1月17日晚間，蛋殼公寓成功登陸紐交所，國(guó)內(nèi)第二家長(zhǎng)租公寓上市公司誕生，股票代碼“DNK”。此次IPO發(fā)行價(jià)13.5美元，低于首次公開(kāi)募股發(fā)行價(jià)格區(qū)間;發(fā)行規(guī)模減少為960萬(wàn)股，上市總募資金額減少25%至1.49億美元。

IPO路演時(shí)，蛋殼公寓試圖向市場(chǎng)講述數(shù)據(jù)與科技的故事。但投資者似乎并不買(mǎi)賬。上市首日，蛋殼股價(jià)開(kāi)盤(pán)即破發(fā)，最低跌3.7%至每股13美元。盤(pán)末跌幅收窄，收盤(pán)與發(fā)行價(jià)持平，總市值24.78億美元。

從誕生到走向資本市場(chǎng)，蛋殼公寓用時(shí)五年。五年間，蛋殼共獲7輪融資，其中不乏高榕資本、老虎環(huán)球基金等知名機(jī)構(gòu)。資本助力下，蛋殼公寓規(guī)模水漲船高，運(yùn)營(yíng)房間數(shù)量達(dá)43.27萬(wàn)間。但截至2019年前9個(gè)月，公司仍處于凈虧損狀態(tài)。

長(zhǎng)租公寓盈利困境，讓蛋殼上市即帶有枷鎖。當(dāng)投資機(jī)構(gòu)態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，IPO可解一時(shí)資金之急，卻遠(yuǎn)不是盈利模式探索的終點(diǎn)。該品牌聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖直言，上市對(duì)蛋殼公寓來(lái)說(shuō)，既是對(duì)過(guò)往五年拼搏發(fā)展的總結(jié)，也是一個(gè)全新的起點(diǎn)。

資本助力下“狂飆突進(jìn)”

回溯到故事源頭。2015年，蛋殼公寓成立，經(jīng)營(yíng)主體為紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，法定代表人為高靖。

蛋殼闖入時(shí)，正值長(zhǎng)租公寓興起風(fēng)口。行業(yè)內(nèi)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式分為“集中式”和“分散式”。蛋殼屬于后者，即通過(guò)租賃協(xié)議從業(yè)主手中獲得零散房源，統(tǒng)一改造裝修后轉(zhuǎn)手出租，從中賺取房租差價(jià)與管理費(fèi)、增值業(yè)務(wù)收入等。

蛋殼公寓將此稱(chēng)為“新租賃”，即集中化經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)流程在線(xiàn)上。一番操作下來(lái)，當(dāng)代都市人租賃成本大為降低。蛋殼舉例稱(chēng)，北京一居室公寓平均月租金5784元，蛋殼公寓帶有共享空間，三家合租私人房間，每間平均月租金2788元，便宜了52%。

本質(zhì)上，蛋殼公寓做的仍是“二房東”生意。而固定成本投入與微薄盈利差價(jià)，注定其需通過(guò)規(guī)模擴(kuò)張拓寬盈利基礎(chǔ)。短短幾年，蛋殼公寓迅速進(jìn)入北上廣深等13座城市，截至2019年11月30日，蛋殼管理公寓數(shù)量達(dá)43.27萬(wàn)間，較成立之初增長(zhǎng)178倍。

與規(guī)模相匹配，蛋殼公寓營(yíng)業(yè)收入也水漲船高。目前，該品牌收入主要來(lái)自租金和服務(wù)費(fèi)。從2017年到2018年，蛋殼公寓營(yíng)收增長(zhǎng)307.3%至26.75億。2019年前10個(gè)月，營(yíng)收進(jìn)一步增加到57.12億，較2018年同期增長(zhǎng)198.8%。

此番發(fā)展離不開(kāi)資本助力。企查查數(shù)據(jù)顯示，蛋殼四年間完成7輪融資，背后不乏愉悅資本、高榕資本、老虎環(huán)球基金、春華資本、CMC資本、螞蟻金服等明星機(jī)構(gòu)。

2017年，蛋殼公寓獲1億人民幣A+輪融資。此后每年，蛋殼公寓都有新資金涌入。2018年2月，高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投蛋殼公寓B輪融資;此后又連續(xù)跟投B+輪、C輪融資。在B輪融資時(shí)，高榕資本是第一家給到投資條款清單的投資機(jī)構(gòu)。

在闡釋投資初衷時(shí)，高榕資本創(chuàng)始合伙人張震稱(chēng)，中國(guó)租房市場(chǎng)供需兩端存在著長(zhǎng)期不平衡的矛盾，信息不對(duì)稱(chēng)、租賃供給質(zhì)量不高、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等痛點(diǎn)顯著。高榕資本長(zhǎng)期看好中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓則為年輕一代提供了更標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化的產(chǎn)品。

為何押注蛋殼?張震認(rèn)為，蛋殼公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力為數(shù)據(jù)和科技DNA，尤其是很早即發(fā)揮作用的數(shù)據(jù)中臺(tái)。在他看來(lái)，蛋殼公寓是一家名副其實(shí)的“數(shù)據(jù)科技公司”，并期待未來(lái)蛋殼公寓的AI決策引擎—“蛋殼大腦”能進(jìn)一步發(fā)揮智能作用。

實(shí)際上，資本“寒冬”下，唯有頭部企業(yè)能獲得此番融資。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，企業(yè)獲得融資37筆，約1491億元;而2019年僅有16筆，約360億元，金額不足去年的1/4。資本端對(duì)長(zhǎng)租公寓得態(tài)度更加嚴(yán)謹(jǐn)，企業(yè)獲得融資金額整體減少。

當(dāng)VC/PE機(jī)構(gòu)態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，品牌從一級(jí)市場(chǎng)拿錢(qián)越來(lái)越難，便轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)直接融資。蛋殼公寓指出，上市所募資金將用以擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)范圍，改善公寓質(zhì)量，以及開(kāi)發(fā)技術(shù)系統(tǒng)以支持規(guī)模增長(zhǎng)。

能否講好盈利新故事？

即便打造出科技外衣，但蛋殼公寓仍深陷虧損困局。據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)，2017年、2018年，蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元、13.69億元，虧損增幅為403%;2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓凈虧損25.16億元，同比增長(zhǎng)209%。

蛋殼方面表示，公司整體尚未盈利，主要是由于過(guò)去兩年持續(xù)高增長(zhǎng)，大量資源投入到新城市及新公寓開(kāi)發(fā)過(guò)程中。2017年、2018年和2019年前三季度，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流均錄得負(fù)值，分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

激進(jìn)擴(kuò)張下，蛋殼公寓負(fù)債率也一路攀升。截至2018年末，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率為83%。到2019年三季度末，杠桿率進(jìn)一步放大，負(fù)債率提高至100%。

盈利困境，是長(zhǎng)租公寓行業(yè)通病。早一步上市的青客公寓，同樣處于此番境地。招股書(shū)顯示，2017財(cái)年青客凈虧損1.9億元，2018財(cái)年凈虧損4.26億元。截至2019年6月30日9個(gè)月，青客公寓凈虧損3.48億元，而上年同期凈虧損2.89億元。

而對(duì)蛋殼公寓來(lái)說(shuō)，大致盈利時(shí)間表是否存在?上市當(dāng)天，愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海現(xiàn)身稱(chēng)，這其實(shí)是平衡當(dāng)期盈利與長(zhǎng)期發(fā)展的問(wèn)題，要找到合適的平衡點(diǎn)。二級(jí)市場(chǎng)包括成長(zhǎng)期投資，都對(duì)虧損更加敏感。過(guò)去求發(fā)展，現(xiàn)在是求盈利。

“對(duì)蛋殼來(lái)講，大家倒不懷疑它能盈利。我們作為投資人也沒(méi)有提過(guò)‘數(shù)量上實(shí)現(xiàn)什么樣的超越’。”劉二海坦言，規(guī)模要相當(dāng)，但是不能光追求規(guī)模，同時(shí)要把服務(wù)品牌和質(zhì)量做起來(lái)，否則我覺(jué)得不會(huì)長(zhǎng)久生存下去。

據(jù)蛋殼方面數(shù)據(jù)，公司單間裝修成本從2017年的12，646元/間，下降到2019年前9個(gè)月的10，404元/間，整體運(yùn)營(yíng)成本及資金投入在下降;蛋殼公寓與房東租約為4-6年，而蛋殼公寓投入回本周期為12到20個(gè)月，如此在租約內(nèi)可鎖定盈利期。

盈利可持續(xù)性外，資金杠桿問(wèn)題仍然存在。2019年12月，六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)相關(guān)文件，規(guī)定住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款;并明確“租金貸”收入不能超過(guò)企業(yè)租金收入的三成，超過(guò)比例的于2022年底前調(diào)整到位。

招股書(shū)顯示，2017年，蛋殼公寓91.3%的用戶(hù)使用租金貸，2018年和截至2019年前9個(gè)月，這一比例降至75.8%、67.9%?？v向來(lái)看，蛋殼公寓“租房貸”租客占比逐步減少。但從絕對(duì)值看，67.9%的占比仍較監(jiān)管要求相去甚遠(yuǎn)。

中指研究院指出，過(guò)去一年，二房東模式盈利受到質(zhì)疑，違規(guī)使用“租金貸”、“甲醛房”、“高收低租”等現(xiàn)象也多來(lái)自于此。當(dāng)長(zhǎng)租公寓走過(guò)歸回理性的2019，行業(yè)主體逐漸意識(shí)到發(fā)展之艱。優(yōu)勝劣汰加劇、資本介入更加審慎，政策也多著墨于整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。

潮水退去后，除去披上科技外衣，長(zhǎng)租公寓品牌更需打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。貝殼研究院認(rèn)為，2020年行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以運(yùn)營(yíng)為王，重點(diǎn)建立房源獲取能力、品質(zhì)管控能力、供應(yīng)鏈管理能力、客戶(hù)獲取能力、效率運(yùn)營(yíng)能力。如此才能提升運(yùn)營(yíng)水平，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。