在內(nèi)地房企分拆物業(yè)赴港上市的熱潮中，卓越集團(tuán)似乎也做出了自己的嘗試。

近日，有市場(chǎng)消息稱，卓越集團(tuán)擬分拆旗下物業(yè)管理部門赴港上市。在中指院發(fā)布的《2019年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排行榜》中，卓越物業(yè)排名第16位。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者就近期赴港上市的消息向卓越集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，對(duì)方表示對(duì)該消息具體并不知情。官網(wǎng)資料顯示，卓越物業(yè)目前已啟動(dòng)上市計(jì)劃并有序推進(jìn)中，最終將攜手專注于非住宅領(lǐng)域發(fā)展的合作伙伴共同登陸資本市場(chǎng)。

據(jù)天眼查顯示，1月19日，卓越物業(yè)公司發(fā)生了企業(yè)類型變更，從“股份有限公司”改為“有限責(zé)任公司”。轉(zhuǎn)變企業(yè)類型或許與上市有關(guān)，比如去年趕上“末班車”的時(shí)代鄰里，就在赴港上市時(shí)將企業(yè)類型從“有限責(zé)任公司(臺(tái)港澳與境內(nèi)合資)”改為“有限責(zé)任公司(臺(tái)港澳法人獨(dú)資)”。

在此次被傳分拆物業(yè)上市之前，卓越集團(tuán)已經(jīng)經(jīng)歷了兩次赴港IPO失敗。

分拆物業(yè)赴港上市

內(nèi)地物業(yè)公司赴港上市的熱潮從去年延續(xù)至今。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年赴港上市的內(nèi)地物業(yè)公司至少有8家，包括保利物業(yè)、時(shí)代鄰里、濱江服務(wù)、奧園健康生活、和泓服務(wù)、鑫苑服務(wù)、銀城生活服務(wù)以及藍(lán)光嘉寶服務(wù)。

截至2020年2月21日，已經(jīng)有正榮服務(wù)、星盛商管等5家內(nèi)地物業(yè)公司向港交所提交了上市申請(qǐng)。

卓越集團(tuán)作為發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的典型房企，卓越物業(yè)也受到母公司影響，主要分為“商務(wù)物業(yè)服務(wù)”和“住宅物業(yè)服務(wù)”，在北京、深圳、廣州等全國40多個(gè)一線及區(qū)域重點(diǎn)城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

目前卓越物業(yè)在管項(xiàng)目300余個(gè)，項(xiàng)目管理面積超過4000萬平方米，其中在一線城市核心區(qū)域在管的高端商辦面積超過1500萬平方米，超過65%為非住宅項(xiàng)目。物業(yè)管理服務(wù)類型涉及高端商務(wù)寫字樓、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)&現(xiàn)代物流園區(qū)、政府公共建筑、酒店式服務(wù)公寓等。

面對(duì)物業(yè)行業(yè)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，卓越物業(yè)早在2014年就確定了要通過“股權(quán)合作”模式進(jìn)行全國化業(yè)務(wù)布局、獲取區(qū)域發(fā)展平臺(tái)、完善產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)展思路。

卓越物業(yè)的定位明確，計(jì)劃成為行業(yè)領(lǐng)先的商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營集團(tuán)。

自2017年開始，卓越物業(yè)先后與河南黃錦等物業(yè)公司達(dá)成股權(quán)合作協(xié)議，與青島城發(fā)等國資單位聯(lián)合組建不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理合資公司，2019年又陸續(xù)與武漢雨陽物業(yè)、浙江港灣物業(yè)進(jìn)行合作。據(jù)悉，未來還將在華東、京津、大灣區(qū)等區(qū)域與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)開展一系列股權(quán)合作。

在物管行業(yè)集中度持續(xù)上升的現(xiàn)狀下，卓越物業(yè)通過收并購以及股權(quán)合作提升在管面積成為規(guī)模擴(kuò)張的主要途徑。

同策研究院首席研究員張宏偉向記者分析：“物業(yè)公司通過登陸資本市場(chǎng)，是為了推動(dòng)物業(yè)板塊的規(guī)模進(jìn)一步提升，通過募資搶占市場(chǎng)份額，未來物業(yè)領(lǐng)域會(huì)像住宅開發(fā)一樣，迎來一個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，規(guī)模越大的公司越有明顯優(yōu)勢(shì)。”

值得一提的是，在此次被傳分拆物業(yè)公司上市之前，卓越集團(tuán)已經(jīng)經(jīng)歷了兩次IPO失敗，目前仍未登陸資本市場(chǎng)。

拿地放緩千億目標(biāo)受阻

回顧卓越集團(tuán)過往上市過程，并非一帆風(fēng)順。

2007年，卓越集團(tuán)首次在香港申請(qǐng)上市，計(jì)劃籌資17億元，后由于2008年的金融風(fēng)暴和樓市調(diào)整，多家企業(yè)IPO接連折戟，卓越的首次上市之路中斷。

2009年，卓越集團(tuán)再度沖刺香港IPO，這一年，包括恒大、龍湖、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)均先后如愿登陸香港資本市場(chǎng)，唯獨(dú)卓越因估價(jià)偏低，國際認(rèn)購情況不好，最終選擇主動(dòng)暫停IPO。

卓越集團(tuán)董事局主席李華后來接受媒體記者采訪時(shí)表示，上市仍是一個(gè)比較重要的方向，卓越集團(tuán)處在一個(gè)隨時(shí)準(zhǔn)備上市的狀態(tài)。

兩次上市失敗后，卓越集團(tuán)一度展開了規(guī)模競(jìng)賽。2013年，卓越以123.79億元拿下前海兩宗地，創(chuàng)下深圳土地市場(chǎng)的記錄;2014年，卓越以33.19億元競(jìng)得深圳寶安中心區(qū)一宗商務(wù)用地，一舉成為寶安區(qū)新的商業(yè)地王。

2018年1月1日，李華在新年致辭中就曾提到：“高土儲(chǔ)，高周轉(zhuǎn)，強(qiáng)融資，3年千億目標(biāo)已觸手可及。”在剛剛過去的2019年，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，卓越集團(tuán)位于行業(yè)第43位，年銷售額為667.2億元，相比2018年的553億元增長了20.65%。

卓越商業(yè)是卓越集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)為主的平臺(tái)，其主要業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)銷售與租賃及地產(chǎn)項(xiàng)目投資。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)銷售是卓越商業(yè)的主要收入來源，其中商業(yè)地產(chǎn)近幾年的收入占比已達(dá)到90%以上水平。

2019年上半年債券報(bào)告顯示，卓越商業(yè)營業(yè)收入88.31億元，同比微增2%，營業(yè)成本51.03億元，同比增長45.17%。營業(yè)成本上升影響了利潤表現(xiàn)，期內(nèi)利潤總額為21.31億元，同比下滑34.44%，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為14.48億元，同比下滑40.49%。

報(bào)告解釋，期內(nèi)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)板塊營業(yè)成本較上年同期增加45.47%、毛利率較上年同期降低31.26%，主要系東莞等毛利相對(duì)較低的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)成本所致。

2019年卓越集團(tuán)在拿地上變得低調(diào)，不論是拿地金額、新增土儲(chǔ)建面還是新增土地貨值，降幅均比較大。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2019年1～10月，卓越集團(tuán)拿地金額同比驟減86%外，新增土儲(chǔ)建面317.8萬平方米，同比減少62%;新增土地貨值為541.9億元，同比減少53.7%。

在目前房地產(chǎn)調(diào)控不放松、房企融資進(jìn)一步收緊的背景下，卓越集團(tuán)面臨拿地放緩、商業(yè)板塊利潤下滑等挑戰(zhàn)，2020年如何闖進(jìn)千億銷售陣營，是擺在其面前不小的挑戰(zhàn)。