招股書(shū)顯示，2018年至2020年，祥生活服務(wù)的收入分別為人民幣(下同)2.45億元、3.39億元及4.59億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為37%;凈利潤(rùn)從2018年的1239.7萬(wàn)元增長(zhǎng)至2020年的4686.1萬(wàn)元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94.4%。

增值業(yè)務(wù)是祥生活未來(lái)的發(fā)展?jié)摿υ鲩L(zhǎng)點(diǎn)。同期，公司自祥生集團(tuán)獲取的非業(yè)主增值服務(wù)收入分別為9530萬(wàn)元、1.52億元及1.48億元，分別占非業(yè)主增值服務(wù)總收入的61.5%、77.8%及78.4%。

截至2020年底，公司共計(jì)在9個(gè)省的26個(gè)城市管理116個(gè)物業(yè)，總在管建筑面積為18.4百萬(wàn)平方米;而訂約管理項(xiàng)目也達(dá)到了210個(gè)，總合約建筑面積37.3百萬(wàn)平方米。

關(guān)于本次上市募資的用途，公司表示擬用于尋求策略收購(gòu)及投資機(jī)會(huì)，擴(kuò)大、多元化及差異化公司的增值業(yè)務(wù)，以及開(kāi)發(fā)及升級(jí)智能系統(tǒng)、培養(yǎng)人才及建立專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)等。

增值業(yè)務(wù)增長(zhǎng)快速

祥生活服務(wù)前身為浙江省諸暨市祥生物業(yè)管理有限公司，自2002年開(kāi)始向祥生集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，公司業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)三類(lèi)服務(wù)。

截至2020年12月31日，祥生活服務(wù)共有116個(gè)在管項(xiàng)目，總在管建筑面積為1840萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)9個(gè)省26個(gè)城市;截至2020年底，訂約管理210個(gè)項(xiàng)目，總簽約建筑面積為3730萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)11個(gè)省40個(gè)城市。

根據(jù)中指研究院的資料，在2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，按綜合實(shí)力計(jì)，祥生活服務(wù)排名第33位。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，2018年至2020年，祥生活服務(wù)的收入分別為2.446億元、3.39億元及4.591億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為37%;毛利分別為0.533億元、0.816億元及1.156億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到47.3%。凈利潤(rùn)從2018年的0.124億元增長(zhǎng)至2020年的0.469億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94.4%。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)是祥生活服務(wù)的收入大頭，但至2020年，物業(yè)管理服務(wù)逆轉(zhuǎn)成為其最大的收入來(lái)源，該年貢獻(xiàn)收入2.29億元，約占50%比重。雖說(shuō)祥生活服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)仍然較小，但其增長(zhǎng)潛力較大，貢獻(xiàn)率從2018年的3.8%提升至2020年9.0%，增加5.2個(gè)百分點(diǎn)。

而在將來(lái)，祥生活服務(wù)顯然對(duì)增值服務(wù)有更大的希冀，其擬將部分募資所得款用于豐富增值服務(wù)組合。尤其是，其計(jì)劃專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)裝修服務(wù)和資產(chǎn)管理服務(wù)兩項(xiàng)新服務(wù)，其中資產(chǎn)管理服務(wù)建立在擴(kuò)展停車(chē)場(chǎng)服務(wù)的基礎(chǔ)之上，屆時(shí)其角色將由物業(yè)代理轉(zhuǎn)換為資產(chǎn)管理人。

從收入來(lái)源來(lái)看，祥生活的業(yè)務(wù)主要來(lái)源于母公司祥生集團(tuán)。2018年、2019年及2020年，就祥生集團(tuán)所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為5380萬(wàn)元、9950萬(wàn)元及1.97億元，分別占來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)收入的66.9%、77.9%及85.9%。

深耕浙江拓展全國(guó)化布局

自2016年起，祥生活服務(wù)實(shí)施“1+1+X”戰(zhàn)略，即以浙江省為發(fā)展大本營(yíng)，泛長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槌掷m(xù)發(fā)展區(qū)域，同時(shí)布局重點(diǎn)潛力城市，現(xiàn)已進(jìn)駐9個(gè)省的26個(gè)城市，總計(jì)管理116個(gè)項(xiàng)目，涉及在管面積1842平方米。截至2020年底，祥生活服務(wù)訂約管理項(xiàng)目已達(dá)210個(gè)，總簽約建筑面積達(dá)3730萬(wàn)平方米，覆蓋11個(gè)省40個(gè)城市。

從區(qū)域分布來(lái)看，浙江省仍是祥生活服務(wù)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，2020年有66個(gè)項(xiàng)目超過(guò)1000萬(wàn)平方米的在管面積在此區(qū)域;其他泛長(zhǎng)三角區(qū)域的在管面積為714萬(wàn)平方米，兩者合計(jì)占祥生活服務(wù)在管總面積的93.4%。

2018年至2020年，公司分別向浙江省的25個(gè)、44個(gè)及66個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)在管項(xiàng)目總數(shù)的53.2%、55.7%及56.9%。同期，來(lái)自向浙江省內(nèi)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為4560萬(wàn)元、7460萬(wàn)元及1.41億元，占公司同年物業(yè)管理服務(wù)總收入的56.8%、58.4%及61.6%。

祥生活服務(wù)在招股書(shū)中稱(chēng)，未來(lái)將擴(kuò)大其在中西部地區(qū)及華南地區(qū)的業(yè)務(wù)并繼續(xù)在其他具高增長(zhǎng)潛力的省份如湖南、湖北、福建、內(nèi)蒙古、遼寧及云南開(kāi)展業(yè)務(wù)，同時(shí)將配置充足的資源以支持承接大型住宅社區(qū)、辦公樓、政府及公共建筑、工業(yè)園區(qū)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)校及醫(yī)院，以進(jìn)一步提高市場(chǎng)份額及全國(guó)影響力。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，祥生活進(jìn)入港股市場(chǎng)，說(shuō)明積極和資本市場(chǎng)接觸，也有助于企業(yè)的更好發(fā)展和成長(zhǎng)。當(dāng)前物業(yè)企業(yè)上市是一個(gè)較大的潮流，空間也很大，類(lèi)似企業(yè)上市，完全可以找到一個(gè)比較好的發(fā)展空間。對(duì)于祥生活來(lái)說(shuō)，其后續(xù)上市后需要再接再厲，在物業(yè)和社區(qū)服務(wù)方面積極研究，尋找到一個(gè)更好的發(fā)展空間。必要時(shí)候也需要積極做業(yè)務(wù)推廣，真正在行業(yè)中樹(shù)立地位。