千億市場熄火？聯(lián)合辦公已進入下半場，幾家頭部正勝出，拼規(guī)模，拼命融資輸血的路能走多久

曾作為新興產業(yè)，掀起一波暴風行情的聯(lián)合辦公，如今怎么樣了?

與前兩年的跑馬圈地、快速擴張相比，今年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)規(guī)模擴張速度明顯放緩，空置率上升、租金下降趨勢明顯，更有關店、退租、裁員、欠傭等負面消息頻出，在經濟下行壓力加大、資本退潮的大背景下，聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展進入深水區(qū)。

行業(yè)增速放緩的原因是什么?關店、退租的品牌運營商出了什么問題?盈利模式是否需要改變?行業(yè)擴張是否到達頂點了?今年行業(yè)發(fā)展趨勢和未來市場前景如何?對于這些業(yè)內關心的熱點問題，券商中國記者日前采訪了多家聯(lián)合辦公品牌運營商及業(yè)內人士。

一季度聯(lián)合辦公活躍度大降

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京寫字樓成交占比中，聯(lián)合辦公只占4.3%，與去年全年17%的占比相比，活躍度大幅下降。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天也對券商中國記者表示，一季度，中資運營商基本沒有在北京開新店的，發(fā)展轉為維穩(wěn)策略，而外資品牌運營商則繼續(xù)在核心區(qū)域布點，共享辦公空間呈現(xiàn)兩極分化。

對于一季度聯(lián)合辦公活躍度大降的原因，孫祖天認為，與經濟放緩、融資困難、寫字樓租金高壓力大、可選址空間少有關。另外，去年運營商擴展較快，開店較多，考慮到競爭問題，選址也更加謹慎。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東接受券商中國記者采訪時也表示，2017-2018年是共享辦公的擴張高峰期，主要是市場上幾個主力玩家都在爭搶要成為頭部企業(yè)。另外，2017年到2018的上半年整體市場流動性比較好，共享辦公融資比較容易，所以擴張迅速。從2018年下半年開始，市場流動性嚴重緊張，共享辦公作為一個燒錢的行業(yè)融不到資，必然發(fā)展速度放緩。

回顧2018年，多個共享辦公品牌運營商在國內主要城市跑馬圈地。世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)顯示，2018年，共享辦公在大中華區(qū)寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米，為2017年的3倍;9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點，新增工位數(shù)超過10萬個，均較2017年有明顯增長。上海已成為亞太地區(qū)最大的共享辦公市場，共享辦公在寫字樓面積中的占比高達3.5%。

大舉擴張之際，共享辦公的行業(yè)集中度也不斷提高，并購整合頻繁出現(xiàn)。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2018年，共享辦公大型并購交易達6筆，而2017年僅為2筆。同時，資本投向也呈現(xiàn)向頭部企業(yè)集中的趨勢，2018年優(yōu)客工場、氪空間、夢想加等國內共享辦公規(guī)模排名前五的企業(yè)獲得投資接近95億元，在行業(yè)總計獲得投資額中占比超過九成。

部分品牌運營商問題頻出

跑馬圈地、高速擴張后，不少品牌運營商開始遇到經營問題。今年以來，共享辦公行業(yè)的多個品牌運營商開始調整發(fā)展戰(zhàn)略，或縮減，或退租，其中頭部品牌氪空間關店、退租、裁員、欠傭等負面消息頻出，外界都想知道氪空間到底怎么了?這個行業(yè)是否遭遇瓶頸?

券商中國記者日前采訪到了一位氪空間前員工，他透露了氪空間關店、退租的原因。一方面是受去年下半年經濟放緩和中美貿易摩擦影響，上半年談好的一筆融資，到了年中的時候，投資方決定中止;一方面是行業(yè)打價格戰(zhàn)，導致社區(qū)出租情況不如預期好;另一方面是去年下半年實體經濟受影響，租辦公室需求沒那么大了。“總之，投資進不來，現(xiàn)有業(yè)務資金消耗比較大，去年下半年公司一直在調整、縮減開支、裁人，今年情況沒有好轉，繼續(xù)裁人，已經開的老社區(qū)能夠維持，新社區(qū)沒有資金投入也養(yǎng)不起，包括香港社區(qū)也不租了。”他說。

“以去年上半年的行情，公司哪怕沒有增值服務都可以保持基本運營，最好的時候單店3、4個月就能盈虧平衡。去年下半年，整體行業(yè)價格在往下拉，財務模型不好看了，機構也謹慎了，再加上去年下半年機構也沒錢，未來不確定性比較大，這是資本寒冬和信心問題。今年春節(jié)后會好一些，但是解決不了根本問題。內因是此前對行業(yè)形勢判斷樂觀，拓展方面比其他企業(yè)更加激進，但也不能說是錯，假設去年大環(huán)境好，可能就做成了呢。”上述氪空間前員工對券商中國記者說。

面對外界的種種傳聞，此前氪空間高管選擇了沉默，直到近期新任CEO王雪泉(原歌斐資產合伙人)的到來，才正面回應了各種傳聞和公司現(xiàn)狀。“目前公司狀態(tài)很正常，目前的一些空間退租調整主要集中在上海，因為上海本身占了公司業(yè)務半壁江山，在有一些商圈可能選址過于密集，成了自己打自己，而且去年有一些店確實拿貴了一些，所以做一個調整，我覺得這個也見怪不怪的。”王雪泉對投中網記者說。

對于部分運營商出現(xiàn)的問題，在優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶看來都特別正常，因為任何一個新業(yè)態(tài)在早期探索的時候，如果一上來每個人都很容易做，做得都很好，恐怕也不是什么新業(yè)態(tài)了，也不是什么值得去做的事了。“如果對這個行業(yè)的本質認知并不那么清楚的話，你僅僅是把它當作是一個租房子的工具，我覺得這可能是很難。整個國內聯(lián)合辦公行業(yè)還處在相對早期的階段，現(xiàn)在很多時候我們對企業(yè)的要求也特別苛求。個別的探索性失敗也很正常，不見得這個公司就不行了，可能它會收縮戰(zhàn)略，然后再重新整理，再慢慢起來，其實都很正常。”他說。

盈利模式仍在探索研究

共享辦公行業(yè)目前面臨的主要問題，是始終未能找到清晰的盈利模式。目前，大部分共享辦公品牌運營商的主要盈利模式基本都是“二房東”模式，即先租下寫字樓，經過標準化的裝修改造成獨立辦公空間和共享工位，提供給企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者，然后收取工位費。這就決定了企業(yè)要想盈利，就需要保持較高的出租率，有人認為出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡，但這在運營商們紛紛大舉擴張規(guī)模、拓展新社區(qū)的背景下并不是一件容易的事，靠融資輸血燒錢成為必然。

“目前國內共享辦公品牌沒有一家能盈利的，整體還是靠融資，有的單店也做不到盈利，因為出租率不高。所以去年優(yōu)客工場合并了一些中小規(guī)模的共享辦公品牌，把經營不好的都關掉了。”某共享辦公品牌運營商內部人士對券商中國記者說。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁王盛認為，共享辦公空間三四年前的過熱顯然已經結束了，共享空間的根本在于提供什么樣的價值，與市場上其他運營商有什么差異。有一些共享空間的服務商在拿面積的時候，根本不在乎它付出去的租金，不在乎它的成本，這樣的商業(yè)模式早晚會出問題的，不可能在市場上有足夠的需求來支撐它的成本。

“很多做商業(yè)地產的不是一開始就做成功的。你會發(fā)現(xiàn)，大家起步的時候往往是靠做二房東。為什么?因為做二房東的方法比較快，租的房子不難做，動手干就能做個產品出來。”王雪泉在接受投中網記者采訪時說，只是說接下來要拼內功了，內功不到位的話，可能就會輸。氪空間跟所有的同行一樣，會非常重視面粉和面包的關系。通俗來講，就是要有足夠好的租金差才會做。

對于到底什么樣的經營形態(tài)是最良好和最穩(wěn)定的，毛大慶也在研究。他對券商中國記者表示，以桌子為入口的會員收入雖然依然是企業(yè)的主要收入來源，但整個行業(yè)都已經開始在探索多元化的營收渠道。如優(yōu)客工場在擁有了較大的客戶基礎和覆蓋全國主流城市的空間之后，在進行包括線上會員收入、廣告收入、管理輸出、定制化服務、知識教育類業(yè)務等多種盈利嘗試，其中相當一部分業(yè)務已經取得了較為階段性進展。“未來我相信依托共享辦公的流量基礎，會有多種多樣的衍生新商業(yè)模式，收入結構也會變得非常多元。”他說。

據(jù)了解，優(yōu)客工場日前發(fā)布了全新的“吸引力”戰(zhàn)略，包括空間戰(zhàn)略、流量戰(zhàn)略、智慧戰(zhàn)略三部分。優(yōu)客工場還宣布，將在物理空間之外提供一套智慧辦公系統(tǒng)，桌子將成為入口，但不只是物理意義上的辦公桌。未來每套桌上的顯示屏都將搭載優(yōu)客工場自主研發(fā)的云架構辦公系統(tǒng)，實現(xiàn)多端的數(shù)據(jù)云存儲與同步，同時接入高頻的辦公應用，包括云文檔協(xié)作、會議、廣告推送、發(fā)布等功能。優(yōu)客工場還將聯(lián)合各方力量，打造基于這套辦公系統(tǒng)的智慧辦公生態(tài)。

券商中國記者還了解到，氪空間也在不斷拓展新業(yè)務收入渠道，比如社區(qū)、大屏幕、開通廣告、開發(fā)小程序、會議室或大廳出租等，通過提高已有資源運營效率來增加收入，辦公空間定制成為一項新業(yè)務。而ATLAS寰圖營收的主要渠道是辦公空間的會籍收入，其次是 ATLAS 寰圖生活空間，旗下?lián)碛谐^10個直營的生活方式品牌，包括咖啡廳、餐廳、烘焙店、酒吧、健身房和室內高爾夫球會等，另外補充營收是 ATLAS Community 寰圖社區(qū)，以及線下場地的租賃。

今年擴張速度將略有放緩

盈利模式尚未清晰，行業(yè)增速大幅放緩，投資機構轉變預期，不少人開始看空共享辦公行業(yè)。然而，一季度共享辦公活躍度的大降，是否意味著共享辦公企業(yè)規(guī)模擴張達到頂點?

對此，孫祖天并不認同。他認為，今年一線城市仍是中、外資共享辦公運營商布局的重點，雖然擴張速度可能放緩，但仍會繼續(xù)擴張。“根據(jù)我們的初步調研，主要共享辦公運營商2019年在國內六個一二線城市總體將保持積極擴張態(tài)勢，但在北京、上海這兩個共享辦公主要市場，四成左右的運營商表示2019年的布點速度將有所放緩。”他對券商中國記者說。

券商中國記者了解到，多個聯(lián)合辦公頭部運營商今年都明確表示放緩擴張速度。毛大慶對券商中國記者表示，優(yōu)客工場接下來一段時間更重要的是進行輕資產化運營，2019年的增長將不再依賴于自營項目的場地擴張，而是更多地依靠管理輸出項目及企業(yè)定制服務，從而使空間的效率革命向更多企業(yè)推廣。未來，優(yōu)客工場要做樓宇的管理者與服務者，真正向數(shù)據(jù)化公司發(fā)展，而不是簡單的租賃者。

王雪泉也表示，不贊成僅看規(guī)模，拼命靠不停的融資輸血。他認為，還是要回歸商業(yè)本質，自己要有產生造血能力，生意是要賺錢的。 “氪空間不是簡單的做規(guī)模，從現(xiàn)在開始，策略和戰(zhàn)略上更關注的是盈利。”他接受投中網采訪時說。

值得注意的是，隨著增速放緩，行業(yè)競爭的加劇，資源與資金都在向頭部運營商傾斜。券商中國記者了解到，優(yōu)客工場今年僅是空間租賃這一項大概就能有1.3億美金的收入，還不算包括廣告、設計輸出等其他收入，而且今年剛剛完成相當于10億多人民幣的D輪融資，這將推動其從規(guī)模到質量的質的發(fā)展，還將研究多元化的融資，上市是早晚的事。ATLAS寰圖新項目開業(yè)6-9個月出租率為85% 或以上，去年共實現(xiàn)了兩輪融資，不排除未來的融資和擴張機會。氪空間近期也會完成新一輪融資，而且規(guī)模比較大。

“行業(yè)今年汰弱留強的局面會加劇，頭部品牌效應會愈加顯現(xiàn)?；谖覀兊亩床?，現(xiàn)在越來越多的大企業(yè)、跨國公司開始接受并選擇聯(lián)合辦公的形式。針對這一類用戶，黃金區(qū)位的選址、與企業(yè)品牌定位匹配的環(huán)境、高品質的服務、周全的配套等，都是他們選擇辦公空間的主要考慮因素。” 陳思烺對券商中國記者說。

毛大慶還對券商中國記者表示，目前整個行業(yè)還需在精細化管理、多元化營收和差異化運營上多下功夫。“共享辦公不是一個現(xiàn)在的事業(yè)，這是一個面向未來的產業(yè)。聯(lián)合辦公的核心要務是不斷提升入駐會員企業(yè)的辦公效率，這是整個行業(yè)永遠可以提升的命題。”他說。

“資本寒冬”并非壞事，業(yè)內對聯(lián)合辦公未來前景看好

前兩年聯(lián)合辦公空間的快速擴張與資本的大舉進入分不開，盡管當前行業(yè)遭遇“資本寒冬”、增速放緩，但是接受券商中國記者采訪的業(yè)內人士認為，所謂的“資本寒冬”并非壞事，不少業(yè)內人士對聯(lián)合辦公行業(yè)未來的市場前景依然看好，其中包括一些傳統(tǒng)房企，并不斷有房企加入進來。

對于“資本寒冬”對行業(yè)未來發(fā)展的影響，毛大慶對券商中國記者表示，當前所謂的“資本寒冬”對聯(lián)合辦公領域并不一定是一件壞事。因為企業(yè)首先考慮的就是成本。相關報告數(shù)據(jù)表明，和傳統(tǒng)寫字樓相比，聯(lián)合辦公的綜合辦公成本要低30%左右，所以相信“資本寒冬”會加速更多企業(yè)選擇聯(lián)合辦公這種更靈活也更多元化的辦公業(yè)態(tài)。同時，“資本寒冬”也增加了更多群體加入自雇群體或者創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體，而聯(lián)合辦公這種除了辦公服務更有豐富的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)服務也會是這個群體的首選，所以相信未來整個市場還會繼續(xù)擴大。

對聯(lián)合辦公行業(yè)未來市場前景的看好，也表現(xiàn)在一些傳統(tǒng)房企不斷加入進來。今年4月，華潤置地第一個共享辦公項目潤聯(lián)行·西堤正式開業(yè)。券商中國記者了解到，今年會有潤聯(lián)行·西堤、潤聯(lián)行·時代、潤聯(lián)行·優(yōu)士閣共3個項目開業(yè)，未來潤聯(lián)行將首先以北京為主要基地，布局全北京，并探索在華北重點城市的布局。目前萬科、龍湖、中海、華潤、SOHO、卓越、遠洋、首開、當代置業(yè)等均以不同的方式布局聯(lián)合辦公。

不過，業(yè)內人士認為，雖然房企做共享辦公，有著天然的資源優(yōu)勢，但在項目布局、服務打造上有短板。

華潤置地則表示，其提到的“美好辦公”不僅僅是通常意義上理解的“共享辦公”，潤聯(lián)行作為華潤置地華北的商務辦公形態(tài)之一，為整個大商務生態(tài)服務，為客戶提供更多的增值服務。與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)相比的優(yōu)勢在于以更高顏值的空間、高品質的服務、共享華潤更強大的產業(yè)資源和市場，為所有入駐企業(yè)發(fā)展賦能。

對于開發(fā)商們的紛紛入局，毛大慶說：“共享辦公是社群文化推動下的產物，開發(fā)商去做是可以的，但其實根本不在于你是不是擁有房子，也不僅僅在于你是不是能夠租給幾個公司，而是你能不能擁有一個更大的協(xié)作平臺，去讓所有的平臺上的公司產生衍生的價值，以及服務產生新的變現(xiàn)能力，聯(lián)合辦公是一個網絡狀、連鎖式發(fā)展的東西，更重要的內容是會員，抓手是企業(yè)服務，能夠形成平臺、形成網絡效益、形成協(xié)作關系，這是聯(lián)合辦公最重要的一件事情。所以，單一的開發(fā)商拿幾個房子單獨做幾個，其實意義并不那么大。”

對于共享辦公行業(yè)的未來的市場前景，在陳思烺看來，仍然有巨大的市場空間。他以深圳的寫字樓市場為例，在地產五大行給出的數(shù)據(jù)顯示，過去 2017 至 2018 年寫字樓的新增面積相當于 2016 年之前所有寫字樓的總供應量。不僅深圳，北、上、廣也是如此，寫字樓的供應量在直線上升，市場面臨的問題是供應過剩和如何去化。

“過去，甲級寫字樓的客戶一般是大企業(yè)，但在總體經濟中，其實中小型企業(yè)占了多數(shù)。而共享辦公則降低了高端寫字樓的進駐門檻，讓更多中小型企業(yè)能進駐甲級寫字樓;從而幫助寫字樓拓寬用戶群，提高入駐率和投資回報率。”陳思烺對券商中國記者說，其次，80、90 后已經成為勞動力的重要組成部分。他們對辦公的靈活性、創(chuàng)造力氛圍、工作與生活平衡等方面有著更高的要求。共享辦公的方式更符合他們對辦公的期待。我們相信，共享辦公是未來辦公的趨勢。

德梁行企業(yè)服務部高級董事廉峰哲也認為，共享辦公市場需求很大，因為過去對共享辦公來說，更多是初創(chuàng)型企業(yè)或者是一些短期過渡擴張的企業(yè)，包括去年發(fā)生的很多交易，不光是科技類企業(yè)、民營企業(yè)，甚至國企、金融企業(yè)、銀行業(yè)，甚至外資企業(yè)都需要，也有實際的案例成交。從這些來看，趨勢應該是一個利好的趨勢，是一個模式的轉變。

據(jù)毛大慶介紹，目前中國共享辦公的服務商大概有330多個，比較大的有十幾個，總管理經營面積將近3000萬平方米，提供的工位數(shù)量400萬個，市場規(guī)模2018年超過1000億，預計今年將在1800億左右，復合增長率非常高。

“這是一個具有非常強的衍生能力的新興房地產+的行業(yè)，我們更愿意說他是一個房地產+互聯(lián)網的行業(yè)。從產品和社會需求本身來看，共享辦公是一個不太可逆的趨勢，背后意味著生產方式和人們對于工作組合方式已經發(fā)生了翻天覆地的變化。當然它的推動力主要還是新經濟崛起后，大量的新經濟的工作人群的主導者已經變成了85后、90后這批新的社會的生產力量。”毛大慶說。