近日，格力地產(chǎn)股份有限公司(下稱格力地產(chǎn)，600185.SH)消息面不斷。

其先是收到國家市場監(jiān)督管理總局出具的《經(jīng)營者集中反壟斷審查不實施進一步審查決定書》(下稱審查決定書)。審查決定書顯示，對格力地產(chǎn)收購珠海市免稅企業(yè)集團有限公司(下稱免稅集團)股權(quán)案不實施進一步審查。

這也就是說，格力地產(chǎn)擬收購免稅集團股權(quán)又向前邁了一步。據(jù)10月31日公布的相關(guān)交易報告書(草案)，格力地產(chǎn)擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購買珠海市國資委、珠海城市建設(shè)集團有限公司(下稱城建集團)合計持有的免稅集團100%股權(quán)。本次交易價格為122.15億元，其中，以發(fā)行股份支付對價為114.15億元，以現(xiàn)金支付8億元。

本次交易完成后，免稅集團將成為該公司全資子公司，而格力地產(chǎn)將具有以免稅業(yè)務(wù)為特色的大消費產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)三大核心業(yè)務(wù)板塊。

而就在本次收購?fù)ㄟ^反壟斷審查前的幾天，上海證券交易所下發(fā)《紀(jì)律處分決定書》，對格力地產(chǎn)控股股東珠海投資控股有限公司以及時任董事長兼總裁魯君四未及時披露重大信息，予以通報批評。

值得注意的是，今年前三季度數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)雖然營收與歸母凈利潤同比雙增長，但其貨幣資金為38.37億元，短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計組成的短期債務(wù)85.8億元，以此計算，其現(xiàn)金短債比僅為0.45倍。

另據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率(公告口徑)為70.01%，凈負(fù)債率高達197.26%，也就是說，截至今年三季度末，格力地產(chǎn)已經(jīng)連踩“三條紅線”。

另外，多板塊業(yè)務(wù)經(jīng)營的格力地產(chǎn)，近年來房產(chǎn)板塊的收入有逐年減少的態(tài)勢;其海洋經(jīng)濟卻出現(xiàn)收入激增態(tài)勢。對于本次收購，有分析人士認(rèn)為，該公司或存在現(xiàn)金紓困的可能，如若收購?fù)瓿?，格力地產(chǎn)不僅降低負(fù)債率、且現(xiàn)金儲備也將改善。

格力地產(chǎn)今年以來股價走勢(單位：元/股)

數(shù)據(jù)來源：wind

觸及“三條紅線”

在本次收購前，格力地產(chǎn)是一家集房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)等于一體的集團化企業(yè)，其主營業(yè)務(wù)收入主要來自房地產(chǎn)業(yè)和海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。

今年前三季度，格力地產(chǎn)實現(xiàn)營收42.50億元，同比增長23.85%;實現(xiàn)歸母凈利潤5.97億元，同比增長19.02%。雖然，其營收與歸母凈利潤同比實現(xiàn)雙增長，但是反觀其償債情況卻存有隱憂。

截至今年9月末，該公司貨幣資金為38.37億元;短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為3.40億元、82.40億元，二者合計組成的短期債務(wù)85.8億元。以此來計算，其現(xiàn)金短債比僅為0.45倍，也就是說，其貨幣資金與短期債務(wù)之間存在47.43億元的缺口。而其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為18.46億元，僅比上年末增加1.2億元。

實際上，不僅是現(xiàn)金短債比已經(jīng)觸及房企融資管理“紅線”，格力地產(chǎn)的另外兩項償債能力指標(biāo)也并不樂觀。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2020年三季度末，格力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率(公告口徑)為70.01%，較上年末增加0.78個百分點;而其凈負(fù)債率高達197.26%，幾乎上揚到接近200%的狀況。

如果把時間維度拉長來看，自2017年末以來，格力地產(chǎn)各年末的凈負(fù)債率均在140%以上，呈逐年遞增態(tài)勢，而2019年末達到186.8%。其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率(公告口徑)在過去幾年也始終徘徊在70%附近，2017年末至2019年末依次為69.71%、70.83%、69.23%，可見，其存在較大的償債壓力。而今年三季度末，房企融資管理“三條紅線”中，格力地產(chǎn)均已觸碰，格力地產(chǎn)的債務(wù)壓力不容小覷。

格力地產(chǎn)近年來現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率情況(單位：%、倍)

數(shù)據(jù)來源：Wind

房產(chǎn)收入減少

事實上，近幾年格力地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)也值得關(guān)注。

作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2017年至2019年，格力地產(chǎn)的營收由31.30億元上升到41.93億元，同比增速依次為0.27%、-1.65%、36.19%;其歸母凈利潤卻由6.24億元下滑到5.26億元，同比增速依次為3.94%、-17.89%、2.66%。從數(shù)據(jù)來看，近三年來，格力地產(chǎn)或是營收凈利同比雙降、或是出現(xiàn)增收微增利的狀況。

查閱各年度財報，《投資時報》研究員注意到，按報告分部來看，2017年度至2019年，該公司房產(chǎn)板塊收入總額依次為30.68億元、25.06億元、24.55億元，呈現(xiàn)逐年減少態(tài)勢;服務(wù)業(yè)、海洋經(jīng)濟收入分別由1.19億元、0.0059億元增加到1.89億元和16.56億元;而口岸經(jīng)濟板塊收入三年依次為0.47億元、0.11億元、0.15億元，從上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，近三年中，服務(wù)業(yè)和海洋經(jīng)濟帶給該公司較大的收入支撐，其中，海洋經(jīng)濟貢獻更為明顯，收入近乎達到2800倍。

同時，格力地產(chǎn)近三年土地儲備增長亦不下鮮明。其中，重慶持有待開發(fā)土地的面積三年未改變，始終為37.16萬平方米;珠海持有待開發(fā)土地的面積逐年在減少。

而據(jù)今年三季報顯示，2020年9月7日，該公司下屬全資公司珠海合聯(lián)房產(chǎn)有限公司公開競買獲得位于三亞總部經(jīng)濟及中央商務(wù)區(qū)鳳凰海岸單元控規(guī)YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，競得的地塊擬用于建設(shè)濱海高端旅游零售商業(yè)項目。

珠海中免利潤有多少?

有分析人士認(rèn)為，格力地產(chǎn)擬向珠海市國資委、城建集團發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買所持有的免稅集團100%股權(quán)，或存在現(xiàn)金紓困的可能，如若收購?fù)瓿?，格力地產(chǎn)不僅降低負(fù)債率、且現(xiàn)金儲備也將改善。

查閱相關(guān)公告，《投資時報》研究員留意到，標(biāo)的公司免稅集團主要經(jīng)營免稅品的銷售，目前旗下免稅商店位于廣東省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、橫琴口岸、港珠澳大橋珠港口岸和天津市的天津濱海機場口岸等;此外，免稅集團亦經(jīng)營位于廣東省珠海市的吉大免稅商場及國貿(mào)購物廣場。

其業(yè)務(wù)模式，一是通過口岸銷售免稅商品，賺取進銷差價;二是通過經(jīng)營吉大免稅商城及國貿(mào)購物廣場獲取租金和管理費。2018年、2019年及2020年上半年，免稅集團實現(xiàn)營收為22.47億元、26.60億元、4.83億元;歸母凈利潤為6.46億元、6.81億元、0.65億元。同時，截至2020年6月30日，免稅集團貨幣資金為28.58億元。排除今年上半年疫情影響，近兩年免稅集團業(yè)績及現(xiàn)金能力表現(xiàn)尚可。

不過，需要注意的是，免稅集團持有珠海市中免免稅品有限責(zé)任公司(下稱珠海中免)51%股權(quán)，也就是說，珠海中免是免稅集團控股子公司。同時，中國免稅品(集團)有限責(zé)任公司(下稱中免公司)持有珠海中免14.7%股權(quán)，而中免公司是中國中免(601888.SH)全資子公司。

據(jù)中國中免財報，2020年上半年，珠海中免權(quán)益法確認(rèn)下的投資損益為410.11萬元，按權(quán)益法粗略計算，上半年凈利潤約為2789.86萬元。但在格力地產(chǎn)相關(guān)交易報告書(草案)中，2018年、2019年及2020年上半年，珠海中免實現(xiàn)凈利潤依次為2795萬元、1.07億元、3215萬元。兩個出處中，珠海中免2020年上半年凈利潤竟出現(xiàn)數(shù)百萬元的差額。對于出處不一致的原因，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。