從拆分寶龍商業(yè)上市到閃電配股融資，寶龍地產(chǎn)近期的種種動作，都傳遞出這家上市10年房企的資金緊張信號。

10月15日早間，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司與創(chuàng)始人、控股股東許健康訂立配售及認(rèn)購協(xié)議，先以每股5.4港元配售1.466億老股，再按同樣價格向許健康發(fā)行1.466億股新股。交易完成后，寶龍地產(chǎn)獲得7.81億港元資金，許健康持股從45.95%下降到44.33%。所募資金的用途，是在未來機(jī)會出現(xiàn)時，作為業(yè)務(wù)發(fā)展或投資及該集團(tuán)一般營運(yùn)資金用途，即 “補(bǔ)充流動資金”。

有業(yè)內(nèi)人士表示，寶龍地產(chǎn)的上述交易又被稱為“閃電配售”，是港股上市公司的一種再融資方式。按香港聯(lián)交所規(guī)定，只要有一般授權(quán)，增發(fā)不超過20%、折價8折以內(nèi)，即可開啟配售融資，多數(shù)情況下當(dāng)日即可完成。該人士還強(qiáng)調(diào)，一般上市公司采用“閃電配售”的目的是在最短時間內(nèi)融到資金。

寶龍地產(chǎn)的上述操作在二級市場遭遇了投資者的用腳投票。公告發(fā)布后的當(dāng)日，寶龍地產(chǎn)股價下跌8.63%，盤中最深跌幅一度超過10%。

總負(fù)債首超千億，多渠道“補(bǔ)血”

早在兩個月前，寶龍地產(chǎn)剛剛宣布將旗下寶龍商業(yè)分拆赴港獨(dú)立上市。有房地產(chǎn)專家告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“不排除寶龍地產(chǎn)借此拓展融資渠道解決資金問題的可能。”寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也在中期業(yè)績會上承認(rèn)，寶龍商業(yè)分拆之后，會讓寶龍地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)有所改善。不過，寶龍商業(yè)能否成功過會還是個未知數(shù)。

與此同時，寶龍地產(chǎn)還通過借款等方式對公司進(jìn)行“補(bǔ)血”。

2019年1月，寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，子公司上海寶龍實業(yè)發(fā)行3億元超短融資券;3月，上海寶龍實業(yè)發(fā)行2019年第一期中期票據(jù)，金額10億元;4月，上海寶龍實業(yè)發(fā)行了3億元住房租賃專項公司債和還發(fā)行了3億元的第二期超期短融資券;7月，寶龍地產(chǎn)發(fā)行了1.7億美元優(yōu)先票據(jù);8月上海寶龍實業(yè)發(fā)行了第三期超期短融券，規(guī)模4億元。粗略計算，寶龍地產(chǎn)及子公司今年以來通過發(fā)債融資金額約40億元左右。而所募資金用途，寶龍地產(chǎn)表示，主要補(bǔ)充正常生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求以及償還金融機(jī)構(gòu)借款。

半年報顯示，截至2019年6月底，寶龍地產(chǎn)總負(fù)債金額為1081.7億元，與2018年底相比增加近90億元。其中，一年內(nèi)到期的借款約為125.41億元，對外擔(dān)保金額為211.89億元，而公司在手現(xiàn)金為166.08億元，其中有19.19億元受限制，資產(chǎn)負(fù)債率為76.09%，創(chuàng)出上市以來新高。

資料顯示，寶龍地產(chǎn)于2009年10月14日登陸港交所。2009-2018年末，寶龍地產(chǎn)的負(fù)債金額分別為62.95億元、133.2億元、195.99億元、237.08億元、308.57億元、365.44億元、439.04億元、531.87億元、660.17億元、992.5億元。對比今年6月30日的數(shù)據(jù)，復(fù)合增長率為16.1倍;資產(chǎn)負(fù)債率則分別為43.34%、54.44%、57.64%、58.96%、63.62%、63.94%、65.86%、67.22%、69.13%和75.16%。

千億夢難圓，歸母凈利等指標(biāo)不及10年前

在寶龍地產(chǎn)負(fù)債增長的背后，是其規(guī)模的不斷擴(kuò)張。

數(shù)據(jù)顯示，2009年，寶龍地產(chǎn)的銷售金額為40.08億元，2018年增長至410.36億元，復(fù)合增長率9.24倍。2019年1-9月，寶龍地產(chǎn)的合約銷售總額為451.3億元，較去年同期增長56.6%，已完成全年550億銷售目標(biāo)的82%。

寶龍地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁許華芳在2018年提到“2020年沖擊1000億”的目標(biāo)。有評論員在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“這對寶龍地產(chǎn)來說存在較大的難度，如果今年順利完成550億的計劃，要想2020年沖進(jìn)千億俱樂部，則意味著當(dāng)年銷售金額需實現(xiàn)翻倍增長。”

中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，上市十年來，寶龍地產(chǎn)的盈利能力也并未跟上規(guī)模擴(kuò)張步伐。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，寶龍地產(chǎn)稅后利潤為36.48億元，與2009年的30.41億元相比并未見大幅增長;2018年歸母凈利潤為28.37億元，不及2009年30.43億元的水平。

此外，寶龍地產(chǎn)2018年毛利率和凈利潤率分別為38.5%和18.62%，而十年前這兩項指標(biāo)分別高達(dá)56%和73%;衡量公司盈利水平的凈資產(chǎn)收益率(平均)，寶龍地產(chǎn)這個數(shù)據(jù)在2018年是10.78%，2012年以前則是超過了25%，2009年更是接近60%。

有關(guān)寶龍地產(chǎn)目前的資金狀況、以及盈利水平等問題，中國網(wǎng)財經(jīng)記者致電致函寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示正在出差爭取準(zhǔn)時回復(fù)，但之后無更多消息。

369高周轉(zhuǎn)壓頂，旗下項目屢遭投訴維權(quán)

寶龍地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，與公司的“369體系”不無關(guān)系，即3個月完成方案，6個月開始預(yù)售，9個月資金回籠。高周轉(zhuǎn)壓力下，寶龍地產(chǎn)旗下的項目頻繁因質(zhì)量等問題遭遇業(yè)主的投訴和維權(quán)。

有上海市民近期在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板頻道投訴稱，自己購買的寶龍尚華苑精裝房于2018年12月強(qiáng)制交房，交房時既出現(xiàn)房屋漏水、地板發(fā)霉、墻體開裂、電梯故障等問題，但反饋給物業(yè)后一直無法解決，目前無法安裝家具入住。房子同樣存在漏水問題的還有上海浦東新區(qū)蘆潮港鎮(zhèn)寶龍世家，

安徽阜陽業(yè)主于今年2月在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，稱購買的安徽阜陽市寶龍廣場住房，交房不到兩年便出現(xiàn)洗手間屋頂、墻身、地面嚴(yán)重滲水等問題。對此，阜陽市人民辦公室給出的回復(fù)是：經(jīng)查看發(fā)現(xiàn)，衛(wèi)生間頂棚局部存在滲水痕跡。

還有山東煙臺市民在“水母網(wǎng)”投訴，稱寶龍城市廣場項目，排水主管道設(shè)計上存在坡度不夠等問題，導(dǎo)致污水主管經(jīng)常性堵塞，不過寶龍把責(zé)任推給了亂丟垃圾的業(yè)主。

寶龍地產(chǎn)即將拆分獨(dú)立上市的寶龍商業(yè)，其旗下的物業(yè)公司也是問題頻出。在百度貼吧中，上海曹路寶龍城市廣場一期多名業(yè)主投訴，上海寶龍物業(yè)管理有限公司曹路分公司管理方面存在諸多問題，比如威脅、逼迫業(yè)主簽訂新的物業(yè)協(xié)議，對不愿意簽新的物業(yè)協(xié)議的業(yè)主威脅不讓入場裝修，斷水?dāng)嚯?、鎖門;新的物業(yè)費(fèi)協(xié)議中，物業(yè)費(fèi)上漲近一倍;搭蓋很多違章建筑，私自出租牟利等。

在新浪微博上，有杭州下沙寶龍公寓的業(yè)主發(fā)文，稱該項目存在垃圾長期不清理、樓道衛(wèi)生長期臟亂、雨天外墻滲水、客梯故障拖延維修等問題。據(jù)了解，該項目物業(yè)是由寶龍旗下物業(yè)公司—泰安寶龍物業(yè)管理有限公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。

中國網(wǎng)財經(jīng)記者電話聯(lián)系了寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，試圖核實上述投訴及解決進(jìn)度，仍未收到具體回復(fù)。