集中供地制度再調(diào)整，各地賣(mài)地靈活度將顯著提升

作者：鄭娜 責(zé)編：張歆晨

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近日，一份《自然資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)的文件在市場(chǎng)流傳，落款日期為2022年12月8日。

而這份《通知》引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注的原因在于，集中供地制度中曾明確提出的“原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次”未在該通知中出現(xiàn)，相關(guān)規(guī)定變成“擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。有市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，這意味著集中供制度將取消。

就此，2月3日，自然資源部對(duì)外表示，該文件是自然資源部印發(fā)的對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好地發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，兩年的集中供地，疊加房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，開(kāi)發(fā)商早已不再一味追求規(guī)模，拿地更加理性謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)也降溫明顯，如今對(duì)供地模式進(jìn)行改善是必要的舉措。當(dāng)前放寬全年供地批次數(shù)量的限制，將有利于緩解房企的資金壓力，并進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)信心。

供地更加靈活

被市場(chǎng)認(rèn)為是取消集中供地的《通知》內(nèi)容是關(guān)于“建立擬出讓地塊清單公布制度”。

該條款規(guī)定，“市、縣自然資源主管部門(mén)要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單?！看喂_(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。”同時(shí)，“詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。”

這與此前執(zhí)行的集中供地有較為明顯的區(qū)別。過(guò)去各城市的供地模式通常為，一年共進(jìn)行三次供地、集中在兩三個(gè)工作日內(nèi)完成幾十宗地塊的地出讓。

“《通知》的規(guī)定意味著，土地出讓實(shí)際上是從三次提高到了許多次，每一次具體出讓的可能是幾塊地，也可能是十幾塊地，所以看上去不像過(guò)去的集中供地了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)。

從已發(fā)布了2023年第一次土地出讓公告的城市來(lái)看，杭州、蘇州、鄭州、天津?qū)⒎謩e供應(yīng)13宗、11宗、11宗、1宗地塊，供應(yīng)量較2022年一批次已有大幅下降。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，《通知》是對(duì)舊模式的修改完善。“舊模式下，一天內(nèi)出讓?zhuān)绻麤](méi)有開(kāi)發(fā)商拿地，為避免流拍、維護(hù)地價(jià)，政府就找國(guó)企和城投托底。優(yōu)化后的政策給出了較長(zhǎng)的出讓周期，開(kāi)發(fā)商有充足的準(zhǔn)備時(shí)間，地方政府也有充足的時(shí)間進(jìn)行勾地、招商引資?！?/p>

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)各城市都會(huì)逐步優(yōu)化調(diào)整一年僅三次的集中供地，并不會(huì)因當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)整體熱度相對(duì)較高，而選擇繼續(xù)僅進(jìn)行三輪。

“集中供地時(shí)，不僅城市間因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)熱度和供地先后等不同有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，城市內(nèi)各區(qū)域、各板塊間的競(jìng)爭(zhēng)也較大，如果能夠靈活選擇時(shí)間進(jìn)行供地，預(yù)計(jì)對(duì)于土地市場(chǎng)的成交也會(huì)起到正向作用。”于小雨認(rèn)為，“同時(shí)，供地效率的角度看也會(huì)明顯提升，地塊條件成熟即可上市交易，無(wú)需等待?！?/p>

此外，《通知》中還規(guī)定，要因城施策地安排土地出讓規(guī)模，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

“這類(lèi)城市通常存在城市經(jīng)濟(jì)基本面較弱、人口凈流出、商品住宅庫(kù)存較高等特點(diǎn)，”張凱指出，通過(guò)控制供地規(guī)模，用未來(lái)一段時(shí)間消化商品住宅庫(kù)存，扭轉(zhuǎn)一定程度上失調(diào)的供需平衡，有利于降低當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)。

抑地價(jià)的政策效果達(dá)成

集中供地制度肇始于2021年2月，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，改變過(guò)去分散式供地的模式。

其中，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡；以拍賣(mài)方式交易的地塊，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。除試點(diǎn)中的熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市外，不少城市也自發(fā)加入了集中供地的行列中。

根據(jù)各地的執(zhí)行情況，許多城市通常會(huì)在一口氣推出數(shù)十宗地塊，少則20余宗，多則上百宗，并在一兩個(gè)工作日內(nèi)完成出讓。這樣的模式對(duì)房企的資金實(shí)力提出了極高的要求，前期需繳納高額的保證金，后期還需要在限定期限內(nèi)完成土地出讓金的支付等。

這一旨在抑制躁熱地市的土拍制度，起初并未能降低開(kāi)發(fā)商的熱情，2021年的首輪集中工地中，高溢價(jià)地塊頻出。例如重慶首輪成交的119宗地塊中，有22宗溢價(jià)率超過(guò)50%，平均溢價(jià)率高達(dá)38.9%。

2021年第二輪集中供地便收緊了拿地政策，在限制地價(jià)、售價(jià)的同時(shí)，對(duì)購(gòu)地企業(yè)資格和資金也進(jìn)行審查，并提出了包括競(jìng)自持、競(jìng)品質(zhì)等復(fù)雜要求，降低了項(xiàng)目的潛在利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商參拍意愿被降低。

同期，樓市的驟然下行、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)弱，使得房企銷(xiāo)售回款逐漸惡化，疊加頻繁發(fā)生的信用事件，越來(lái)越多房企出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力。行業(yè)開(kāi)始走入下行周期，規(guī)模民企更傾向于現(xiàn)金償債而不再是拿地投資。據(jù)民生證券統(tǒng)計(jì)，2021年碧桂園、龍湖、融創(chuàng)在集中土地出讓市場(chǎng)分別拿地32宗、61宗、67宗，而在2022年碧桂園、融創(chuàng)基本沒(méi)有出手拿地，龍湖的拿地金額則同比大幅下降超6成。

地市熱度隨之走低，22城的集中供地平均溢價(jià)率從2021年第一批次的14.8%震蕩走低，至2022年第三批次時(shí)跌至2.6%。這期間，部分城市對(duì)集中供地進(jìn)行了優(yōu)化，包括放松限價(jià)、延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納時(shí)間、下調(diào)保證金比例、出讓優(yōu)質(zhì)地塊等，但仍未能有效帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商拿地積極性。

土地價(jià)格亦同步下行。據(jù)東吳證券數(shù)據(jù)，2020年至2022年11月期間，我國(guó)成交土地樓面均價(jià)已由1845元/平連續(xù)降至1345元/平，土地價(jià)格跌回至2016-2018年期間?！啊畠杉小咂揭譄狳c(diǎn)城市土地高溢價(jià)的政策效果已經(jīng)達(dá)成?！痹摍C(jī)構(gòu)稱(chēng)。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房企資金鏈緊張的行業(yè)下行周期中，土地市場(chǎng)疾速降溫，有必要對(duì)集中供地政策進(jìn)行調(diào)整。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年重點(diǎn)22城全年供地計(jì)劃完成率不足6成。同時(shí)，在市場(chǎng)熱度持續(xù)走低的情況下，為減少流拍，地方城投托底拿地的情況越發(fā)普遍，22城2022年第三批次中城投拿地建面占比達(dá)66%。

從房企端來(lái)看，民生證券指出，經(jīng)過(guò)兩年的集中供地，現(xiàn)如今房企不再一味追求規(guī)模、拿地也更加理性謹(jǐn)慎，通過(guò)進(jìn)一步增加土拍輪次，可以避免土拍撞期、減少土地流拍，緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，進(jìn)而保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。

2022年下半年以來(lái)已有部分城市對(duì)集中供地進(jìn)行了改動(dòng)，部分城市將三輪供地增加至四輪、五輪，而有的城市則有退出試點(diǎn)的打算。上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，供地批次的增加降低了時(shí)間的集中度，給予了房企更多靈活空間，籌措資金布局拿地，提高其拿地機(jī)會(huì)。同時(shí)，地方政府也能根據(jù)年內(nèi)出讓進(jìn)度調(diào)整供地方案，更好的完成土地供應(yīng)計(jì)劃，減少流拍率。