2022年以來，杭州樓市成交量持續(xù)走低，價(jià)格呈波動(dòng)式下滑，部分網(wǎng)紅樓盤破防引發(fā)廣泛關(guān)注。另一方面，房產(chǎn)類政策不斷調(diào)整，包括放松限購、限售、降低房貸利率等，為剛需及改善型購房者提供了更友好的政策環(huán)境。

盡快上車還是持續(xù)觀望？市場將繼續(xù)筑底還是穩(wěn)步回升？近期，杭州貝殼研究院發(fā)布了《杭州樓市置業(yè)信心報(bào)告》，通過量化消費(fèi)者購房預(yù)期的信心強(qiáng)弱，對(duì)未來短期房地產(chǎn)市場的走向做出預(yù)測。

超5成看好樓市未來，37%認(rèn)為是買房好時(shí)機(jī)

調(diào)研結(jié)果顯示，大部分消費(fèi)者依然對(duì)杭州樓市保持較強(qiáng)的信心，55.2%消費(fèi)者看好杭州樓市，僅有10.2%的消費(fèi)者對(duì)杭州樓市發(fā)展信心不足。

不同群體置業(yè)信心存在明顯分化的特征。已購房消費(fèi)者中，62.7%表示看好杭州樓市，但在尚未在杭州購房的消費(fèi)者中，這一比例為51.5%。整體來說，已買房、高收入、高學(xué)歷的消費(fèi)者置業(yè)信心更高。

從購房時(shí)機(jī)來看， 約四成消費(fèi)者持觀望態(tài)度，但在政策的不斷調(diào)整之下，有37%的消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)在是購房好時(shí)機(jī)。

其中，讓消費(fèi)者最心動(dòng)的就是連續(xù)下降的房貸利率。根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，杭州首套房商業(yè)貸款利率由2021年9月最高點(diǎn)時(shí)的5.90%逐步下滑至目前4.10%。若按照商業(yè)貸款額度200萬元，還款30年、等額本息的情形計(jì)算，消費(fèi)者每月可減少月供2199元。

同時(shí)，有19.7%的消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)前不是好時(shí)機(jī)，最主要的原因是認(rèn)為房價(jià)還會(huì)繼續(xù)降。

從價(jià)格預(yù)期來看，認(rèn)為明年房價(jià)與今年基本持平（漲幅或跌幅5%以內(nèi)）的消費(fèi)者占比36.6%，另有28.3%的消費(fèi)者持看漲態(tài)度，35.1%持看跌態(tài)度，有房的業(yè)主更看漲，無房的剛需客更看跌，對(duì)價(jià)格預(yù)期的膠著，也是當(dāng)前市場觀望情緒濃烈的主要原因之一。

未來收入預(yù)期樂觀，但多數(shù)人傾向提前還貸

疫情背景下，很多家庭的資產(chǎn)與負(fù)債、收入與支出狀況都有影響，不過，消費(fèi)者對(duì)未來收入增長并不悲觀。

根據(jù)調(diào)研，對(duì)未來1-2年收入增長保持樂觀和中性態(tài)度的消費(fèi)者超過八成，比例高達(dá)82.6%。其中，有40.0%的消費(fèi)者明確表達(dá)了對(duì)收入增長的信心（收入增幅在10%以上）。

一般來說，低收入群體更易受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、自然災(zāi)害等因素影響，因此，家庭當(dāng)前收入與未來收入預(yù)期密切相關(guān)。家庭收入越高，對(duì)未來收入預(yù)期也相應(yīng)越高，不過在家庭月收入達(dá)到8萬元后，家庭收入越高，收入預(yù)期隨之下滑。家庭月收入達(dá)10萬元以上的消費(fèi)者，對(duì)收入的不確定性感知，遠(yuǎn)高于收入在2-8萬元的家庭。

另一方面，住房貸款利率一再調(diào)低，但不少消費(fèi)者仍考慮降低房產(chǎn)杠桿，尤其是理財(cái)收益不佳的消費(fèi)者。

在負(fù)擔(dān)房貸的消費(fèi)者中，有66%的消費(fèi)者傾向于提前還貸，擔(dān)心斷供是最大原因，占比高達(dá)56%，其次，有52%消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)前房貸利率與自己承擔(dān)的利率差距較大，提前還款能節(jié)省高額利息。近一半的消費(fèi)者認(rèn)為自身理財(cái)能力有限，當(dāng)前理財(cái)的收益低于房貸利率，提前還貸更加經(jīng)濟(jì)劃算。

從具體人群來看，女性群體傾向提前還貸的占比為69%，高于男性63%。同時(shí)，低收入家庭由于對(duì)未來收入預(yù)期不確定感知更強(qiáng)烈，也更傾向于提前還貸。

需求仍然旺盛，改善型購房凸顯，00后加速入場

隨著近幾年杭州新流入人口增加，城市人口不斷擴(kuò)容，大量尚未在杭州購房安家的年輕消費(fèi)者，將是未來杭州樓市交易的主力軍。

數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州77%的二手網(wǎng)簽訂單均由80、90后購入。但00后也開始步入房產(chǎn)市場，在還沒有購房的群體中，近5成00后有計(jì)劃在杭州買房。其中71%的預(yù)算在300萬以內(nèi)，8%計(jì)劃購入800萬以上的豪宅。

從購房需求類型來看，杭州市場目前依然是以剛需為主，但改善型需求逐步凸顯，相較于尚未購房的消費(fèi)者，已購房消費(fèi)者在近半年購房的需求更加強(qiáng)烈，超四成潛在置換/改善消費(fèi)者預(yù)計(jì)在半年內(nèi)購房，改善居住環(huán)境，獲得更舒適的居住體驗(yàn)，是最主要的購房動(dòng)機(jī)。

杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，堅(jiān)持房住不炒，依據(jù)市場供求基礎(chǔ)，支持剛需和改善性購房需求，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期管理是必要之舉。

為促進(jìn)房地產(chǎn)良性發(fā)展，應(yīng)進(jìn)一步降低購房成本，支持剛性需求滿足，健全城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)，逐步削弱房產(chǎn)的金融屬性，讓住房更多回歸居住屬性。同時(shí)也要激發(fā)改善換房需求穩(wěn)步釋放，如“賣一買一”的首付比例下調(diào)、換房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠、適度下調(diào)二套房利率等，將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的落腳點(diǎn)更多聚焦在保民生、提品質(zhì)，進(jìn)一步滿足居民合理購房需求。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。