極響應(yīng)調(diào)降存量房貸利率。

比如說(shuō)，8月初，河南鄭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，就指出鼓勵(lì)下調(diào)存量房貸利率。

8月16日，陜西省正式表示，將選取22家主要銀行機(jī)構(gòu)開展調(diào)研，全面了解降低存量首套房貸利率可能產(chǎn)生的影響及有關(guān)意見建議。

8月25日，浙江嘉興市住建局也發(fā)布21條新政，其中談到要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

今日多家銀行也開始發(fā)聲，可見，存量貸款利率的下調(diào)幾乎是箭在弦上。

2022年至今，央行已進(jìn)行了四次降息，累計(jì)下調(diào)了45BP，目前LPR五年期以上執(zhí)行利率為4.2%.

目前蘇州部分銀行首套與二套已結(jié)清房貸利率為4.0%，二套未結(jié)清的為4.8%，已處于歷史新低。

要知道，前些年很多人高位買房，房貸利率很多都在6%以上，對(duì)比如今的4%相差巨大。

以首套商業(yè)貸款200萬(wàn)、等額本息還款形式，期限30年為例。

按照4.0%執(zhí)行，還款總額343.74萬(wàn)，利息143.74萬(wàn)，月供9548.31元。

按照6.3%執(zhí)行，還款總額445.66萬(wàn)，利息245.66萬(wàn)，月供12379.46元。

光是利息部分的差額就有108.12萬(wàn)，這對(duì)減少購(gòu)房成本是重大利好。

存量房貸利率調(diào)直接關(guān)系到了老百姓的錢袋子，并且居民房貸壓力變小，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、大宗消費(fèi)等都都有一定刺激效果。

存量房貸的下調(diào)，不是存量房貸利率自動(dòng)跟著LPR利率調(diào)整而調(diào)整，而是下調(diào)過(guò)去幾年高利率時(shí)期的“加點(diǎn)”部分。

這部分按照銀行貸款合同的約定是不能調(diào)整的， 但是歷史上存量房貸額外打折是有先例的。

2008年底、2009年年初，當(dāng)時(shí)銀行給存量房貸客戶打了折。打折之前，大家的房貸利率普遍是基準(zhǔn)利率的8.5折，打折之后改為7折。

去年以來(lái)，存量房貸與新增房貸之間的利差越發(fā)擴(kuò)大，部分高位“站崗”利率超6%，網(wǎng)上呼吁存量房利率打折的呼聲越來(lái)越高。

今年年初提前還貸潮全面爆發(fā)，洶涌程度遠(yuǎn)超預(yù)期，有銀行甚至要排隊(duì)近半年，甚至想盡各種辦法籌錢還貸。

7月14日，央行上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

此后8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會(huì)議，政策用詞從“支持和鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，方向上明確定調(diào)。

8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況，會(huì)議中也重點(diǎn)也提到指導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率。

可見，存量房貸利率下調(diào)，中央高層給出了兩個(gè)明確的方向：

第一，可以允許變更原合同規(guī)定；

第二，可以用新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

具體如何執(zhí)行，國(guó)家還沒(méi)有給出確切的方法。但是從近期高層的呼聲以及輿論的壓力來(lái)看，存量房貸款利率下調(diào)已經(jīng)勢(shì)在必行。

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