直到母親準(zhǔn)備做帕金森起搏器的手術(shù)，家住北京的劉婷(化名)才知道，父母這幾年來(lái)已將所有積蓄投入到包括中安民生在內(nèi)的幾家公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品中，手中現(xiàn)金已經(jīng)不超過(guò)四位數(shù)。

“2月底有一筆理財(cái)?shù)狡诤?，他們也沒(méi)有返還本金，這時(shí)候就感覺(jué)出事了。”劉婷的預(yù)感很快被證明是準(zhǔn)確的。4月9日，北京市公安局海淀分局官方微博通報(bào)稱(chēng)，針對(duì)有投資人舉報(bào)北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司及中安民生養(yǎng)老服務(wù)有限公司從事非法集資活動(dòng)的情況，北京市公安局海淀分局已對(duì)相關(guān)公司立案?jìng)刹椤?/p>

和其他投資者的遭遇相比，劉婷的父母還算是“幸運(yùn)”的。他們并沒(méi)有將手中的房子抵押出去，而那些選擇了中安民生等公司“以房養(yǎng)老”模式投資的老年人，或?qū)⑾萑敕控?cái)兩空、老無(wú)所依的境地。

2018年10月，中安民生“以房養(yǎng)老”騙局被曝光時(shí)，已有17位老人被騙抵押金額超過(guò)3100萬(wàn)元。“中安民生”一事揭開(kāi)了部分公司打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)進(jìn)行欺詐的冰山一角。

與“以房養(yǎng)老”騙局的熱相反的，則是真正的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的冷。

“以房養(yǎng)老”騙局層出不窮

年輕時(shí)貸款買(mǎi)房，老了以后將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，從而保障老年人晚年生活衣食無(wú)憂(yōu)，這是國(guó)家推行”以房養(yǎng)老“試點(diǎn)的初衷。

正規(guī)的“以房養(yǎng)老”是指老年人將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。而近年來(lái)，越來(lái)越多公司打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)、行非法集資之實(shí)，將老年人的房產(chǎn)和錢(qián)財(cái)卷席一空。

以中安民生為例。據(jù)了解，中安民生宣傳的模式是客戶(hù)通過(guò)將房產(chǎn)抵押出去從而借得一筆本金，然后將這筆錢(qián)用來(lái)認(rèn)購(gòu)中安民生發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，這些理財(cái)產(chǎn)品將給予客戶(hù)6%左右的年化收益。

在中安民生和客戶(hù)以外，還有一個(gè)第三方出資方，這個(gè)第三方出資方負(fù)責(zé)將本金借給客戶(hù)，中安民生負(fù)責(zé)支付給出資人利息。據(jù)了解，中安民生給出資人的利息高達(dá)20%。這也就意味著，中安民生每做一筆業(yè)務(wù)，資金成本將高達(dá)26%以上。稍有不慎，中安民生就會(huì)陷入資金鏈斷裂的危局。

“一開(kāi)始的時(shí)候，的確是每個(gè)月都給錢(qián)，所以大家就會(huì)慢慢推薦給身邊的人。老年人也都不傻，大部分人都是身邊人受益了才跟進(jìn)去投的。”林濤的父母今年六十多歲，出于給自己攢點(diǎn)養(yǎng)老錢(qián)減輕子女負(fù)擔(dān)的考慮，父母將房子抵押了出去。

很快，中安民生的這一業(yè)務(wù)模式便難以為繼了。從年初開(kāi)始，中安民生便屢屢曝出“跑路”“崩盤(pán)”等傳聞。包括林濤父母在內(nèi)的多名老年人均遭遇了出資人上門(mén)催債：“還不起錢(qián)，就把房子賣(mài)了!”劉婷也是在這時(shí)候發(fā)現(xiàn)，父母的理財(cái)?shù)狡诤鬀](méi)有兌付本金和利息。

每日經(jīng)濟(jì)新聞注意到，近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院還就一起打著“免費(fèi)養(yǎng)老”、“以房養(yǎng)老”為旗號(hào)的非法集資案，判決主犯七年有期徒刑，并退賠投資人的經(jīng)濟(jì)損失。案件涉及1300多位老年人，許多人聽(tīng)信了扯虎皮、拉大旗的虛假宣傳，把養(yǎng)老儲(chǔ)蓄交給了沒(méi)有金融資質(zhì)的新設(shè)企業(yè)，結(jié)果損失慘重。

一家名為怡養(yǎng)愛(ài)晚(北京)養(yǎng)老實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)“怡養(yǎng)愛(ài)晚”)的公司短短一年多時(shí)間就吸收了超過(guò)4億元資金，1300多個(gè)老人家庭遭受大額虧損，其中不少人是國(guó)家部委、企事業(yè)單位退休老干部，以及研究院、高校的退休老教授。

報(bào)道發(fā)布后，案件首犯、怡養(yǎng)愛(ài)晚實(shí)際控制人陸航被警方逮捕。經(jīng)過(guò)司法部門(mén)兩年多的搜證、審理工作，2018年12月4日，北京市朝陽(yáng)法院作出判決。

法院認(rèn)為，怡養(yǎng)愛(ài)晚不具有金融牌照，卻向社會(huì)公開(kāi)招募資金，陸航及公司的銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)、渠道、財(cái)務(wù)、行政部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人等六人變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序，數(shù)額巨大，犯非法吸收公眾存款罪。

真“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)

四年累計(jì)承保僅194單

國(guó)家批準(zhǔn)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品，即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，實(shí)際上是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

其操作方式是，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

該產(chǎn)品面對(duì)的投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，提供老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的為具備一定資質(zhì)的保險(xiǎn)公司。

2014年6月，原保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，正式啟動(dòng)反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個(gè)城市。2015年3月，幸福人壽的首款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲批上市銷(xiāo)售，試點(diǎn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。2018年7月31日，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)正式擴(kuò)大到全國(guó)范圍。

老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展四年以來(lái)，共有4家保險(xiǎn)公司獲得開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的資格，僅兩家保險(xiǎn)公司推出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。目前，實(shí)際開(kāi)展業(yè)務(wù)的僅有幸福人壽一家。

據(jù)媒體從幸福人壽獲悉，截至2019年4月，幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個(gè)城市累計(jì)承保133戶(hù)(194單)。平均投保年齡71歲，失獨(dú)孤寡、空巢、低收入老人更具有強(qiáng)烈的投保意愿。

“市場(chǎng)很冷、騙子很熱”

怎么破？

從全國(guó)范圍和該項(xiàng)業(yè)務(wù)本身發(fā)展來(lái)看，四年展業(yè)194單的保單量并不算大。但從幸福人壽的角度來(lái)看，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的辦理流程比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品更復(fù)雜，目前做到這樣已經(jīng)很不容易了。

第一大主因是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)本身就是小眾業(yè)務(wù)。幸福人壽介紹，四年多年來(lái)，前來(lái)咨詢(xún)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的家庭有幾萬(wàn)戶(hù)，最終之所以大部分無(wú)法完成投保，主要有三點(diǎn)原因：一是年齡不合適，二是房子不合適，三是投保阻力大。

北青報(bào)指出，住房反向抵押貸款是一個(gè)新生事物，很多地方政府部門(mén)都是第一次接觸，無(wú)論是政策法規(guī)，還是業(yè)務(wù)流程、體系機(jī)制，都需要重新梳理建立。

例如，幸福人壽的“房來(lái)寶”每單業(yè)務(wù)從老人簽訂投保意向書(shū)、房屋評(píng)估、抵押權(quán)人資質(zhì)認(rèn)定、房屋抵押、公證、到最終各項(xiàng)手續(xù)完結(jié)領(lǐng)到養(yǎng)老金，通常都要花上2~3個(gè)月時(shí)間，最長(zhǎng)的一單歷時(shí)9個(gè)月。例如在雙方對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值、每月能領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額達(dá)成一致之后，雙方進(jìn)入抵押物及抵押人相關(guān)資質(zhì)認(rèn)定。從實(shí)際操作來(lái)看，整個(gè)流程出現(xiàn)了不少需要進(jìn)一步捋順的細(xì)節(jié)。例如“房屋性質(zhì)”。我國(guó)房改后，有的房子在補(bǔ)交土地出讓金后成為可以自由上市交易的商品房，但有的房子由于單位為保密性單位等原因，只能在系統(tǒng)內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

再如“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。根據(jù)投保條款，投保老人擁有100%完全產(chǎn)權(quán)的房屋才可以做抵押，因此補(bǔ)領(lǐng)結(jié)婚證、房產(chǎn)證增名等也是這個(gè)環(huán)節(jié)的常見(jiàn)問(wèn)題。

與傳統(tǒng)的抵押貸款都是正向抵押，會(huì)約定一個(gè)具體的抵押期限和金額不同，反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，由此在部分政府部門(mén)的流程、規(guī)定等系統(tǒng)都需要重新設(shè)置，否則無(wú)法支持相關(guān)業(yè)務(wù)辦理。

中國(guó)社科院世界社保研究中心主任鄭秉文則認(rèn)為，與其他一些國(guó)家相比，我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押還有一個(gè)劣勢(shì)，那就是基層法律環(huán)境、社會(huì)誠(chéng)信體系、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)質(zhì)量等方面不盡完善。徹底解決“市場(chǎng)很冷、騙子很熱”的根本辦法在于制訂相關(guān)政策，鼓勵(lì)供給，滿(mǎn)足需求，讓騙子沒(méi)有鉆空子的空間，即盡快制定和出臺(tái)老年人住房反向抵押擔(dān)保政策，將其作為國(guó)家政策性業(yè)務(wù)納入到我國(guó)養(yǎng)老保障體系。

鄭秉文建議，具體操作可以采取“美國(guó)模式”，國(guó)家出面委托某個(gè)部委具體執(zhí)行，對(duì)投保人和承保人提供“雙向保險(xiǎn)”，這是力度最大的政策支持模式;或采取我國(guó)“香港模式”，國(guó)家授權(quán)某個(gè)金融機(jī)構(gòu)，以國(guó)家信用為背書(shū)，對(duì)承保人提供“單向保險(xiǎn)”。

此外，在法律環(huán)境層面，我國(guó)目前的《繼承法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點(diǎn)，亟需修訂相關(guān)法律條文，為反向抵押創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。在保險(xiǎn)公司層面，在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、支付的模塊化、計(jì)算的價(jià)值化、期限的靈活化等改進(jìn)空間也很大。