最近，中糧地產(chǎn)南京、南京中建孚康置業(yè)和南京雅居樂(lè)等9家開(kāi)發(fā)商聯(lián)名向江蘇省高院院長(zhǎng)夏道虎上書(shū)了一份《關(guān)于依法維護(hù)精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報(bào)告》。

不要糾結(jié)于《緊急報(bào)告》的名字怎么那么長(zhǎng)，這事其實(shí)說(shuō)白了就是購(gòu)房者因裝修標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不符狀告開(kāi)發(fā)商并獲勝訴后，讓更多的購(gòu)房者增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，驚著了開(kāi)發(fā)商。

不過(guò)，據(jù)記者了解，目前法院沒(méi)有收到這封信。

開(kāi)發(fā)商的“驚”從何而來(lái)呢?

南京市江寧區(qū)的富力十號(hào)小區(qū)業(yè)主向現(xiàn)代快報(bào)記者反映了一件事：富力十號(hào)小區(qū)在2014年交付時(shí)，房屋出現(xiàn)諸多精裝修質(zhì)量問(wèn)題。因懷疑房屋實(shí)際精裝修標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)商承諾的宣傳存在較大差距，小區(qū)業(yè)主將小區(qū)開(kāi)發(fā)商——南京富力地產(chǎn)告上法庭，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行賠償。

直到2017年12月28日，針對(duì)一些購(gòu)房者起訴南京富力退還裝修價(jià)差案，南京中院在原一審和二審均駁回購(gòu)房者訴訟請(qǐng)求的基礎(chǔ)上，再審改判，要求富力退還每戶購(gòu)房者20萬(wàn)左右的價(jià)差。

這一紙判決讓房地產(chǎn)圈汗毛直立，也再度刺激了購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)。

自2018年以來(lái)，南京眾多精裝修樓盤(pán)的業(yè)主紛紛效仿富力業(yè)主的訴請(qǐng)，拒絕收房，要求進(jìn)行裝修核價(jià)并退還差價(jià)。有些樓盤(pán)甚至出現(xiàn)上午開(kāi)盤(pán)，下午維權(quán)的情況。此種現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)_亂了社會(huì)秩序，誤導(dǎo)群體事件的頻發(fā)，且有愈演愈烈趨勢(shì)，南京多個(gè)區(qū)，法院受理的此類訴訟案件也呈激增態(tài)勢(shì)。

于是，開(kāi)發(fā)商呈上了這份“可憐巴巴”的《緊急報(bào)告》。

(截圖自網(wǎng)絡(luò))

9家開(kāi)發(fā)商還在《緊急報(bào)告》中說(shuō)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至2018年期間，南京市各區(qū)縣上市的精裝房數(shù)量約為11.4萬(wàn)套，目前已經(jīng)發(fā)生群體客訴糾紛的項(xiàng)目比進(jìn)入訴訟的項(xiàng)目更多，不排除將來(lái)這些客訴的客戶提起訴訟的可能。而我們也注意到，此類、案件的訴求高度一致，背后亦可能有專業(yè)房鬧機(jī)構(gòu)的推波助瀾，逐漸形成了產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)。

“類似房企主動(dòng)去法院請(qǐng)求的做法，是比較罕見(jiàn)的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“或者說(shuō)是房企也擔(dān)心質(zhì)量維權(quán)過(guò)程中處于被動(dòng)的地位。”

房產(chǎn)律師徐斌在其微博里說(shuō)，“11.4萬(wàn)套，是一個(gè)驚人的數(shù)字，開(kāi)發(fā)商替法院擔(dān)心，這么多精裝修房子你們法院審的過(guò)來(lái)嗎?”“更進(jìn)一步說(shuō)，富力十號(hào)的精裝修有問(wèn)題，就等于11.4萬(wàn)精裝修房子都有質(zhì)量問(wèn)題：我不得不佩服開(kāi)發(fā)商承認(rèn)自己精裝修普遍有問(wèn)題的勇氣。”

(微博截圖)

江蘇蘇博律師事務(wù)所主任律師吳波更在微博里斥責(zé)：“整個(gè)上書(shū)當(dāng)中，并沒(méi)有提及到法院判決的違法性和不合理性，難道房地產(chǎn)的發(fā)展還企圖綁架司法公正?不服判決可以申請(qǐng)?jiān)賹?，也可以通過(guò)法律規(guī)定的監(jiān)督程序個(gè)案維權(quán)!連當(dāng)事人都不是，給院長(zhǎng)寫(xiě)信算什么?憑自己人多勢(shì)眾么?”

(微博截圖)

另外，針對(duì)這9家開(kāi)發(fā)商指出“富力案僅為個(gè)案”一事，截至發(fā)稿周刊君也沒(méi)等來(lái)富力地產(chǎn)的官方回應(yīng)。

其實(shí)，針對(duì)購(gòu)房者的維權(quán)和開(kāi)發(fā)商的慌亂，南京市政府早在2014年就做出了規(guī)定：對(duì)精裝修價(jià)格實(shí)行價(jià)格評(píng)估制度，在新建精裝修商品住房申報(bào)價(jià)格的同時(shí)，申報(bào)裝修價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方裝修價(jià)格評(píng)估，在銷售時(shí)與房?jī)r(jià)一并在銷售現(xiàn)場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外公示。

既然有了這樣的規(guī)定，怎么還能出現(xiàn)業(yè)主向現(xiàn)代快報(bào)的抱怨：“找了多家裝飾裝修公司對(duì)小區(qū)多套房子的裝修價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，我們的裝修市場(chǎng)價(jià)格大約在1800-2000元/㎡之間，這與開(kāi)發(fā)商宣傳的4500 元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，差了近一倍多。”

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言：“第三方評(píng)估費(fèi)用是由開(kāi)發(fā)商支付，有所偏向很正常。”

不知道是不是南京市政府也意識(shí)到了這一點(diǎn)，今年南京市住房保障和房產(chǎn)局、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、南京市物價(jià)局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房全裝修建設(shè)管理的通知》就明確要求，新建商品住房全裝修價(jià)格要與備案價(jià)格相符，裝修交付標(biāo)準(zhǔn)與裝修評(píng)估報(bào)告、明碼標(biāo)價(jià)和裝修合同保持一致。

既然屢下通知對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行明確要求、對(duì)購(gòu)房者權(quán)益予以保護(hù)，那為什么富力十號(hào)小區(qū)業(yè)主多年維權(quán)勝訴還會(huì)讓開(kāi)發(fā)商瑟瑟發(fā)抖?僅僅是因?yàn)橘?gòu)房者維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)嗎?

張大偉說(shuō)，這其實(shí)就是個(gè)羅圈架，“問(wèn)題的核心是政府限價(jià)。”

這一事件并非南京個(gè)案，全國(guó)一二線城市在過(guò)去一輪樓市上漲中，普遍性存在雙合同現(xiàn)象。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商針對(duì)裝修價(jià)值的糾紛最近幾個(gè)月井噴出現(xiàn)，在他看來(lái)原因有三：

一是，大部分城市在裝修定價(jià)中保護(hù)了部分房?jī)r(jià)，高價(jià)裝修成為購(gòu)房的必須附屬。

二是，對(duì)于過(guò)去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，很多城市房?jī)r(jià)明顯上漲，地方政府針對(duì)調(diào)控采取了限價(jià)政策，但這個(gè)限價(jià)只限網(wǎng)簽價(jià)格，而忽視了購(gòu)房者的實(shí)際支付價(jià)格。所以開(kāi)發(fā)商為了獲得市場(chǎng)價(jià)格，在裝修、家電等額外定價(jià)包含了部分房?jī)r(jià)。“最近幾個(gè)月井噴的雙合同、精裝修等糾紛，核心是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控限價(jià)掩耳盜鈴，只限網(wǎng)簽價(jià)格。”

三是，最近的糾紛存在多種情況，購(gòu)房者沒(méi)有契約精神，開(kāi)發(fā)商高價(jià)賣出的房屋，質(zhì)量問(wèn)題頻繁出現(xiàn)。這其實(shí)背后都是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控缺少長(zhǎng)效機(jī)制，短期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

房子作為非標(biāo)準(zhǔn)化的商品，每一套房子都不相同，一套房子出問(wèn)題，很可能被說(shuō)成是偶發(fā)因素、個(gè)別原因，造成購(gòu)房者退房難、維權(quán)難。“質(zhì)量問(wèn)題和明細(xì)定價(jià)規(guī)則是開(kāi)發(fā)商需要做的，若是這一點(diǎn)做到位，那么開(kāi)發(fā)商其實(shí)就不用太擔(dān)心各類維權(quán)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“從企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的角度看，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，不回避是最基本的態(tài)度。”

如果想真正解決這個(gè)問(wèn)題還要靠政府調(diào)控。“問(wèn)題核心不解決，就是購(gòu)房者惱，開(kāi)發(fā)商也鬧。”張大偉說(shuō)，“在這個(gè)事情上地方政府是有責(zé)任的，解決問(wèn)題還需幾方協(xié)商。從市場(chǎng)發(fā)展看，地方政府調(diào)控應(yīng)該回歸真實(shí)價(jià)格，房地產(chǎn)調(diào)控是調(diào)控市場(chǎng)，而不是調(diào)控網(wǎng)簽價(jià)格。”

政府限價(jià)——開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁——購(gòu)房者維權(quán)——開(kāi)發(fā)商哭訴，不知這羅圈架還要打到何時(shí)?