央行和銀保監(jiān)會日前宣布將首套房個人住房貸款利率下限調(diào)降20個基點，提振樓市信心。據(jù)記者了解，目前這一政策在部分城市已經(jīng)落地，甚至頂格執(zhí)行，低至4.4%。

多地、多行已下調(diào)首套房利率

“今天剛剛調(diào)整的。”5月18日，記者以購房者身份咨詢青島當?shù)胤抠J政策，一位建設銀行青島某支行工作人員表示，該行最新調(diào)整首套房最低利率為4.4%，二套房維持5.2%不變。目前，最新的5年期貸款市場報價利率(LPR)為4.6%。

對于執(zhí)行最低利率對購房者的資質(zhì)要求，對方表示只要滿足“2年內(nèi)名下個人貸款無逾期記錄”即可，但若是家庭購房需要夫妻二人同時滿足該條件。

另外還有青島銀行(002948)在當?shù)匾惨呀?jīng)做出同樣的調(diào)降。

不過，據(jù)記者了解中行、農(nóng)行、工行在青島還沒有明確調(diào)降的消息。以農(nóng)行為例，目前該行依然維持首套4.9%、二套5.2%。和去年相比，這一利率水平也已經(jīng)相對比較低。

不僅是青島，據(jù)媒體報道，四大行在天津部分網(wǎng)點已經(jīng)明確可執(zhí)行首套房最低4.4%的貸款利率。

此外，記者了解到，目前鄭州、蘇州、寧波、廣元等部分銀行首套房按揭利率已經(jīng)可以做到4.4%。不過，在具體的案例中，能否執(zhí)行最低利率，還要看客戶資質(zhì)。

與此同時，記者還發(fā)現(xiàn)，即便是很多城市尚未全面落實4.4%的首套房最低貸款利率，但部分城市已經(jīng)針對不同客戶和不同樓盤進一步采取差異化策略。

中國銀行(601988)在廣西北海某支行個貸經(jīng)理對購房者表示，18日該行首套房最低貸款利率剛剛由5.7%下調(diào)至5.5%，疊加前期將首付比例下調(diào)至20%，優(yōu)惠力度進一步加大。

房貸利率漸進式回落

據(jù)記者觀察，自去年四季度以來，隨著各地因城施策不斷推進，全國平均房貸利率水平已經(jīng)有明顯回落。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別為5.17%、5.45%，分別較上月回落17個和15個基點，已是2019年以來月度新低。

但從4月信貸數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)最新銷售數(shù)據(jù)來看，疫情對行業(yè)復蘇節(jié)奏的干擾較大，各類政策效果尚不明顯。

不過，根據(jù)央行發(fā)布的信貸數(shù)據(jù)來看，居民的貸款需求卻并不旺盛。數(shù)據(jù)顯示，今年2月居民中長期貸款出現(xiàn)了自有統(tǒng)計以來的首次下降，4月在此基礎上再次減少605億元，同比少增4022億元。

與之相對應的是，今年1~4月商品房銷售繼續(xù)低迷，其中住宅銷售額同比下降超30%，連續(xù)8個月量價齊跌。

中信證券(600030)首席經(jīng)濟學家明明此前對記者表示，當前除疫情干擾外，按揭利率仍偏高也是影響居民購房意愿的一大因素。考慮到當前銷售低迷的環(huán)境，加上多地已采取因城施策刺激需求，未來更多城市落地執(zhí)行最低利率的積極性較大。

從最新數(shù)據(jù)也可以看出，相比二套房LPR+60個基點的利率下限(最新為5.20%)，首套房貸利率下降空間更大，業(yè)內(nèi)普遍認為，未來還會有更多城市跟進。

根據(jù)上述通知，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

浙商證券(601878)首席經(jīng)濟學家李超等人認為，考慮到每個城市首套房定價利率差別較大，實際不會都采取最低利率，尤其在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的回落將是漸進的。