在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，針對融資收緊的問題，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝說：

好學(xué)生喜歡難題目，萬科要爭當(dāng)好學(xué)生，答好難題目。

船大難掉頭，需要萬科“答好難題目”的可沒有應(yīng)對融資收緊的問題這么簡單。

8月20日，萬科發(fā)布了2019年上半年業(yè)績報告。呈現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)很漂亮：

實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%;

持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負(fù)債的總和666.5億元;

凈負(fù)債率35.04%，持續(xù)保持行業(yè)低位。

實現(xiàn)銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340.0億元，同比分別上升5.6%和9.6%。

在某機構(gòu)發(fā)布的2019上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜中，萬科高居第二位。這樣的成績，放在適齡兒童中，是標(biāo)準(zhǔn)的三好學(xué)生。

但把平面的成績放在時空中去看，光鮮的成績便褪去華麗的外衣，透著一絲焦慮。

增速放緩，主營業(yè)務(wù)遭遇天花板

拎出4年內(nèi)營業(yè)收入、銷售金額、銷售面積等能看出未來走勢的幾組核心指標(biāo)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行對比分析。

可以看到，萬科營業(yè)收入表現(xiàn)一直良好。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，有1—2年的項目結(jié)轉(zhuǎn)周期，所以今年的營業(yè)收入對應(yīng)的是2017年左右的銷售業(yè)績。從銷售金額、銷售面積的同比增速來看，萬科是一直呈現(xiàn)下降趨勢的，也就是說接下來的兩年，萬科營收也將受影響。

可以看出，萬科的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)增長疲軟的趨勢。究其原因，與大環(huán)境離不開，上半年全國房屋新開工面積同比增長10.1%，增速較2018年同期減少0.7個百分點。

另一方面，行業(yè)集中度的提升也讓萬科增長更加乏力。根據(jù)2018年年度報告，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市占率達(dá)到了4.05%，在今年上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額在41個城市中，位列當(dāng)?shù)厍叭?，市占率或許有進(jìn)一步提升。而在前面有碧桂園、恒大強勁對手，后又有保利、融創(chuàng)等追兵，想要進(jìn)一步提升，難度不小。

再來看萬科土地儲備及新開工面積。

去年，萬科喊出了“活下去”的口號，給行業(yè)帶來些許悲涼。但從萬科前7個月的拿地動作來看，在同行中仍是銳意進(jìn)取的“好學(xué)生”，以超千億的拿地金額排在第二名。如果只與自己比較，萬科在拿地的速度上的確呈放緩的姿態(tài)，新開工面積同比下降，新增地塊規(guī)劃面積同比下降三成。

新業(yè)務(wù)難登大堂 第三次創(chuàng)業(yè)道阻且長

當(dāng)主營業(yè)務(wù)放緩的同時，新業(yè)務(wù)卻不能如愿跟上。

2014年，萬科確定要做城市配套服務(wù)商，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，萬科計劃加大在度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費體驗地產(chǎn);創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);以及物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

當(dāng)時郁亮給出了一個目標(biāo)：

我們希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位。

5年過去了，住宅遇到了增長瓶頸，而新業(yè)務(wù)被“收斂、聚焦，活下去”掩蓋。

盡管長租公寓、商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪度假等業(yè)務(wù)單獨拆開，數(shù)據(jù)不算十分難看，但相比于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，仍然是難登大堂，由于遠(yuǎn)沒有達(dá)到財報信息披露的標(biāo)準(zhǔn)，收入被計算在主營業(yè)務(wù)里。

尤其是在長租公寓層面。萬科在2018年8月，曾說要把租賃業(yè)務(wù)定為集團的核心業(yè)務(wù)，也就1年時間，萬科暫停了雄心勃勃的“萬村計劃”，因為遇到困難。而被認(rèn)為是升遷之路，從深圳總經(jīng)理走到長租公寓總經(jīng)理的薛峰也辭職了。

在今年6月的股東大會上，面對小股東對多元化業(yè)務(wù)收益的詢問時，祝九勝非常坦承，用了“不盡如人意”“差強人意”來形容，“我們很慚愧，(回報)此刻還不理想。”

好學(xué)生喜歡難題目，祝九勝說：

現(xiàn)在城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型是萬科的第三次創(chuàng)業(yè)，第三次創(chuàng)業(yè)的目的是繼續(xù)圍繞城市發(fā)展、圍繞客戶的需求，構(gòu)筑我們的第二條增長曲線。

現(xiàn)實很骨感，萬科要解答新業(yè)務(wù)難題，道阻且長。

近四成凈利潤被少數(shù)股東分掉

少數(shù)股東吃掉利潤的話題談及了很多年，在2016年由一位地產(chǎn)高管實名發(fā)問“作為優(yōu)秀房企的萬科的利潤去哪了”達(dá)到了高潮。好幾年過去，萬科依舊沒變。

讓這位高管疑惑的是，歸屬于上市公司股東的凈利潤增速比較緩慢，甚至出現(xiàn)下滑，與萬科的業(yè)績高速增長相背離。2015年財報的數(shù)字顯示，萬科歸母凈利潤的增速遠(yuǎn)不及少數(shù)股東損益的增速，2015年萬科營收和凈利潤增長了35%，歸母凈利潤僅增長了15%，但少數(shù)股東損益增長了121%，整整43億元利潤被“少數(shù)股東”分走，占了凈利潤的1/3。

以此邏輯，來看萬科近年來少數(shù)股東損益表現(xiàn)。不難發(fā)現(xiàn)，少數(shù)股東的損益增速依舊高于歸母凈利潤，從半年報中的對比可發(fā)現(xiàn)，少數(shù)股東損益占比在2016年有所下降，但2017年又持續(xù)增長。

在年報中，少數(shù)股東損益占比在2017年走到了一個低點，而在2018年又達(dá)到了近四年高點。也就是說在2018年有三成的凈利潤被少數(shù)股東拿走了，這一數(shù)字在2019年上半年接近了四成。

“少數(shù)股東”是誰?項目子公司的股東，主要包塊兩大類：一是合作方，二是萬科項目跟投員工及萬科高管。

在今年的股東大會上，有小股東表達(dá)了不滿：“將近1/3的凈利潤去到少數(shù)股東那里，這是損害了上市公司股東的利益。甚至還有投資者懷疑管理層進(jìn)行利益輸送。”

祝九勝的回應(yīng)把重點放在了項目合作方：

我們要源源不斷地獲取土地資源和項目資源，所以在經(jīng)營者看來，一方面既要善待項目合作方，另一方面，對上市公司股東的利益也肯定不能有任何不利的情形出現(xiàn)。