11月21日晚間，廣宇發(fā)展發(fā)布了關(guān)于全資子公司掛牌出售有關(guān)存貨資產(chǎn)的公告。

為加快存貨去化，加速資金回流，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，廣宇發(fā)展全資子公司北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“順義新城”)擬通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌方式，將其持有的位于北京市豐臺(tái)區(qū)榴鄉(xiāng)路 84 號(hào)院的魯美項(xiàng)目 S-24 地塊 1 號(hào)樓 3 單元及地下部分存貨資產(chǎn)，以進(jìn)場(chǎng)掛牌交易方式進(jìn)行對(duì)外轉(zhuǎn)讓，掛牌底價(jià)不低于評(píng)估值 9.17億元。

公告顯示，評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年10月31日，魯美項(xiàng)目S-24地塊1號(hào)樓3單元及地下部分存貨資產(chǎn)賬面價(jià)值為7.51億元，增值率為22.01%。

資料顯示，魯美項(xiàng)目 S-24 地塊 1 號(hào)樓于2017年 8 月結(jié)構(gòu)主體竣工，2017 年底取得大產(chǎn)權(quán)證。該出售標(biāo)的位于豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)，北臨石榴莊大街，西臨榴鄉(xiāng)路，南側(cè)為魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅。1號(hào)樓3單元主要包括LOFT 167 套，建筑面積合計(jì) 10118.08 平方米;地下商業(yè)共 3180.03 平方米;地下車位 100 個(gè)。

短期資金壓力不小

此番出售項(xiàng)目雖少說(shuō)也可有幾億收益，但對(duì)于公司面臨的資金壓力來(lái)說(shuō)并不“解渴”。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季末，廣宇發(fā)展現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為45.65億元，而短期借款高達(dá)71.61億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為16.2億元。償債方面的資金需求已不小，更有支持項(xiàng)目動(dòng)工等所需的大規(guī)模資金需求。

而數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，廣宇發(fā)展的銷售回款持續(xù)不佳。今年前三季度，廣宇發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-24.89億元，同比降低174.36%，主要原因是本期收到的商品房銷售收入減少。而2019年一季度、上半年的凈額分別為-15.44億元和-20.89億元，流出額呈持續(xù)擴(kuò)大。

今年前三季度，廣宇發(fā)展?fàn)I業(yè)收入同比下降9.46%，為130.81億元，凈利潤(rùn)為24.60億元，同比增長(zhǎng)6.64%。由于房地產(chǎn)行業(yè)的兩年左右建安期，也就說(shuō)，廣宇發(fā)展的銷售“不穩(wěn)定”情況可能從兩年前就開(kāi)始出現(xiàn)了。

公告顯示，2016年是廣宇發(fā)展銷售爆發(fā)的一年，當(dāng)年公司的銷售量同比增長(zhǎng)166.38%，由39.89萬(wàn)平方米增至106.26萬(wàn)平方米。2017年銷售量同比微漲，2018年，銷售量便出現(xiàn)下滑，下滑幅度達(dá)27.11%。

廣宇發(fā)展的銷售主要集中在重慶、四川宜賓、濟(jì)南、北京和成都等地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，近兩年公司在北京的銷售下滑較為明顯，2018年，公司在北京市的營(yíng)業(yè)收入下滑了16.99%，2019年上半年進(jìn)一步下滑67.38%。

廣宇發(fā)展在北京的銷售主要來(lái)自順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司。2017年，順義新城的成交金額達(dá)34.78億元，而2018年大幅下滑，僅有10.22億元，今年上半年的銷售備案金額為5.82億元。

房屋因質(zhì)量問(wèn)題頻被訴

此外，數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年和2019年上半年，公司在北京地區(qū)新開(kāi)工面積均為0。不僅如此，2019年上半年，公司的新開(kāi)工面積25.52萬(wàn)平方米，在建面積622.94萬(wàn)平方米，而2018年上半年分別為52.38萬(wàn)平方米、876.75萬(wàn)平方米。

而Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前十個(gè)月，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體房屋竣工面積下滑，但新開(kāi)工面積卻每個(gè)月都在上漲。公司今年新開(kāi)工和竣工面積雙雙大幅下滑的背后，也可在一定程度上反映出公司當(dāng)前的去化及資金緊張問(wèn)題。

數(shù)據(jù)顯示，公司2018上半年可售面積約191萬(wàn)平米，截至2018年6月末未售面積87.40萬(wàn)平方米，去年上半年的去化率超54%。而公司2019上半年可售面積185.18萬(wàn)平方米，截至2019年6月末未售面積145.61萬(wàn)平方米，上半年的去化率約為21%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

不過(guò)，廣宇發(fā)展的銷售主力公司并不是北京順義新城，而是重慶魯能。2019年上半年，公司銷售備案金額51.72億元，重慶魯能便貢獻(xiàn)了13.62億元。

可重慶魯能背后卻暴露出不少問(wèn)題，涉及項(xiàng)目進(jìn)度、品質(zhì)把控等多方面。今年前三季度，由于訴訟賠償金支出增加，廣宇發(fā)展的營(yíng)業(yè)外支出較上年同期增加239.43%，高達(dá)764.61萬(wàn)元。數(shù)據(jù)顯示，廣宇發(fā)展?fàn)砍兜脑V訟超80起，截至今年6月末，仍有40起左右尚未結(jié)案。涉及的訴訟事項(xiàng)多為與所售項(xiàng)目業(yè)主之間的糾紛，其中重慶魯能的項(xiàng)目是糾紛“重災(zāi)區(qū)”。

公告顯示，重慶魯能的泰山七號(hào)等項(xiàng)目存逾期交房問(wèn)題，前后被超70戶業(yè)主訴至法庭。此外，因房屋質(zhì)量問(wèn)題而面臨的索賠也比較多，包括房屋漏水等質(zhì)量瑕疵。

而在銷售回款不理想的情況下，廣宇發(fā)展不得不加大融資力度，前三季度，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到1.92億元，較上年同期增加81.66%，主要原因是融資規(guī)模增加及費(fèi)用化貸款利息支出增加。