繼7月初向社會公開征集意見后，北京市住建委于8月16日正式發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》(以下簡稱《通知》)。完善修改后的《通知》依然保持了五部分15條的結構，包括：規(guī)范設置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任等五部分內(nèi)容。

嚴禁樣板間“貨不對板”、虛假不實宣傳，是此次發(fā)布《通知》的亮點之一。通知明確，新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標準，應做到與預售方案中所列的清單內(nèi)容、購房合同約定的交付標準，以及項目實際交房狀況均保持一致。同時，諸如噪音、污染、采光、喪葬等不利因素，應全面向購房人公示。

嚴禁“貨不對板”

樣板間須與實際交房狀況一致

新房購買前后“貨不對板”，這一購房者置業(yè)過程中反映強烈的問題，有望得到明顯改善。從北京市住建委最新發(fā)布的《通知》內(nèi)容來看，在預售辦理、樣板間設置等新建商品住房入市前后的多個關鍵環(huán)節(jié)，監(jiān)管層均加大了監(jiān)管力度。

具體來看，在新建商品住房預售辦理環(huán)節(jié)，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可時，應按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準(全裝修、高標準建設方案)，在預售方案中列出使用的主要材料、設施、設備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1～3個產(chǎn)品目錄。實際裝修裝飾標準高于出讓合同、掛牌文件約定標準的，應按實際建設標準在預售方案中列出相應事項。

在預售商品住房樣板間設置環(huán)節(jié)，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)應按照經(jīng)審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結構尺寸、交付標準、施工工藝設置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。其中，項目有多個戶型的，應設置主要戶型(不少于兩個)交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區(qū)應至少保留至項目交付三個月后。

《通知》還強調(diào)，銷售過程中，因設計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設設計變更前后的實體對比展示內(nèi)容。此外，正式發(fā)布的《通知》還明確，現(xiàn)房銷售的，應向購房人全面展示實際交付房屋。

為確保購房人“所見即所得”，通知提出“三一致”和“一不得”：即交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。

值得一提的是，此次正式發(fā)布的《通知》也相應增加了一條規(guī)定，即設置在建設范圍內(nèi)臨建中的交付樣板間，確因竣工驗收需要無法保留的，開發(fā)商可以拆除，但應對交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設內(nèi)容委托第三方公證。同時，未設置交付樣板間的，不得設置展示(宣傳)樣板間。開發(fā)商在申請預售許可前，區(qū)住建設部門應對樣板間設置情況進行現(xiàn)場核查。

嚴禁虛假不實宣傳

噪音、喪葬等不利因素應全面告知

除了要求落實樣板間“所見即所得”，開發(fā)商對于樓盤的銷售推廣也被列入監(jiān)管范疇。

《通知》明確，開發(fā)商在制作展板、沙盤、樓書、圖冊、APP軟件等各類銷售宣傳材料時，項目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，建筑物、構筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關系應與規(guī)劃許可總平面圖一致;項目以外的展示內(nèi)容應與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設內(nèi)容。

現(xiàn)實中，案場銷售人員通過虛假宣傳等手段誘導客戶購房的情況，一直被購房者視為買房中的一大痛點。對此，《通知》明確提及，銷售人員在銷售過程中嚴禁虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。

為方便購房人全面了解樓盤、保障個人權益，《通知》還明確要求開發(fā)商須在售樓處準確全面公示項目不利因素。

具體來看，須在銷售現(xiàn)場顯著位置公示的內(nèi)容，包括以下三個方面：一是項目內(nèi)外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修、喪葬等不利因素，應準確、全面地向購房人公示。二是經(jīng)審圖機構審查合格的分層平面圖和立面圖，以便購房人掌握采光通風井、設備平臺位置等情況。三是配建公租房和保障性租賃住房的，開發(fā)商還應公示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設施設備共用、物業(yè)服務質(zhì)量標準、物業(yè)收費標準等情況。

據(jù)《通知》，在項目銷售前，開發(fā)企業(yè)應對銷售人員進行培訓，培訓內(nèi)容包括：項目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。

對于違規(guī)者，《通知》中也提及了明確的懲戒手段。據(jù)了解，若銷售人員未將不利因素告知購房人并由購房人在《商品房銷售合同》簽訂中進行書面確認的，市、區(qū)住建部門將責令開發(fā)企業(yè)限期整改，整改期間暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務功能。

落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度

熱銷項目優(yōu)先本市無房家庭

落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度，也被確定?！锻ㄖ诽岢?，開發(fā)商應在房屋竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”活動，“工地開放日”活動中購房人對工程質(zhì)量的意見建議，開發(fā)商應及時解釋說明，屬于質(zhì)量缺陷的應及時維修整改并反饋購房人。

同時，針對未來的熱銷項目，此次也新增了公證搖號的要求。根據(jù)規(guī)定，如項目出現(xiàn)登記意向客戶超過批準銷售房源三倍的情況，就將被視為熱銷，開發(fā)商應采取公證搖號的方式，即邀請公證機構以獨立第三方身份在現(xiàn)場公證搖號。熱銷項目將優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭，具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住建設部門確定，并在項目預售方案中明確。

“以往房企在銷售樓盤時，存在過度裝飾樣板間、過分美化樓盤展示、利用不實宣傳吸引客戶等違規(guī)行為。上述商品房銷售新規(guī)的發(fā)布，為開發(fā)企業(yè)戴上了‘緊箍咒’。這有利于持續(xù)規(guī)范新建商品住房銷售行為，提高交付品質(zhì)，切實保障購房人合法權益。”在地產(chǎn)分析師嚴躍進看來，上述購房者反映強烈、意見較大的問題，有望在北京商品房銷售新規(guī)之下得到規(guī)范。

據(jù)悉，為保證商品房銷售新規(guī)落地后的成效，《通知》還強調(diào)要壓實企業(yè)主體責任。要求企業(yè)加強銷售管理，對熱銷項目(客源/戶數(shù)超過3的)，要在區(qū)住建部門指導下，公證搖號優(yōu)先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。

北京市住建委相關負責人表示，《通知》正式印發(fā)后，將盡快組織開發(fā)企業(yè)和屬地管理部門展開政策宣貫，確保各項管理措施落地，務求取得實效。同時，將結合住房城鄉(xiāng)建設部等八部委下發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》(建房〔2021〕55號)以及我市《關于進一步加強房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》(京建發(fā)〔2021〕115號)要求，以群眾反映、媒體報道、輿情關注為線索，對開發(fā)企業(yè)、銷售機構及銷售人員違法違規(guī)行為，堅決予以打擊治理、從嚴懲處、公示曝光，切實維護購房群眾合法利益，確保市場秩序平穩(wěn)。