近日，格力地產(chǎn)股份有限公司(下稱格力地產(chǎn)，600185.SH)消息面不斷。

其先是收到國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局出具的《經(jīng)營(yíng)者集中反壟斷審查不實(shí)施進(jìn)一步審查決定書》(下稱審查決定書)。審查決定書顯示，對(duì)格力地產(chǎn)收購(gòu)珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱免稅集團(tuán))股權(quán)案不實(shí)施進(jìn)一步審查。

這也就是說(shuō)，格力地產(chǎn)擬收購(gòu)免稅集團(tuán)股權(quán)又向前邁了一步。據(jù)10月31日公布的相關(guān)交易報(bào)告書(草案)，格力地產(chǎn)擬通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買珠海市國(guó)資委、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司(下稱城建集團(tuán))合計(jì)持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)。本次交易價(jià)格為122.15億元，其中，以發(fā)行股份支付對(duì)價(jià)為114.15億元，以現(xiàn)金支付8億元。

本次交易完成后，免稅集團(tuán)將成為該公司全資子公司，而格力地產(chǎn)將具有以免稅業(yè)務(wù)為特色的大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)三大核心業(yè)務(wù)板塊。

而就在本次收購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)反壟斷審查前的幾天，上海證券交易所下發(fā)《紀(jì)律處分決定書》，對(duì)格力地產(chǎn)控股股東珠海投資控股有限公司以及時(shí)任董事長(zhǎng)兼總裁魯君四未及時(shí)披露重大信息，予以通報(bào)批評(píng)。

值得注意的是，今年前三季度數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)雖然營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)同比雙增長(zhǎng)，但其貨幣資金為38.37億元，短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)組成的短期債務(wù)85.8億元，以此計(jì)算，其現(xiàn)金短債比僅為0.45倍。

另?yè)?jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率(公告口徑)為70.01%，凈負(fù)債率高達(dá)197.26%，也就是說(shuō)，截至今年三季度末，格力地產(chǎn)已經(jīng)連踩“三條紅線”。

另外，多板塊業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的格力地產(chǎn)，近年來(lái)房產(chǎn)板塊的收入有逐年減少的態(tài)勢(shì);其海洋經(jīng)濟(jì)卻出現(xiàn)收入激增態(tài)勢(shì)。對(duì)于本次收購(gòu)，有分析人士認(rèn)為，該公司或存在現(xiàn)金紓困的可能，如若收購(gòu)?fù)瓿?，格力地產(chǎn)不僅降低負(fù)債率、且現(xiàn)金儲(chǔ)備也將改善。

格力地產(chǎn)今年以來(lái)股價(jià)走勢(shì)(單位：元/股)

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

觸及“三條紅線”

在本次收購(gòu)前，格力地產(chǎn)是一家集房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)等于一體的集團(tuán)化企業(yè)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)和海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。

今年前三季度，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收42.50億元，同比增長(zhǎng)23.85%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.97億元，同比增長(zhǎng)19.02%。雖然，其營(yíng)收與歸母凈利潤(rùn)同比實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，但是反觀其償債情況卻存有隱憂。

截至今年9月末，該公司貨幣資金為38.37億元;短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為3.40億元、82.40億元，二者合計(jì)組成的短期債務(wù)85.8億元。以此來(lái)計(jì)算，其現(xiàn)金短債比僅為0.45倍，也就是說(shuō)，其貨幣資金與短期債務(wù)之間存在47.43億元的缺口。而其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為18.46億元，僅比上年末增加1.2億元。

實(shí)際上，不僅是現(xiàn)金短債比已經(jīng)觸及房企融資管理“紅線”，格力地產(chǎn)的另外兩項(xiàng)償債能力指標(biāo)也并不樂(lè)觀。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2020年三季度末，格力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率(公告口徑)為70.01%，較上年末增加0.78個(gè)百分點(diǎn);而其凈負(fù)債率高達(dá)197.26%，幾乎上揚(yáng)到接近200%的狀況。

如果把時(shí)間維度拉長(zhǎng)來(lái)看，自2017年末以來(lái)，格力地產(chǎn)各年末的凈負(fù)債率均在140%以上，呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，而2019年末達(dá)到186.8%。其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率(公告口徑)在過(guò)去幾年也始終徘徊在70%附近，2017年末至2019年末依次為69.71%、70.83%、69.23%，可見，其存在較大的償債壓力。而今年三季度末，房企融資管理“三條紅線”中，格力地產(chǎn)均已觸碰，格力地產(chǎn)的債務(wù)壓力不容小覷。

格力地產(chǎn)近年來(lái)現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率情況(單位：%、倍)

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

房產(chǎn)收入減少

事實(shí)上，近幾年格力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也值得關(guān)注。

作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2017年至2019年，格力地產(chǎn)的營(yíng)收由31.30億元上升到41.93億元，同比增速依次為0.27%、-1.65%、36.19%;其歸母凈利潤(rùn)卻由6.24億元下滑到5.26億元，同比增速依次為3.94%、-17.89%、2.66%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，近三年來(lái)，格力地產(chǎn)或是營(yíng)收凈利同比雙降、或是出現(xiàn)增收微增利的狀況。

查閱各年度財(cái)報(bào)，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，按報(bào)告分部來(lái)看，2017年度至2019年，該公司房產(chǎn)板塊收入總額依次為30.68億元、25.06億元、24.55億元，呈現(xiàn)逐年減少態(tài)勢(shì);服務(wù)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)收入分別由1.19億元、0.0059億元增加到1.89億元和16.56億元;而口岸經(jīng)濟(jì)板塊收入三年依次為0.47億元、0.11億元、0.15億元，從上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，近三年中，服務(wù)業(yè)和海洋經(jīng)濟(jì)帶給該公司較大的收入支撐，其中，海洋經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更為明顯，收入近乎達(dá)到2800倍。

同時(shí)，格力地產(chǎn)近三年土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)亦不下鮮明。其中，重慶持有待開發(fā)土地的面積三年未改變，始終為37.16萬(wàn)平方米;珠海持有待開發(fā)土地的面積逐年在減少。

而據(jù)今年三季報(bào)顯示，2020年9月7日，該公司下屬全資公司珠海合聯(lián)房產(chǎn)有限公司公開競(jìng)買獲得位于三亞總部經(jīng)濟(jì)及中央商務(wù)區(qū)鳳凰海岸單元控規(guī)YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，競(jìng)得的地塊擬用于建設(shè)濱海高端旅游零售商業(yè)項(xiàng)目。

珠海中免利潤(rùn)有多少?

有分析人士認(rèn)為，格力地產(chǎn)擬向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買所持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)，或存在現(xiàn)金紓困的可能，如若收購(gòu)?fù)瓿桑窳Φ禺a(chǎn)不僅降低負(fù)債率、且現(xiàn)金儲(chǔ)備也將改善。

查閱相關(guān)公告，《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，標(biāo)的公司免稅集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)免稅品的銷售，目前旗下免稅商店位于廣東省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、橫琴口岸、港珠澳大橋珠港口岸和天津市的天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)口岸等;此外，免稅集團(tuán)亦經(jīng)營(yíng)位于廣東省珠海市的吉大免稅商場(chǎng)及國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)。

其業(yè)務(wù)模式，一是通過(guò)口岸銷售免稅商品，賺取進(jìn)銷差價(jià);二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)吉大免稅商城及國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)獲取租金和管理費(fèi)。2018年、2019年及2020年上半年，免稅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為22.47億元、26.60億元、4.83億元;歸母凈利潤(rùn)為6.46億元、6.81億元、0.65億元。同時(shí)，截至2020年6月30日，免稅集團(tuán)貨幣資金為28.58億元。排除今年上半年疫情影響，近兩年免稅集團(tuán)業(yè)績(jī)及現(xiàn)金能力表現(xiàn)尚可。

不過(guò)，需要注意的是，免稅集團(tuán)持有珠海市中免免稅品有限責(zé)任公司(下稱珠海中免)51%股權(quán)，也就是說(shuō)，珠海中免是免稅集團(tuán)控股子公司。同時(shí)，中國(guó)免稅品(集團(tuán))有限責(zé)任公司(下稱中免公司)持有珠海中免14.7%股權(quán)，而中免公司是中國(guó)中免(601888.SH)全資子公司。

據(jù)中國(guó)中免財(cái)報(bào)，2020年上半年，珠海中免權(quán)益法確認(rèn)下的投資損益為410.11萬(wàn)元，按權(quán)益法粗略計(jì)算，上半年凈利潤(rùn)約為2789.86萬(wàn)元。但在格力地產(chǎn)相關(guān)交易報(bào)告書(草案)中，2018年、2019年及2020年上半年，珠海中免實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)依次為2795萬(wàn)元、1.07億元、3215萬(wàn)元。兩個(gè)出處中，珠海中免2020年上半年凈利潤(rùn)竟出現(xiàn)數(shù)百萬(wàn)元的差額。對(duì)于出處不一致的原因，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至該公司，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。