“現(xiàn)在樓盤(pán)項(xiàng)目太卷了，竟然可以做‘零首付’”“房貸利率降低，很多都支持‘零首付’”……近期，北京商報(bào)記者注意到，在社交平臺(tái)上，有多位房地產(chǎn)中介以購(gòu)房者口吻發(fā)布帖子推廣“零首付”方案，吸引購(gòu)房者注意。

而所謂的“零首付”，大多是指開(kāi)發(fā)商通過(guò)做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房者從銀行申請(qǐng)較高的按揭貸款，從而利用貸款后多余的資金來(lái)支付首付款。

近年來(lái)“零首付”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，不少開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭拉攏客戶，促進(jìn)樓盤(pán)銷售，但這一行為已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策。近期，鄭州市、南寧市等多地監(jiān)管部門(mén)均對(duì)“零首付”購(gòu)房發(fā)出警示，提醒消費(fèi)者嚴(yán)防可能存在的金融、法律風(fēng)險(xiǎn)。

“零首付”購(gòu)房返購(gòu)物卡

近期，在社交平臺(tái)上，活躍著廣州、深圳、鄭州等多地的房地產(chǎn)中介，他們以購(gòu)房者口吻發(fā)布帖子推廣“零首付”方案，吸引購(gòu)房者前來(lái)咨詢。

來(lái)自深圳的房地產(chǎn)中介劉宇(化名)是推廣購(gòu)房“零首付”的一員。他向北京商報(bào)記者表示，其所在的公司與深圳多個(gè)樓盤(pán)有合作，能夠?qū)崿F(xiàn)“零首付”購(gòu)房。

“零首付”如何購(gòu)房？據(jù)劉宇介紹，目前“零首付”主要有兩種形式：一類是開(kāi)發(fā)商直接做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房者從銀行申請(qǐng)較高的按揭貸款，利用貸款后多余的資金來(lái)支付首付款。另一類則是開(kāi)發(fā)商通過(guò)墊資或幫助購(gòu)房者申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，將銀行正規(guī)貸款資金“換馬甲”變?yōu)?ldquo;首付貸”資金，彌補(bǔ)首付不足的空缺。

“我們基本做的是第一種，成交案例也比較多，上周我就成交了兩筆‘零首付’業(yè)務(wù)”，劉宇舉例說(shuō)明，如果購(gòu)房者準(zhǔn)備買(mǎi)總價(jià)300萬(wàn)元的房子，首付為100萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商會(huì)將合同價(jià)格提高至400萬(wàn)元，購(gòu)房者以400萬(wàn)元價(jià)格申請(qǐng)銀行按揭貸款，多貸到的金額可以用于支付首付，這就相當(dāng)于“零首付”。

這種“高評(píng)高貸”的方式能夠不付首付，但月供會(huì)隨著貸款金額的增多而增加。對(duì)于月供增加的部分，劉宇表示，開(kāi)發(fā)商會(huì)以購(gòu)物卡的形式返還給購(gòu)房者，購(gòu)房者如果想要現(xiàn)金也可以進(jìn)行置換，8萬(wàn)元的購(gòu)物卡置換后的大概金額為7.2萬(wàn)元。

事實(shí)上，劉宇所說(shuō)的“零首付”購(gòu)房本身就屬于違規(guī)行為，而他自身也知曉，“我們和銀行沒(méi)有合作，‘零首付’本來(lái)是不合規(guī)的，但不違法，我們只是把首付流程越過(guò)了，而且我們是大平臺(tái)，在深圳也有很多門(mén)店，風(fēng)險(xiǎn)比較可控”。劉宇補(bǔ)充道。

另一位來(lái)自廣州的中介趙勃(化名)則直接推介了一處樓盤(pán)，樓盤(pán)海報(bào)顯示，“實(shí)景現(xiàn)房，即買(mǎi)即住，真‘零首付’”。趙勃介紹，所謂的“零首付”就是通過(guò)拉高評(píng)估價(jià)再去貸款，月供根據(jù)房屋面積決定，但前期需向開(kāi)發(fā)商繳納1.3萬(wàn)元的定金，開(kāi)發(fā)商有合作銀行，首付款由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行墊資，等到貸款審批下來(lái)再進(jìn)行歸還。

對(duì)于“零首付”購(gòu)房興起的原因，北京尋真律師事務(wù)所律師王德悅表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，“零首付”作為一種促銷手段，可以吸引潛在買(mǎi)家，刺激購(gòu)房需求，從而帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度。“零首付”降低了購(gòu)房者的初始資金壓力，使得更多資金不足的購(gòu)房者能夠進(jìn)入市場(chǎng)，而開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金或清理庫(kù)存，可能會(huì)推出“零首付”等促銷活動(dòng)，吸引買(mǎi)家。

違反金融信貸政策

在降低初始購(gòu)房“門(mén)檻”的誘惑之下，不少購(gòu)房者選擇“零首付”方案。購(gòu)房者王勉華(化名)就是其中之一，近期，王勉華向南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局投訴曾購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)存在虛假宣傳、違規(guī)銷售等行為，其中就提到“零首付”購(gòu)房。

根據(jù)投訴內(nèi)容，王勉華所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)通過(guò)“高評(píng)高貸”做高總房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商讓購(gòu)房者繳納2萬(wàn)元或者4萬(wàn)元定金，其余的房款全部通過(guò)銀行按揭貸款貸出，為了讓房貸金額涵蓋首付款，開(kāi)發(fā)商將總房?jī)r(jià)故意抬高，再通過(guò)首付墊資的方式制造購(gòu)房者足額繳納首付款的證明，從而讓購(gòu)房者“零首付”或者極低首付購(gòu)買(mǎi)商品房。

事實(shí)上，近年來(lái)“零首付”的現(xiàn)象也并不少見(jiàn)，不少開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介以此為噱頭擴(kuò)大品牌影響力，拉攏客戶，促進(jìn)相關(guān)樓盤(pán)銷售，但這一行為已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策。

2017年11月，住建部、人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

“零首付”購(gòu)房緣何屢禁不止？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，“零首付”購(gòu)房屢禁不止包含多方面，可能存在監(jiān)管政策的不完善或執(zhí)行不到位，為開(kāi)發(fā)商提供操作空間；或者在低利率環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)可能更傾向于提供此類貸款，以增加業(yè)務(wù)量；又或者面對(duì)“零首付”等優(yōu)惠，部分消費(fèi)者可能會(huì)忽視風(fēng)險(xiǎn)，追求短期利益。因此后續(xù)監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款資格審查，增加還款能力評(píng)估，嚴(yán)懲違規(guī)行為，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。

多地監(jiān)管發(fā)文提示風(fēng)險(xiǎn)

看似低成本購(gòu)房的“零首付”實(shí)則潛藏多重風(fēng)險(xiǎn)。王德悅指出，首先是違反相關(guān)法律法規(guī)，監(jiān)管政策明令禁止“零首付”購(gòu)房，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房；其次，“零首付”購(gòu)房往往伴隨著違規(guī)操作、陰陽(yáng)合同，這些操作不能在合同中予以約定，也得不到法律的保護(hù)，一旦房企或中介不兌現(xiàn)承諾，購(gòu)房者可能錢(qián)房?jī)煽?；此外?ldquo;零首付”貸款往往伴隨著較高的利率和額外費(fèi)用。這些費(fèi)用可能包括貸款手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，增加了購(gòu)房的總成本；最后，“零首付”購(gòu)房看似減輕了購(gòu)房初期的經(jīng)濟(jì)壓力，但實(shí)際上購(gòu)房者可能需要承擔(dān)更高的月供和更長(zhǎng)的貸款期限，購(gòu)房者將面臨更大的還款壓力。

“零首付”購(gòu)房不僅破壞房貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境，也對(duì)金融市場(chǎng)的秩序造成影響，亂象之下，多地監(jiān)管加大了警示力度。

近期，鄭州市、南寧市等多地監(jiān)管部門(mén)均對(duì)“零首付”購(gòu)房發(fā)出警示，提醒消費(fèi)者謹(jǐn)防可能存在的金融、法律風(fēng)險(xiǎn)。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示，“零首付”不僅不能從根本上解決購(gòu)房者短期資金短缺問(wèn)題，通常還需借助于簽訂陰陽(yáng)合同、高評(píng)房屋價(jià)格等違規(guī)行為來(lái)實(shí)現(xiàn)。這不僅增加購(gòu)房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)，還存在較大的騙貸法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“零首付”通常是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)預(yù)先墊付，或是虛擬抬高房屋價(jià)格，從銀行以按揭貸款的方式來(lái)獲得首付款，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同存在法律爭(zhēng)議，因此當(dāng)事方可能都會(huì)被追究刑事責(zé)任。

南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指出，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“零首付”意味著在購(gòu)房初期不需要支付任何首付款項(xiàng)，雖然購(gòu)房初期壓力降低，但實(shí)際上可能讓購(gòu)房者承擔(dān)更高的貸款額度，從而增加月供負(fù)擔(dān)。長(zhǎng)期來(lái)看，可能導(dǎo)致購(gòu)房者陷入財(cái)務(wù)困境，難以維持穩(wěn)定的還款能力。同時(shí)由于市場(chǎng)不穩(wěn)定，可能會(huì)造成購(gòu)房者資產(chǎn)價(jià)值縮水而貸款余額卻保持不變，從而加劇購(gòu)房者財(cái)務(wù)壓力。

面對(duì)“零首付”等購(gòu)房誘惑，購(gòu)房者該如何做？王德悅建議，購(gòu)房者在做出決策時(shí)應(yīng)該充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)趨勢(shì)、貸款條件以及法律合規(guī)性等因素，以確保自己能夠做出明智且負(fù)責(zé)任的選擇。在購(gòu)房前進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)規(guī)劃和預(yù)算分析，確保自己有足夠的還款能力。關(guān)注市場(chǎng)利率和房?jī)r(jià)走勢(shì)的變化，選擇合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)和貸款方式。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者需要仔細(xì)閱讀合同條款，確保自己充分了解并同意其中的各項(xiàng)規(guī)定。特別是關(guān)于貸款、還款、違約等方面的條款，需要特別注意以避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

“對(duì)‘零首付’等誘惑，建議購(gòu)房者不要輕信推介話術(shù)，更不能實(shí)施貸款資料造假。從過(guò)往案例看，一旦遭遇抽貸、斷貸等風(fēng)險(xiǎn)，中介將推諉甚至直接溜之大吉，最終還是由購(gòu)房者承擔(dān)了所有”，素喜智研高級(jí)研究員蘇筱芮說(shuō)。