近日，力高集團(tuán)旗下物管公司力高健康生活有限公司(下稱“力高健康生活”)向港交所遞交了招股書。

力高健康生活的招股書顯示，截至2021年5月31日，其合約建筑面積總計(jì)約2190萬(wàn)平方米，包括力高集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積合共約1460萬(wàn)平方米、力高集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司所開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積合共約80萬(wàn)平方米，以及獨(dú)立第三方所開發(fā)物業(yè)的合約建筑面積合共約650萬(wàn)平方米。

在收益方面，截至2020年12月31日，該公司收益為2.2160億元，而2018年和2019年同期分別為1.243億元、1.808億元，近3年復(fù)合年增長(zhǎng)率為33.5%。

上市前收購(gòu)動(dòng)作頻頻

力高分拆物業(yè)上市的計(jì)劃有跡可循。今年5月，力高集團(tuán)董事會(huì)主席黃若虹在接受媒體采訪時(shí)回應(yīng)分拆物業(yè)一事：“公司對(duì)于未來(lái)資本市場(chǎng)的進(jìn)一步運(yùn)作持開放態(tài)度。”

正如力高健康生活的公司名字所表達(dá)的，目前其業(yè)務(wù)包括兩個(gè)部分：以優(yōu)居美家為品牌的傳統(tǒng)物業(yè)管理和以怡鄰健康為品牌的康養(yǎng)業(yè)務(wù)。康養(yǎng)業(yè)務(wù)主要以怡鄰健康中心為載體，提供社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)，涵蓋了社區(qū)醫(yī)療、長(zhǎng)者照護(hù)、營(yíng)養(yǎng)膳食、長(zhǎng)者學(xué)院、鄰里活動(dòng)等。

為擴(kuò)大規(guī)模，力高健康生活在上市前完成一系列密集的收購(gòu)。招股書顯示，2020年12月14日，深圳御高(力高地產(chǎn)的間接全資附屬公司)從一名獨(dú)立第三方蕪湖市鄰距離物業(yè)管理有限公司收購(gòu)蕪湖森林51%股權(quán)，蕪湖森林擁有25個(gè)在管項(xiàng)目，總建筑面積約為450萬(wàn)平方米，圴位于安徽省蕪湖市。

2020年12月17日，力高健康生活以代價(jià)人民幣1元完成收購(gòu)深圳中天云聯(lián)科技發(fā)展有限公司及其附屬公司的100%股權(quán)，后者主要從事軟件開發(fā)服務(wù)。2020年12月30日，力高健康生活完成收購(gòu)偉業(yè)國(guó)際投資有限公司，后者主要于中國(guó)從事社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)。

和其他房企分拆而來(lái)的物業(yè)公司類似，力高健康生活目前的收益主要來(lái)自母公司，其截至2021年5月31日的合約建筑面積中，來(lái)自力高集團(tuán)、力高集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司所開發(fā)物業(yè)的面積占了約70%。2018年-2020年，由力高集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)而來(lái)的收益，分別占力高健康生活總收益的96.7%、93.4%及90.4%。

增值服務(wù)或成未來(lái)業(yè)績(jī)突破口

力高健康生活擺脫對(duì)母公司依賴的突破口或在增值服務(wù)中。其招股書顯示，2020年度，在社區(qū)增值服務(wù)收入中，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入占比達(dá)到了90%。截至2020年12月31日，力高健康生活社區(qū)增值服務(wù)的收入占總收入的比例為11%。增值服務(wù)包括了公用區(qū)域管理服務(wù)、停車場(chǎng)銷售代理服務(wù)、拎包入住服務(wù)、家居生活服務(wù)和康養(yǎng)業(yè)務(wù)。

近些年，主流上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)主要聚焦在社區(qū)零售、美居、傳媒及空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)方向，同時(shí)積極嘗試類似團(tuán)膳、康養(yǎng)服務(wù)、旅行社等新業(yè)態(tài)。

“康養(yǎng)業(yè)務(wù)值得肯定，尤其是在社區(qū)居家養(yǎng)老的政策體系下，此類業(yè)務(wù)模式更是需要大力發(fā)展。所以對(duì)于力高而言，其健康生活企業(yè)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)中，若是有了這個(gè)業(yè)務(wù)，那么后續(xù)和地方政府合作的可能性就大，也有助于其在全國(guó)其他城市的項(xiàng)目擴(kuò)張。而從資本市場(chǎng)的角度看，能否幫助提高估值，關(guān)鍵看這個(gè)業(yè)務(wù)的收益等基本情況。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示。

截至目前，康養(yǎng)業(yè)務(wù)因起步晚還未給力高健康生活帶來(lái)明顯收入。招股書顯示，該公司2020年增值服務(wù)的收益中，有86.3%為公共區(qū)域管理服務(wù)，10%為停車場(chǎng)服務(wù)。

而力高健康生活目前的收費(fèi)方式或給康養(yǎng)業(yè)務(wù)的發(fā)展增加難度。其招股書披露，公司根據(jù)包干制模式從物業(yè)管理服務(wù)中產(chǎn)生絕大部分收益，2018-2020年來(lái)自包干制收費(fèi)方式的收益占比高達(dá)93.0%、93.8%及95.0%，逐年升高。

“通過(guò)對(duì)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)涵進(jìn)行觀察，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于物業(yè)管理公司，影響其增值服務(wù)發(fā)展的主要因素為服務(wù)規(guī)模(當(dāng)前管理規(guī)模、新項(xiàng)目承接能力等)、滲透率(消費(fèi)意愿、價(jià)格承受能力等)，具體對(duì)應(yīng)物管公司在管面積及增長(zhǎng)潛力、影響新項(xiàng)目承接及消費(fèi)意愿的品牌價(jià)值、影響消費(fèi)意愿及承受能力的區(qū)位分布等。”平安證券在報(bào)告中表示。