在業(yè)內(nèi)有“小碧桂園”之稱的中梁控股(02772.HK)，曾憑借高周轉(zhuǎn)快速擴(kuò)張模式，三年就邁入千億房企陣營(yíng)。

然而，好景不長(zhǎng)，激進(jìn)擴(kuò)張“狂奔”下遇到行業(yè)寒冬，加之政策調(diào)控、疫情等因素，中梁控股的隱憂正在逐步顯現(xiàn)：業(yè)績(jī)指標(biāo)大幅放緩，融資渠道受限、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)。

據(jù)中梁控股日前發(fā)布的2021年年報(bào)，公司2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約761億元，同比上升15%，但利潤(rùn)僅約47.56億元，同比下降27.57%，歸母凈利潤(rùn)亦同比下滑27.8%至27.03億元。

中梁控股“增收不增利”的主要原因是利潤(rùn)率出現(xiàn)大滑坡，全年毛利率由上一年的21%降至17.12%，首次降至20%以內(nèi)，凈利潤(rùn)率由上一年的9.95%降至6.24%。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，中梁控股銷售情況也不容樂(lè)觀，今年一季度，中梁控股累計(jì)合約銷售額216億元，同比下滑55%，銷售價(jià)格也隨之下降。

4月6日，穆迪已將中梁控股的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B2”下調(diào)至“B3”，展望仍為負(fù)面。穆迪預(yù)計(jì)，由于消費(fèi)者信心疲弱和經(jīng)營(yíng)環(huán)境嚴(yán)峻，未來(lái)6-12個(gè)月，中梁控股的合同銷售額將下降，這將減少公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，進(jìn)而減少其流動(dòng)性。

中梁控股表示，2022年的基調(diào)依然是求穩(wěn)為主，將維持經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性、減杠桿和穩(wěn)債務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，以優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)管控效率，防范風(fēng)險(xiǎn)、降本增效為主要經(jīng)營(yíng)邏輯。

毛利率降至五年來(lái)新低

今年以來(lái)，受市場(chǎng)環(huán)境影響，房企銷售情況不容樂(lè)觀。中梁控股的銷售額也出現(xiàn)大幅下滑。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，中梁控股累計(jì)合約銷售額(連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷售)約為216億元，較去年同期的480億元，同比下降55%。權(quán)益銷售額，中梁控股只錄得151.2億元，同樣下降了55%。

2022年1月和2月，中梁控股的合同銷售額分別同比下降39%和62%。2月降幅刷新自2021年以來(lái)單月紀(jì)錄。今年3月，中梁控股合約銷售額約為68億元，同比下降60.5%。

在百?gòu)?qiáng)房企中，中梁控股的表現(xiàn)排在行業(yè)后列。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額同比降幅47%，近4成企業(yè)的降幅高于50%。

中梁控股2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)為1800億，而實(shí)際上實(shí)現(xiàn)合約銷售額1718億元，同比微漲1.8%，目標(biāo)完成率95.4%。

銷售下滑，業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，中梁控股的盈利能力也在下降，表現(xiàn)出“增收不增利”的態(tài)勢(shì)。2021年，中梁控股實(shí)現(xiàn)毛利130.33億元，同比減少5.92%;毛利率17.12%降至五年來(lái)新低，同比下降3.89個(gè)百分點(diǎn)。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2017年至2021年，中梁控股毛利率分別為20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%，2021年毛利率是首次降至20%以內(nèi)。

對(duì)于利潤(rùn)下滑，中梁控股認(rèn)為主要是平均售價(jià)的影響，在年報(bào)中其作出的解釋是：主要由于受壓于平均售價(jià)，年內(nèi)交付的物業(yè)項(xiàng)目土地收購(gòu)成本相對(duì)有關(guān)平均售價(jià)較高，因此對(duì)若干開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出減值撥備。

從銷售價(jià)格來(lái)看，2021年中梁控股合約銷售均價(jià)為12000元/平方米，2020年這一數(shù)據(jù)為12500元/平方米。2022年1月、2月，中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售面積為80.1萬(wàn)平方米、66.4萬(wàn)平方米，同比降幅27.6%、46.3%;合約銷售均價(jià)為10500元/平方米、9700元/平方米，較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米，每平米減少了2000元和4100元。

開(kāi)源節(jié)流多舉措降杠桿

在“三道紅線”等政策下，中梁控股的重點(diǎn)，也從高速狂奔，轉(zhuǎn)向了降杠桿、降負(fù)債。

截至2021年底，中梁控股凈負(fù)債率約為35.4%、剔除預(yù)收款后負(fù)債率為75.8%、現(xiàn)金短債比為1.04，踩中一條“紅線”，處于黃檔。

今年是中梁控股的償債高峰期，5月公司有一筆3億元綠色優(yōu)先票據(jù)即將到期，今年還有約9億美元的離岸債券將到期。

中梁控股是美元債“大戶”?；葑u(yù)的研報(bào)顯示，中梁控股未來(lái)6個(gè)月將有8.19億美元的離岸債券到期，其中5月到期2.93億美元，7月到期4.48億美元，8月到期1.5億美元。另?yè)?jù)穆迪測(cè)算，該公司的無(wú)限制現(xiàn)金/短期債務(wù)的比率，從截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，中梁控股包括銀行貸款、其他貸款、優(yōu)先票據(jù)等即期債務(wù)總額，有195.4億元。而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為202.81億元，若再加上于2023年4月17日到期的優(yōu)先票據(jù)13.02億元，公司未來(lái)12個(gè)月償債壓力不小。

中梁控股積極采取措施緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括出售資產(chǎn)、停止拿地等資本性開(kāi)支、加大促銷去化與回款力度、出售資產(chǎn)與項(xiàng)目股權(quán)回款、股東注資與借款、實(shí)行扁平化管理以降本增效等。

在拓儲(chǔ)上，中梁控股也實(shí)行開(kāi)源節(jié)流，拿地放緩。2021年上半年，中梁控股土地投資總額為408億元，共獲取67個(gè)土地項(xiàng)目。而到了2021年下半年，公司土地投資總額僅118億元，新增18個(gè)項(xiàng)目。

在3月1日惠譽(yù)評(píng)級(jí)中，惠譽(yù)指出，如果公司繼續(xù)優(yōu)先償還債務(wù)而非補(bǔ)充土地，預(yù)計(jì)公司2022年土儲(chǔ)年限將降至2.5年以下，2023年將降至2年以下。

除減少土地投資外，賣掉本被寄予厚望的物業(yè)公司中梁百悅智佳服務(wù)的舉措，也被市場(chǎng)看作中梁控股亟需現(xiàn)金的另一個(gè)信號(hào)。

公司還在年初進(jìn)行了架構(gòu)調(diào)整，將控股集團(tuán)總部相關(guān)職能將與地產(chǎn)集團(tuán)總部進(jìn)行整合，控股總部的部分員工將被轉(zhuǎn)崗。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日止年度，中梁已確認(rèn)為的員工成本為20.65億元，較2020年減少了1.88億元。

中梁控股表示，2021年年中以來(lái)，已經(jīng)采取包括加快銷售與回款，節(jié)省開(kāi)支、減少買地并保有現(xiàn)金等果斷的措施去應(yīng)對(duì)行業(yè)困境。而在行業(yè)瞬息萬(wàn)變的當(dāng)下，中梁是否能打破困境還需時(shí)間檢驗(yàn)。

融資成本較高

為實(shí)現(xiàn)部分債務(wù)的清償，公司付出了高利率的代價(jià)。根據(jù)此前公告，中梁控股曾在2021年9月份發(fā)行一筆美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12%。該公司融資成本也由2020年末的8.5%，升至2021年末的9.0%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，80家重點(diǎn)上市房企平均融資成本分別為6.77%、7.02%、6.87%與6.88%。而在2018年-2020年內(nèi)，中梁控股平均融資成本由9.9%到9.4%，再到8.5%，盡管表現(xiàn)出下降趨勢(shì)，但仍高于行業(yè)平均水平。中梁控股曾表示希望2021年平均融資成本降低至8%。

近日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪再次下調(diào)中梁控股的公司家族評(píng)級(jí)，從“B2”調(diào)至“B3”，展望為負(fù)面。且之前兩個(gè)月，穆迪、惠譽(yù)也先后下調(diào)評(píng)級(jí)。兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均對(duì)中梁控股的債務(wù)、現(xiàn)金流，及再融資風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)了擔(dān)憂。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師CedricLai表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映出，在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)，由于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流疲弱和到期債務(wù)規(guī)模龐大，中梁控股的流動(dòng)性減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇;而負(fù)面展望反映出該公司流動(dòng)性減弱，解決其再融資需求存在不確定性。”

事實(shí)上，早在3月1日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)已將中梁控股的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)自“B+”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面。驅(qū)動(dòng)惠譽(yù)下調(diào)公司評(píng)級(jí)的因素主要有：再融資風(fēng)險(xiǎn)加大、業(yè)務(wù)狀況惡化、非銀行貸款占比高企、少數(shù)股東權(quán)益占比提高等。(記者陳然)