在“住房不炒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)控期，中國(guó)奧園今年以來(lái)銷售業(yè)績(jī)依然保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

近期，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“中國(guó)奧園”，3883.HK))發(fā)布2021前8月業(yè)績(jī)報(bào)告。截至8月底，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約875.5億元，合同銷售面積約786.5萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)23%和11%。

進(jìn)入“千億時(shí)代”后，中國(guó)奧園加速城市更新布局。財(cái)報(bào)顯示，中國(guó)奧園持有超70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售貨值約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源占比達(dá)99%。加上土儲(chǔ)總貨值5939億元，中國(guó)奧園可售資源合計(jì)13482億元。

行業(yè)嚴(yán)控的三道紅線方面，今年上半年，中國(guó)奧園凈負(fù)債率為80.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，踩中一道紅線。中國(guó)奧園管理層表示，有信心在2022年底達(dá)到三道紅線全綠。

中國(guó)奧園管理層近日在會(huì)議中表示，計(jì)劃每月回收100億元的銷售回款，并支付30億元的建安費(fèi)用及稅款，公司在今年9月至12月預(yù)計(jì)將有200億的有息負(fù)債到期，上述安排可以覆蓋9月至12月的債務(wù)到期。

土儲(chǔ)充裕，業(yè)績(jī)?cè)鏊俜€(wěn)定

中國(guó)奧園創(chuàng)立于1996年，于2007年上市，目前已成為覆蓋“地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)際投資、金控、文旅、健康生活、奧買家”等多元板塊的房產(chǎn)集團(tuán)，布局區(qū)域包括華南區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域的四大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)。

2015年，中國(guó)奧園銷售目標(biāo)僅151.7億元，自2016年開(kāi)始，銷售實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，2016-2018年其銷售額分別為256億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長(zhǎng)68.8%、78.1%、100%，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)89%。

2019年，中國(guó)奧園首次邁入千億級(jí)，其銷售額達(dá)到1180.6億元。不到五年時(shí)間，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)了從百億到千億的增長(zhǎng)。2020年中國(guó)奧園銷售金額繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前30強(qiáng)。

今年前6月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為675.8億元，同比增長(zhǎng)33%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)15%至325億元，核心凈利潤(rùn)28.7億元，核心凈利率為8.8%。

中國(guó)奧園董事會(huì)主席郭梓文對(duì)此表示，中國(guó)奧園的業(yè)績(jī)?cè)鏊俜€(wěn)定，在目前穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，奧園有信心完成1500億元的銷售目標(biāo)。

業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，源于前瞻性的戰(zhàn)略布局和快速的土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化能力。自2016年以來(lái)，中國(guó)奧園持續(xù)加大土儲(chǔ)力度，通過(guò)多元化購(gòu)地方式獲取符合其發(fā)展需要的土儲(chǔ)資源。

截至2021年6月30日，中國(guó)奧園擁有360個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5358萬(wàn)平方米，總貨值約5939億元，計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約13482億元，滿足未來(lái)四至五年的發(fā)展。

中國(guó)奧園管理層表示，2021年，中國(guó)奧園擬定的購(gòu)地支出為不超過(guò)當(dāng)年合同銷售的25%，具體金額約300億元。

三道紅線有望降至綠檔

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況是企業(yè)發(fā)展的壓艙石，公司的流動(dòng)性整體充裕。中國(guó)奧園上半年加大回款力度，現(xiàn)金回款率達(dá)87%。此數(shù)值比可比公司的歷史均值高出近5%。截至6月30日，中國(guó)奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為1283億元。

其次，有息負(fù)債總額已從去年底1149億元降低至1113億元，降低幅度3%。公司管理層預(yù)計(jì)，到今年底奧園整體有息負(fù)債預(yù)計(jì)降低10%-15%，有望降至千億之內(nèi)。

基于此，今年上半年，中國(guó)奧園凈負(fù)債率為80.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%。中國(guó)奧園管理層表示，目前剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率有踩線，奧園有信心在2022年底達(dá)到三道紅線全綠。

中國(guó)奧園管理層于近日在會(huì)議中表示，計(jì)劃每月回收100億元的銷售回款，并支付30億元的建安費(fèi)用及稅款，公司在今年9月至12月預(yù)計(jì)將有200億的有息負(fù)債到期，上述安排可以覆蓋9月至12月的債務(wù)到期。

今年6月，郭梓文斥資約930萬(wàn)港元，增持公司138萬(wàn)股股份。他表示，將在適當(dāng)時(shí)間繼續(xù)增持公司股份，極大的體現(xiàn)了奧園未來(lái)發(fā)展的前景。

城市更新紅利待釋放

進(jìn)入“千億時(shí)代”后，中國(guó)奧園將更注重效益、質(zhì)量與規(guī)模并重的均衡發(fā)展。

除了房地產(chǎn)主業(yè)，近年來(lái)，中國(guó)奧園相繼在健康、文旅等方面布局多元化發(fā)展。

中國(guó)奧園集團(tuán)總裁郭梓寧表示，中國(guó)奧園是最早參與城市更新的房企之一，已成為城市更新大灣區(qū)標(biāo)桿企業(yè)。截至6月份，中國(guó)奧園擁有逾70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，提供可售資源約人民幣7543億元，其中大灣區(qū)占比99%。

中國(guó)奧園城市更新正加速轉(zhuǎn)化，目前已經(jīng)進(jìn)入利潤(rùn)釋放期。2021至2024年間，中國(guó)奧園城市更新項(xiàng)目預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值約2420億元。2021年上半年，中國(guó)奧園已經(jīng)成功轉(zhuǎn)化可售貨值人民幣135億元，全年可轉(zhuǎn)化貨值為400億元。

值得關(guān)注的是，城市更新不僅為中國(guó)奧園提供穩(wěn)定土儲(chǔ)，而且還助力提升盈利能力，為業(yè)績(jī)筑造“護(hù)城河”。根據(jù)中國(guó)奧園管理層透露，未來(lái)城市更新項(xiàng)目的毛利率將達(dá)到35%，凈利潤(rùn)率為15%。