近日，上海德必文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司 (下稱“德必文化”)遞交招股說明書，擬登陸創(chuàng)業(yè)板。

招股書顯示，德必文化擬發(fā)行新股不超過1347.4萬股，擬募集資金5.7億元，其中1.7億元用于補充流動資金，2.5億用于園區(qū)智慧精裝一體化升級項目。

德必文化主營業(yè)務為文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的定位、設計、改造、招商和運營管理，主要采用“承租運營”模式進行園區(qū)運營管理。德必文化園區(qū)內的知名客戶包括了美團點評、滴滴打車、虎撲體育、返利網、美津濃、WeWork、Farfetch等。

德必文化、錦和商業(yè)和科房投資并列為上海文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)三大龍頭。

報告期內各期,德必文化的營業(yè)收入分別為 50,510.28 萬元、60,597.32 萬元、 77,156.05 萬元和 67,026.23 萬元。

翻看招股說明書發(fā)現(xiàn)，以“承租運營”模式進行園區(qū)運營管理的德必文化，其多處園區(qū)租賃房產面臨風險。

其中，位于北京市朝陽區(qū)東風南路 8 號的東楓德必WE"園區(qū)尚未取得產權證書;位于上海市長寧區(qū)天山路 1900 號的天杉德必易園園區(qū)尚未取得產權證書;其他個別園區(qū)租賃房產中有面積約 2.7 萬平方米房屋尚未取得產權證書。

此外，位于上海市閔行區(qū)申長路 518 號的德必虹橋綠谷 WE"園區(qū),部分租賃房屋抵押;位于上海市長寧區(qū)愚園路 716 號的德必愚園 1890 園區(qū), 租賃房產已被江蘇省無錫市中級人民法院予以查封。

此外，德必文化的關聯(lián)交易也是需要引起注意的。

招股說明顯示，報告期內德必文化前五大客戶中，錦江酒店系為德必文化總計貢獻超過5000萬收入，每年1300萬以上的收入。

錦江酒店系包括:深圳市維也納國際酒店管理有限公司杭州東寧路分公司、深圳市五稻香餐飲管理有限公司杭州東寧路分公司,二者均為上海錦江國際酒店發(fā)展股份有限公司控制的公司。

引人注意的是，報告期內錦江國際系高居德必文化前五大供應商，平均年采購金融均在4000萬左右，德必文化總計從錦江國際系采購超1.4億元。

錦江國際系包括:杭州錦澈投資管理有限公司、上海錦真投資管理有限公司、上海牛羊肉公司,三者均系錦江國際(集團)有限公司直接或者間接控制的公司。

查看資料，上述錦江國際系與錦江酒店系公司穿透后，背后都是錦江國際。

錦江系既是德必文化重要大客戶，又是其重要供應商。

另外，在2019年1-9月中，東楓德必躍然成為德必文化第一大供應商，采購金額高達4088萬元。資料顯示，東楓德必由德必文化全資子公司德必薈和東風農場分別持股 50%的公司，德必文化全資子公司德秾科技自東楓德必承租運營東楓德必“WE”園區(qū)所屬物業(yè)。

招股說明書顯示，2019年9月3日,德必文化子公司優(yōu)德必收到蘇州市姑蘇區(qū)人民法院傳票,該院受理了蘇州阿璞文化傳媒有限公司、石磊作為原告,優(yōu)德必作為被告的房屋租賃合同糾紛。 根據(jù)原告《起訴狀》,原告主張其租賃優(yōu)德必房屋并裝修后,因優(yōu)德必的原因導 致其無法實現(xiàn)經營目的,請求法院判決優(yōu)德必返還房租并支付損失合計 81.58 萬元。該案尚在一審審理階段。

除此之外，招股說明書還顯示，德必文化最近三年有10項違法違規(guī)行為。

其中，2016年8月,杭州德必內裝修改造未申報竣工消防備案，被杭州市消防救援支隊江干區(qū)大隊罰款500元;2016年10月,易必創(chuàng)文化封閉安全出口的消防安全違法行為，被上海市閔行區(qū)公安消防支隊罰款 1 萬元;2016 年 11 月,七寶德必從事停車收費未明碼標價，被上海市閔行區(qū)市場監(jiān)督管理局罰款1000元;2017年4月,天德潤寶因施工現(xiàn)場文明施工措施未落實,被北京市東城區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局處罰5000元; 2017年5月,向天德潤寶因施工過程中未取得施工許可證違法開工建設, 北京市東城區(qū)住房和城市建設委員會責令天德潤寶停止施工,改正違法行為,處 19000 罰款;2017 年 5 月,滬平文化在禁止吸煙場所設置與吸煙相關的器具,被上海市普陀區(qū)衛(wèi)生和計劃生育委員會罰款 4000元;2017 年 11 月,德莘文化搭建臨時建筑物不符合消防安全要求，被上海市閔行區(qū)公安消防支隊罰款 10000 元;2018 年 7 月,德必薈未按期申報企業(yè)所得稅，被北京市東城區(qū)稅務局罰款 50 元;2019年1月，旗下齊彥文化未按照規(guī)定期限辦理納稅申報和報送納稅資料,被上海市徐匯區(qū)稅務局罰款 2000 元;旗下德秾科技未按期申報個人所得稅、地方教育附加等稅款，被北京市朝陽區(qū)稅務局罰款 100 元。

作為上海文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)三大龍頭之一的錦和商業(yè)自2014年起6度遞交招股書，保持著每年向證監(jiān)會提交一份招股說明書的節(jié)奏，在經歷過兩次上會被否后，最終于2019年12月12日第三次上會時順利通關。

而前期WeWork在資本市場轉冷，單純依靠租金的經營模式增量空間有限，也難以獲得資本青睞。

不知道，作為上海文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)三大龍頭之一的德必文化能否順利沖開資本市場大門?亦或如錦和商業(yè)一樣一波三折?還是像WeWork的結果也未得可知，讓我們拭目以待!