北辰實業(yè)十年市值縮水六成，重倉湖北，去年上半年武漢拿地金額占全國35.9%

“當前疫情對每一個房企都會存在業(yè)績壓力。”北京一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“對于那些重倉湖北重倉武漢的房企，影響可能最大。”

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，在湖北省有項目的房企中，湖北省銷售額占全部銷售額比重最大的前三名均為湖北當?shù)胤科?，而全國性企業(yè)中，北辰實業(yè)去年在湖北省的銷售額超43.5億元，湖北銷售額占全國銷售額比重達18.42%，是倉位最大的非湖北省房企。

雖然從絕對數(shù)額來看，去年保利、金地、綠地、新城控股、恒大等房企在湖北省的銷售額均超百億，但這些房企的湖北銷售額占比并不高。

相較之下，近年來北辰在武漢市場動作頻發(fā)。

“過去幾年在武漢土地市場重倉的企業(yè)，項目沉淀在手中短期內(nèi)難以回籠現(xiàn)金，對地產(chǎn)公司的短期資金鏈將構成挑戰(zhàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士認為，鑒于疫情對當?shù)鼐用裨斐傻男睦韯?chuàng)傷較大，武漢以及湖北的房地產(chǎn)市場信心恢復，將慢于其他省市。

銷售額下滑31%，負債率80.15%，十年市值縮水六成

應亞運而起，借奧運騰飛。在中國房地產(chǎn)史上，像北辰實業(yè)這種借兩大體育盛會“東風”享譽全國的房企并不多。

近幾年，北辰實業(yè)不僅在房企規(guī)模競賽中掉了隊，A股、港股兩項市值更是持續(xù)走出低位行情。

據(jù)北辰實業(yè)官網(wǎng)介紹，該公司已將武漢作為戰(zhàn)略支點型城市。武漢也是北辰除北京總部以外，項目數(shù)量最多的城市。

然而過去十年，北辰實業(yè)市值縮水超六成。

2019年中報數(shù)據(jù)顯示，北辰實業(yè)上半年銷售金額為100.35億元，同比下降了31.97%。

翻閱北辰實業(yè)近幾年財報，可發(fā)現(xiàn)其業(yè)績雖然基本保持著增長，但增速卻忽快忽慢，并不穩(wěn)定。

其中2016年至2019年上半年，北辰實業(yè)營收分別實現(xiàn)98.3億元、154.57億元、178.64億元和85.49億元，同比增長了36.79%、57.24%、15.58%和56.28%;歸屬母公司凈利潤為6億元、11.4億元、11.9億元和12.85億元，分別同比增長了-1.86%、89.88%、4.31%和101.44%。

北辰實業(yè)近十年的財報顯示，其中2011年、2013年營收有所下滑，其余年份營收均呈現(xiàn)增長。凈利潤則是2010年、2014年、2016年有所下滑，2010年下滑幅度最大，為57%。2014年、2016年下滑幅度均不超過20%。

此外，北辰實業(yè)近10年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額有五年是下滑的，在這下滑的5年中，有4年凈額為負。其中2017年，北辰實業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-16.28億元，同比下滑179%。

雖然2019年上半年營利雙增，但這主要因為上半年結算面積以及結算金額較多，分別達到48.42萬平方米、71.95億元，同比上漲了83.35%和73.42%。

財報數(shù)據(jù)顯示，其上半年銷售面積為67.77萬平方米，同比下滑了22.1%;銷售金額100.35億元，同比下降31.97%。

截至2019年上半年，北辰實業(yè)短期借款達到10.01億元，同比增長43%，一年內(nèi)到期的非流動負債達92.18億元，同比增長75.49%。

此外，2017年和2018年，北辰實產(chǎn)生的利息費用分別高達6.39億元和6.59億元，與此同時，平均融資成本也在不斷上升，2018年為5.87%，2019年上半年增長至6.07%。

三季報顯示，雖然北辰實業(yè)的資產(chǎn)負債率高達80.15%，但債務結構還算可觀，截至2019年三季度的短期借款余額及一年內(nèi)到期的非流動負債共計82.38億元，公司賬面上的貨幣資金為172.31億元，短期內(nèi)償債壓力并不大。

去年上半年拿地六塊，三塊在武漢

作為國內(nèi)第一家“A+H”股地產(chǎn)類上市公司，成立于1997年的北辰實業(yè)受益于北京亞奧核心區(qū)的快速發(fā)展，擁有的稀缺土地資源。一直以“京北老大哥”的身份盤踞京北。

然而隨著北京可供開發(fā)土地資源愈發(fā)有限，為突破規(guī)模瓶頸，北辰實業(yè)開始在京外開疆拓土。

在2007年、2010年、2015年和2016年房地產(chǎn)市場相對火熱時，北辰實業(yè)拿地擴張的步伐也很大，先后進入武漢、長沙等城市，所到之處均留下“地王”的印跡，但這些地王并沒有給北辰實業(yè)帶來豐厚的回報，與之相伴的卻是高企的負債率、日益稀薄的利潤率以及不斷走低的市值等。

業(yè)內(nèi)人士認為，資本市場對其如此不看好，或是源于其長期受“地王”項目拖累所致。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自2008年以來，北辰實業(yè)在全國14個城市共拿“地王”超過20宗。尤其是調(diào)控政策頻出的2015年至2017年，北辰實業(yè)是市場上鮮有逆市高價拿地的參與者。

梳理其財報發(fā)現(xiàn)，在2015-2017年，北辰實業(yè)為求全國化業(yè)務拓展，三年內(nèi)“搶收”35塊土地，其中包含6個城市的“地王”項目。這三年北辰實業(yè)的存貨金額分別達到310.88億元、413.86億元和525.52億元，增速較快。

但其“地王”項目銷售速度并不理想。

北辰實業(yè)財報顯示，該公司2015年獲得地塊12宗，新增建筑面積211萬平方米;2016年共獲地塊14宗，新增建筑面積370萬平方米;2017年共獲地塊9宗，新增面積194萬方米，三年累計獲得35宗地塊。

2018年11月，北辰集團又以86.63億元取得北京國家會議中心二期項目。該地塊位于北京市朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)，建成后需全部自持。

2018年來，北辰實業(yè)提出重新調(diào)整戰(zhàn)略，欲將業(yè)績增長點寄希望于轉(zhuǎn)型復合地產(chǎn)。

在2018年中期業(yè)績會上，北辰實業(yè)執(zhí)行董事李偉東表示，企業(yè)在發(fā)展模式創(chuàng)新方面，北辰實業(yè)將發(fā)揮房地產(chǎn)綜合運營優(yōu)勢，加強地產(chǎn)與會展、健康養(yǎng)老、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動及融合，創(chuàng)新商業(yè)模式，打造全國一流的復合地產(chǎn)品牌企業(yè)。

他表示：“正在研究購物中心和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)怎么結合，此外，寫字樓也是我們的一個選擇。”

目前，北辰地產(chǎn)在武漢已有九宗地塊，2018年12月25日，北辰地產(chǎn)集團成功競得武漢市臨空港經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一處地塊。

2019年上半年，北辰實業(yè)披露了6個重大土地交易項目，其中三個在武漢，金額達18.6億元，占總拿地金額的35.9%。

然而，突然來襲的疫情迫使疫情重災區(qū)湖北省內(nèi)交通、商業(yè)、娛樂等全線停止。合肥、福州、南京、杭州等超過100個城市倡議或要求暫停開放售樓處。房企錯失春節(jié)后至元宵節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)、旅游市鎮(zhèn)置業(yè)的重要窗口期。

一家在河北省有布局的房企表示，絕大多數(shù)房企首先關閉售樓部的區(qū)域，便是湖北。“疫情當前，員工安全防護成首要任務，該停的工作必須停。”

“疫情引發(fā)的停售對2月影響最大，今年三四月的‘小陽春’大概率泡湯。” 湖北一家房企營銷人員表示。

“一季度中，三月份為傳統(tǒng)旺季，往往會占一季度銷售額接近一半。如果疫情三月仍未解除，上半年估計銷售額很難修復。”上述湖北房企銷售人士認為。