11月10日，北京首都開發(fā)控股集團(tuán)有限公司(下稱“首開股份”，600376.SH)交出了一份銷售“成績單”。

銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，公司累計簽約面積273.12萬平方米，同比增長2.74%;簽約金額768.68億元，同比下降0.09%。

表面看，雖然只是個別數(shù)據(jù)微降，但與同行比較，首開股份這份績單并不算出彩。

因?yàn)樵?ldquo;金九銀十”的樓市黃金周期間，百強(qiáng)房企大都延續(xù)了高速增長的態(tài)勢。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份單月房企同比增速超過20%。另外，截至10月末，已有超8成房企業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比增長。

回顧2020年，首開股份出現(xiàn)盈利下滑的態(tài)勢，不僅如此，因前期加速擴(kuò)張導(dǎo)致公司身背重債，公司因此出現(xiàn)資金鏈緊張、對外擔(dān)保、“三道紅線”越線等一系列問題。

在北京房地產(chǎn)企業(yè)中有“京城一哥”之稱的首開股份，正面臨一道道亟需解決的難題。

關(guān)鍵盈利指標(biāo)雙雙走低

首開股份作為北京本土房企，素有“一部首開股份史，半座北京城”盛名，至今公司在地產(chǎn)江湖已闖蕩了30多年，先后開發(fā)及承建了著名的西羅園小區(qū)、方莊、望京新城、回龍觀、國家體育館、五棵松籃球館等眾多知名建筑。

但頭頂“京城一哥”光環(huán)的首開股份，其心思不止于此，2016年，首開股份開始加大在京外區(qū)域布局，吹響全國擴(kuò)張的號角后，首開股份業(yè)績開始大幅上漲。從2014年至今來看，首開股份的營收一路爬升，但細(xì)窺公司的凈利潤卻一直都不太穩(wěn)定。

來源：Choice數(shù)據(jù)

例如：2017年至2019年，首開股份收入仍在大幅提速，但凈利潤卻呈現(xiàn)波動下降態(tài)勢。期內(nèi)首開股份凈利潤分別為23.16億元、31.67億元、27.58億元，同比增速約22%、37%、-13%，扣非后凈利同比增長約-36%、180%、-6%?？梢钥闯?，在2018年的一度猛漲后，首開股份凈利潤開始快速下降，整體表現(xiàn)如同坐上“過山車”。

進(jìn)入2020年，該趨勢并未得到改善。受疫情影響，首開股份業(yè)績開始“跌跌不休”，不僅營收首次下滑，利潤亦在不斷走低。今年上半年首開股份營收約180.26 億元，同比降 22.45%;歸母凈利潤約 12.79 億元，同比降 38%。

同時，今年三季度，首開股份錄得營收累計約244.07億元，同比降17.39%;歸母凈利潤累計為13.75億元，同比降42.12%。

針對業(yè)績下滑，首開股份歸結(jié)為兩方面原因：其一，受疫情影響，其二受結(jié)算時點(diǎn)、結(jié)算項(xiàng)目毛利率較低及規(guī)模較小等因素影響。

值得留意的是，在代表房企盈利能力的銷售利潤率、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)表現(xiàn)上，首開股份同比亦出現(xiàn)下滑。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年上述兩項(xiàng)指標(biāo)分別為11.83%、1.24%，而截至今年9月，兩指標(biāo)下滑至9%、0.23%，這顯示公司的盈利能力正在逐漸走弱。

“盈利能力一旦下降，其資金回籠能力就較弱。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示，房企高速擴(kuò)張時期，價格方面往往很難有太多溢價的空間，高溢價產(chǎn)品對銷售速度會產(chǎn)生一定影響，影響整體周轉(zhuǎn)速度。

一個典型例子是，多數(shù)在一線城市拿高價地的房企，銷售時會受到限價政策影響，進(jìn)而導(dǎo)致利潤空間被壓窄。

“如此一來，房企盈利能力將走低。一方面，產(chǎn)品不能過高溢價;另一方面，為了適應(yīng)高周轉(zhuǎn)，企業(yè)將主動降低價格。并且，隨著近兩年土地價格抬升，在‘限價天花板’下，房企銷售速度一旦放緩，利潤水平將出現(xiàn)下降。”盧文曦進(jìn)一步解釋。

“三道紅線”之下接連犯規(guī)

前些年在土地市場的高歌猛進(jìn)，讓首開股份背負(fù)了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。不僅如此，隨著融資新規(guī)“三道紅線”的靴子落地，負(fù)債累累的首開股份接連“踩線”。

三季度監(jiān)管部門出臺了融資新規(guī)，分別為：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，二是凈負(fù)債率不得大于100%，三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)觸線情況，新規(guī)將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。若房企三道紅線全部觸及，則有息負(fù)債就不能再增加;若觸及兩條，則有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過5%;觸及一道，則規(guī)模增速不得超過10%;一道未中，則規(guī)模增速不得超過15%。

以首開股份2019年報數(shù)據(jù)來看，首開股份股份觸及全部“三道紅線”：2019年公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.35%，凈負(fù)債率為169.82%，現(xiàn)金短債比為0.96。

進(jìn)入2020年，情況略有改善。據(jù)公司財報及Wind數(shù)據(jù)，截至2020年6月末，首開股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.29%，凈負(fù)債率為174%，現(xiàn)金短債比為1恰好擦“線”而過，三道紅線下越線“兩道”。

事實(shí)上，今年首開股份現(xiàn)金短債比“達(dá)標(biāo)”主要得益于貨幣資金較去年有所增加，而若賬面資金中剔除受限制資金，首開股份依舊三線“全觸”。

“首開股份股份確實(shí)都有觸及監(jiān)管部門近期新出臺的三道紅線，公司接下來將通過加快周轉(zhuǎn)、控制負(fù)債等舉措改善相關(guān)指標(biāo)。”對于觸碰紅線，首開股份相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示。不過，截至今年9月底，首開股份的總債務(wù)仍在增加，較2019年底增長了約225億元。

但對于觸碰“紅線”，盧文曦認(rèn)為，房企需要通過加速回籠資金、降價銷售等行為實(shí)現(xiàn)降杠桿。

盧文曦指出，“近期，哪怕是大房企都開始出售股份、項(xiàng)目，這在往年都是小房企的常規(guī)操作，可見，三道紅線下房企承受了較大壓力。而當(dāng)前房企也只能通過降杠桿來規(guī)避紅線帶來的負(fù)面影響，否則的話，會影響企業(yè)后期融資。”

盡管如此，首開股份降杠桿的決心依舊不夠，同時，公司若想通過控負(fù)債和加速銷售的方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)“達(dá)標(biāo)”，短期內(nèi)顯然有些困難。

公告顯示，2017年至2019年及2020年9月末，首開股份的負(fù)債總額分別為1937.88億元、2377.43億元、2454.74億元及2679.62億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.59%、81.58%、80.92%和81.13%，處于行業(yè)高水平。

深陷“債務(wù)泥潭 ”如何自拔

在一度陷入盈利下滑、資金緊張困局后，首開股份把注意力轉(zhuǎn)向了融資擔(dān)保。

11月16日，首開股份公告稱，對怡和置業(yè)、常熟耀泰兩家參股子公司，進(jìn)行不超過10.4億元融資擔(dān)保的消息。由于旗下地產(chǎn)項(xiàng)目尚在開發(fā)期，并未進(jìn)行收入結(jié)算，上述兩家公司目前的營收為0元。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》直言：“擔(dān)保金額較高，某種程度上說明項(xiàng)目公司的資金渴求大。”

截至公告披露日，首開股份及其控股子公司的最新對外擔(dān)保額為434.3億元，占上市公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的147.3%;對控股子公司的對外擔(dān)保總額為187.12億元，占上市公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的63.45%。

“擔(dān)保工作有助于緩解資金壓力，但一旦擔(dān)保過多，企業(yè)負(fù)債提高，對其經(jīng)營必然帶來較大風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)對此表示擔(dān)憂。

值得一提的是，首開股份前三季度凈利潤不到15億，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利則亦僅剩6.1億元，基于此，公司是否能承擔(dān)超400億的對外擔(dān)保仍是疑問。同時，在經(jīng)濟(jì)受疫情沖擊仍處于修復(fù)階段的大背景下，公司何時能從資金緊張的泥潭中走出也未可知。

對于上述疑問，《投資者網(wǎng)》多次聯(lián)系首開股份投資者關(guān)系部門，但公司并未作出回應(yīng)。