追趕風口、蹭熱點轉(zhuǎn)型，格力地產(chǎn)(600185.SH)陷入了僵局。

格力地產(chǎn)向兩大領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的大動作均按下了暫停鍵。

去年5月，全球疫情蔓延，海外股受到約束，免稅概念興起，格力地產(chǎn)趁機籌劃收購珠海免稅100%股權(quán)，大舉向免稅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。然而，時隔一年多年，因為公司董事長魯君四涉嫌內(nèi)幕交易，收購事項擱淺至今，仍未見重啟跡象。

疫情之下，大健康火熱。格力地產(chǎn)出資17.26億元收購A股生物醫(yī)藥公司科華生物18.62%股權(quán)，成為其第一大股東。然而，當格力地產(chǎn)打算溢價兩億轉(zhuǎn)讓這筆股權(quán)之時，科華生物爆雷了，卷入一樁高達百億的仲裁案件。

其實，早在2016年，格力地產(chǎn)就大規(guī)模推進多元化轉(zhuǎn)型，但多元化產(chǎn)業(yè)對業(yè)績貢獻十分有限，其經(jīng)營業(yè)績?nèi)匀灰蕾嚨禺a(chǎn)。

問題在于，凈負債率偏高，在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的背景下，地產(chǎn)競爭力并不突出，格力地產(chǎn)急需尋找新的利潤增長點。

格力地產(chǎn)該如何破局?

免稅大健康轉(zhuǎn)型均擱淺

興沖沖開啟了轉(zhuǎn)型之旅，一年半之后，均遭擱淺。格力地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型道阻且長。

9月24日，格力地產(chǎn)股價下跌1.16%，收報7.67元/股，較9月3日的10.98元/股下跌了30.15%，較去年7月9日的18.10元/股下跌了57.62%。

股價跌跌不休的背后，是格力地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型陷入僵局。

去年2月，疫情之后，健康成為異常熱火的話題。格力地產(chǎn)追著風口，宣布跨界進軍醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，其中就包括成立公司生產(chǎn)口罩等醫(yī)用物資等業(yè)務(wù)。

但是，真正被市場解讀為格力地產(chǎn)向大健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的是入股科華生物。

去年5月10日，格力地產(chǎn)宣布，以17.26億元的價格向LeagueAgent(HK)Limited購入科華生物18.62%股權(quán)，成為第一大股東。

科華生物于2004年7月在深交所中小板掛牌上市，為國內(nèi)第一家上市的IVD企業(yè)，也曾是國內(nèi)生產(chǎn)量最大、市場占用率最高、品類最齊全的體外診斷企業(yè)。

格力地產(chǎn)收購之時，受新冠肺炎疫情影響，體外檢測(IVD)領(lǐng)域景氣度高漲。2020年，科華生物實現(xiàn)凈利潤6.75億元，同比增長233.55%。今年一季度，凈利潤為3.42億元，同比增長584.50%。

不過，二季度，其凈利潤1.37億元，同比下降4.10%，同比環(huán)比均出現(xiàn)下降。

讓人意外的是，今年5月，格力地產(chǎn)公告，子公司與科創(chuàng)板公司圣湘生物簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬將所持科華生物全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給圣湘生物，交易作價19.50億元。

承載著大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之旅，格力地產(chǎn)卻將其出售，令人不解。不過，這筆轉(zhuǎn)手生意，格力地產(chǎn)賺了2億元。

在圣湘生物支付首期轉(zhuǎn)讓款5.85億元一個半月后，也就是今年7月14日，變故頓生。標的公司科華生物涉及一樁巨額仲裁案件，被申請賠付的金額高達105.4億元。原來，科華生物子公司天隆公司股東申請科華生物支付105.04億元，收購剩余38%天隆公司股份，否則補償違約金。

2018年，科華生物收購天隆公司62%股權(quán)，并約定以2020年扣非凈利潤情況相應(yīng)估值收購剩余股權(quán)。2016年天隆公司虧損超600萬元，因疫情原因檢測試劑等產(chǎn)品銷量暴增，2020年凈利達11.06億元。

截至今年6月底，科華生物總資產(chǎn)為60.65億元。超百億索賠案，如何收場，備受市場關(guān)注。

或受此事影響，今年8月5日，格力地產(chǎn)宣告，終止向圣湘生物轉(zhuǎn)讓科華生物股權(quán)，退回轉(zhuǎn)讓首期款。

大健康業(yè)務(wù)踩雷，備受矚目的免稅業(yè)務(wù)也遭擱淺。

近期，格力地產(chǎn)在公告中表示，公司籌劃的發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市免稅企業(yè)集團有限公司(簡稱珠海免稅)100%股權(quán)并募集配套資金實現(xiàn)暫停。

收購珠海免稅，始于去年5月，當時正是免稅業(yè)務(wù)火熱之時，格力地產(chǎn)作價122.15億元收購珠海免稅，大踏步進軍免稅業(yè)務(wù)。受此消息影響，格力地產(chǎn)一度連拉8個漲停板。

然而，2020年底，一紙公告宣告了格力地產(chǎn)本次重組事項困難重重。格力地產(chǎn)董事長魯君四收到了中國證監(jiān)會的《調(diào)查通知書》，其因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為被證監(jiān)會立案調(diào)查。

董事長被證監(jiān)會立案調(diào)查，今年2月9日晚，格力地產(chǎn)也宣告暫停重組。

暫停重組7個多月仍無重啟跡象，市場已經(jīng)對格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型免稅業(yè)務(wù)信心不足。而這，可能是格力地產(chǎn)股價不斷下跌的重要因素。

轉(zhuǎn)型不佳凈負債率167.94%

產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型陷入僵局，格力地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)依舊是地產(chǎn)，但其負債率偏高，存在壓力。

格力地產(chǎn)的前身是海星科技，1999年在上交所掛牌上市，2007年、2008年連續(xù)兩年虧損。

2007年底，格力地產(chǎn)籌劃對海星科技進行重組，即借殼上市，計劃在2008年完成。但是，因為海星科技訴訟糾紛、違規(guī)擔保等問題，直到2010年，借殼上市事項才塵埃落定。

魯君四任職格力地產(chǎn)董事長多年，其對格力地產(chǎn)的界定，早已不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

早在2016年，魯君四就公開表示，房地產(chǎn)業(yè)只是格力地產(chǎn)的三大產(chǎn)業(yè)之一，公司的資源，更多在于幾年前開始布局的海洋、口岸產(chǎn)業(yè)。越來越高的土地獲取成本，是格力地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、多元化發(fā)展的動因。

2016年，格力地產(chǎn)定增募資30億元，根據(jù)規(guī)劃其中超過60%募集用于海洋經(jīng)濟板塊項目建設(shè)，包括珠海市洪灣中心漁港工程和香洲港區(qū)域綜合整治工程。

沙灘、海島、游艇、口岸、漁港、人工島、度假酒店等等，系列關(guān)鍵詞被植入格力地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)多元化特征日益突出，海洋產(chǎn)業(yè)也逐漸成為格力地產(chǎn)十分重要的業(yè)務(wù)板塊。房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟，格力地產(chǎn)的三駕馬車似乎開始狂奔。

不斷推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但多元化產(chǎn)業(yè)對格力地產(chǎn)的業(yè)績貢獻十分有限，反倒是大力發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)，似乎壓制了格力地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2016年至2018年，格力地產(chǎn)實現(xiàn)的營業(yè)收入分別為31.22億元、31.30億元、30.78億元，止步不前。

其中，2017年、2018年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為99.86%、77.62%。

2019年，營業(yè)收入為41.93億元，同比增長36.19%，出現(xiàn)明顯增長，而地產(chǎn)收入占比繼續(xù)下降至55.98%。這一年，漁獲銷售收入3.34億元，占主營業(yè)務(wù)收入的7.96%。

2020年，格力地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型的提法變了，三駕馬車中，除了地產(chǎn)不變外，另兩駕馬車變?yōu)榇蠼】岛兔舛悩I(yè)務(wù)。這一年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比大幅上升。當年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入63.89億元，同比增長52.38%，其中地產(chǎn)收入約53億元，占比達82.95%。與之對應(yīng)的是，包括漁獲銷售及其他業(yè)務(wù)板塊收入合計6.51億元，占比僅10.19%。

今年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入33.91億元，同比增長13.86%，其中地產(chǎn)收入29.74億元，占比為87.69%，進一步上升。

2016年以來，格力地產(chǎn)實現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)分別為6.01億元、6.24億元、5.13億元、5.26億元、5.59億元，基本上屬于原地踏步。今年上半年，凈利潤為4.69億元，與去年同期的4.22億元相比也無較大幅度增長。

毫無疑問，格力地產(chǎn)的收入高度依賴地產(chǎn)，但是，在“三道紅線”監(jiān)管之下，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)承壓明顯。

截至2020年底，格力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為75.74%，凈負債率約為202%。今年上半年，財務(wù)狀況有所改善，但截至6月底，凈負債率仍達167.94%，仍待“轉(zhuǎn)綠”。

一分析人士認為，從目前全國地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，格力地產(chǎn)屬于中小型房企，整體競爭力并不強，似乎沒有大的發(fā)展空間。新的利潤增長點仍然在于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，在其看來，免稅業(yè)務(wù)是可以考慮作為未來發(fā)力方向。