首次遞交招股書失效后，1月18日，魯商生活服務(wù)股份有限公司(以下簡稱“魯商生活服務(wù)”)再度在港交所遞交招股書。從招股書內(nèi)容來看，該公司此次的獨家保薦人同為農(nóng)銀國際，經(jīng)過一段時間的業(yè)績梳理及補充，在最新更新的招股材料中，該公司的在管規(guī)模明顯提升，不過營收高度依賴母公司的情況仍然存在。

近九成簽約面積位于山東

招股書顯示，魯商生活服務(wù)是扎根于山東省的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，為房企魯商發(fā)展旗下物業(yè)公司。其總部位于山東省濟南市，2006年成立至今，業(yè)務(wù)范圍已覆蓋山東省幾乎所有地級市，以及北京和哈爾濱部分區(qū)域。

股權(quán)方面，魯商生活服務(wù)由魯商發(fā)展直接控股。具體來看，魯商發(fā)展和魯商創(chuàng)新分別持有該公司股份的95.1%、4.9%，而魯商創(chuàng)新為魯商發(fā)展公司的全資子公司。據(jù)悉，目前魯商發(fā)展52%的股權(quán)由山東商業(yè)所擁有，而山東商業(yè)由山東省國資委及一家大型國有企業(yè)山東國惠持股90%。天眼查股權(quán)穿透顯示，山東省國資委為魯商生活服務(wù)的疑似實際控制人。

記者了解到，2021年7月2日，魯商生活服務(wù)于港交所首次遞交招股書，在港交所“排隊”六個月后，上市申請轉(zhuǎn)為“失效”。根據(jù)彼時披露的招股書內(nèi)容，截至2021年3月31日，魯商生活服務(wù)管理著65個物業(yè)，在管總建筑面積約1790萬平方米。

最新招股書顯示，截至2021年10月31日，魯商生活服務(wù)已簽約管理81個物業(yè)，覆蓋中國的12個城市，已簽約總建筑面積超過2280萬平方米，在管總建筑面積約積1950萬平方米。

從招股書來看，魯商生活服務(wù)74個已簽約物業(yè)(已簽約建筑面積2050萬平方米)及74個在管物業(yè)(在管總建筑面積約1690萬平方米)均位于山東省。按此計算，該公司近九成簽約面積都位于山東。

營收高度依賴母公司

根據(jù)招股書，魯商生活服務(wù)的物業(yè)組合涵蓋：購物中心、商業(yè)步行街、住宅樓、寫字樓和酒店。開展業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)，是魯商生活服務(wù)的三條主要業(yè)務(wù)線，也是其收入的主要構(gòu)成部分。

具體來看，2018年、2019年與2020年三個年度，魯商服務(wù)分別實現(xiàn)收入2.82億元、3.21億元與4.03億元;期內(nèi)相應(yīng)的毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%。截至2021年10月31日止十個月，該公司實現(xiàn)收入約4.58億元、毛利率約25.7%。

值得一提的是，同絕大多數(shù)拆分上市的物業(yè)公司類似，魯商生活服務(wù)不管是在管規(guī)模還是物管收入方面，對母公司魯商發(fā)展的依賴程度都較高。

據(jù)招股書，截至2021年10月31日，在魯商生活服務(wù)已簽約管理的81個物業(yè)中，有45個在管物業(yè)由魯商發(fā)展開發(fā)，在管總建筑面積達1240萬平方米，占同期該公司在管總建筑面積的63.6%;從收入占比來看，截至2021年10月31日，由魯商發(fā)展貢獻的收入占魯商生活服務(wù)整體營收的比例遠超八成。

中小物企上市難度增加

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向記者表示，中小物企上市的目的主要包含三個方面：一是通過上市募集資金，以并購、戰(zhàn)略合作等方式快速擴張規(guī)模、發(fā)展增值服務(wù)、打造科技平臺;二是提升品牌實力和知名度，信息披露和股票交易等本身具備較強的廣告效應(yīng)，增加公眾關(guān)注度;三是促進企業(yè)資本運作靈活性增加(增發(fā)、配股、股份支付等)，實施股權(quán)激勵，促進人才發(fā)展。

“可以看到，多數(shù)中小物企雖然在全國范圍內(nèi)規(guī)模不大，但在屬地區(qū)域有著較強的競爭力。通過上市有助于企業(yè)進入發(fā)展的快車道，同時也有助于企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，完善治理結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)風險。”談及魯商生活服務(wù)首度遞表失效后、迅速“二戰(zhàn)”港股IPO的原因，牛曉娟如是分析道。

對于部分物業(yè)企業(yè)二次遞表的現(xiàn)象，牛曉娟分析指出，一方面是因為2021年上游房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻發(fā)，聯(lián)交所及香港證監(jiān)會問詢次數(shù)、難度增加;另一方面隨著物管行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量增加，聯(lián)交所問詢復雜程度、細化程度均提升。

據(jù)了解，2021年共有36家物企遞表，不過最終順利上市的只有10家。從IPO進展來看，中南服務(wù)及中梁百悅智佳均是二次遞表，方最終過會;管理面積超1億平米的長城物業(yè)雖是獨立第三方物企中的典型代表，但其招股書也在2021年12月16日失效，至今仍未更新。

“中小物企相對于大企業(yè)而言，上市難度更大，在核心競爭優(yōu)勢、合規(guī)經(jīng)營、公司治理等方面存在一定差距。”談及現(xiàn)階段中小物企的上市難度，牛曉娟說道。

就赴港IPO進展相關(guān)情況，記者致電魯商生活服務(wù)方面，不過截至發(fā)稿，電話未有人接聽。 (記者關(guān)子辰榮蕾)