上海作為國內(nèi)一線城市，房地產(chǎn)市場走勢具有風(fēng)向標(biāo)意義。一般來說，土地市場和樓市表現(xiàn)之間有傳導(dǎo)效應(yīng)，但相對于樓市的平淡表現(xiàn)，上海今年兩個(gè)批次的土拍卻有些暖意融融，繼續(xù)保持“零流拍”紀(jì)錄。

不僅如此，上海第二批次土拍收官還不到半月，就有不少地塊規(guī)劃方案開始公示，房企供給端緣何積極性不減？在交易暖意背后，還有哪些趨勢值得關(guān)注？

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土拍規(guī)則調(diào)整放低競拍門檻

今年，上海已經(jīng)完成兩個(gè)批次土拍。首批次共有19宗地塊成交，總金額超500億元；第二批次共有24宗土地成交，總金額644億元。兩次的參拍意向房企均超過60家，是近年歷次土拍中的高位。

土地市場的表現(xiàn)，和政策供給緊密掛鉤。不難發(fā)現(xiàn)，上海今年第二批次拍地規(guī)則出現(xiàn)了不少調(diào)整。

從2021年實(shí)行集中供地以來，上海一直被市場看作是“最難土拍城市”。簡單來說有兩個(gè)原因。一是資金量龐大，只準(zhǔn)備拿地的錢是不夠的。根據(jù)規(guī)則，企業(yè)一旦參拍，要被監(jiān)管的資金需達(dá)到土地起拍價(jià)的110%。二是，土拍規(guī)則“燒腦”，考驗(yàn)企業(yè)拍地的“技術(shù)實(shí)力”。

嚴(yán)格不意味著剛性。今年，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境、提振市場主體信心，上海土拍規(guī)則進(jìn)行了靈活優(yōu)化。

首先，第二批次集中供地首次被拆成兩輪進(jìn)行，首輪15宗在7月份交易，次輪9宗于8月份交易。業(yè)內(nèi)人士分析，分兩輪交易可以避免企業(yè)一次性投入太多資金，拍地有了更多選擇。

其次，“一次性書面報(bào)價(jià)”方式改為“搖號(hào)”。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者，這一調(diào)整大幅降低房企的操作難度。

“一次性書面報(bào)價(jià)”指的是，房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。規(guī)定競價(jià)方式由原舉牌競價(jià)調(diào)整為“舉牌競價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”，舉牌競價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競得人；舉牌競價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)，由最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的房企競得。

改為“搖號(hào)”，則是在觸發(fā)中止價(jià)之后，意向競買人不再進(jìn)入“一次性書面報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，而是通過隨機(jī)、公正的搖號(hào)機(jī)制決定誰競得該地塊。

如此一來，土拍流程得以簡化、效率提高。盧文曦表示，規(guī)則變化之后，搖號(hào)隨機(jī)性更強(qiáng)，公平性增加，將為中小企業(yè)提供參拍機(jī)會(huì)。

投資向核心城市核心地塊收縮

各地的供地形式和土拍的門檻、規(guī)則不同，因此很難拉出一份全國城市土拍成績單。但毫無疑問，上海是國內(nèi)土拍表現(xiàn)較健康的城市之一。自集中供地實(shí)行以來的兩年多里，上海土拍雖然豎起很高的門檻，但一直保持“零流拍”紀(jì)錄。今年，兩個(gè)批次土拍溢價(jià)率紛紛破7%。

原因在于上海的地不缺買家。事實(shí)上，有越來越多房企想要入局成為“玩家”。

根據(jù)同策咨詢研究部梳理，經(jīng)過激烈角逐，第二批次60多家意向企業(yè)中，共有21家競買人脫穎而出。其中綠城為最大贏家，拍得3宗地，大家&浙江錢江&寧波維科聯(lián)合體拍得兩宗地，收獲頗豐。

除了耳熟能詳?shù)拇笮烷_發(fā)商，一些名字陌生的企業(yè)也進(jìn)入大眾視野。他們的主業(yè)并非地產(chǎn)，如首次進(jìn)入上海的寧波維科，主業(yè)為高新產(chǎn)業(yè)投資；未能競得土地的買家亞倫地產(chǎn)、偉星房產(chǎn)，主業(yè)分別是紡織、橡膠。業(yè)內(nèi)人士分析，這些企業(yè)多以工業(yè)做支撐，投資房地產(chǎn)是為了尋求更高收益。

盡管買家眾多，但地塊冷熱分化明顯。以第二批次交易為例，6宗以底價(jià)成交的地塊，均位于浦東臨港、奉賢、寶山吳淞、青浦重固等偏遠(yuǎn)區(qū)域。

以溢價(jià)成交的地塊，普遍位于配套完善、居住氛圍濃厚的市區(qū)、近郊和郊區(qū)新城核心板塊。閔行梅隴社區(qū)受到的關(guān)注度尤其高。在剛剛收官的第二批次第二輪土拍中，梅隴社區(qū)地塊是最貴的一宗地，地塊優(yōu)勢顯著，商業(yè)、教育等配套齊全，臨近軌道交通15號(hào)線站點(diǎn)，區(qū)域規(guī)劃有19號(hào)線，交通便利。因此起始價(jià)就達(dá)到56.14億元，不過高價(jià)不妨礙其吸引高達(dá)15家競買人報(bào)名，最終以10%溢價(jià)率成交。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場目前特征不是降溫而是“分化”，核心區(qū)域項(xiàng)目仍然備受關(guān)注，有大量潛在購房者，外圍區(qū)域項(xiàng)目購買力相對不足。在此影響下，房企自然對于流速快、好去化的地塊顯示出更多積極性，而一些偏遠(yuǎn)、難去化的地塊熱度自然較低。

上海冷熱分化加劇背后，反映出在全國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的背景下，房企投資策略正愈發(fā)謹(jǐn)慎。為了保證投資安全性和回款速度，房企投資戰(zhàn)略逐漸趨同，土拍預(yù)算收縮聚焦到核心城市的核心地塊。

那為什么是上海？雖然今年上海住宅交易總體平淡，但放在全國來看，仍有較好的市場基礎(chǔ)，項(xiàng)目銷售去化更有保障。

根據(jù)今年國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，1至6月份，上海新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)了逐月增長的趨勢。

但要注意的是：在交易出現(xiàn)暖意之余，不難發(fā)現(xiàn)，上海土拍仍面臨不少挑戰(zhàn)。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整以及全國商品房銷售下行，依然影響著傳導(dǎo)到了土地市場?？梢钥吹剑虾Ｒ缘變r(jià)成交的土地占比開始增加——

今年首批次有4宗以底價(jià)成交，占比21%，第二批次共有6宗以底價(jià)成交，占比25%。也就是說，土拍冷熱分化特征愈發(fā)明顯，外圍偏遠(yuǎn)區(qū)域持續(xù)降溫。

其次，國企央企仍為拿地主力。盡管今年民企參與熱情比去年整體提升，民企綠城更是一次性拿下3宗地塊，但資金規(guī)模強(qiáng)大的央國企仍為拿地主力軍。今年第二批次中，國企央企拿地占比約80%，民企觀望情緒依然濃重。