美的置業(yè)(03990.HK)正在沖刺千億的道路上狂奔。

美的置業(yè)近日發(fā)布公告，2019年前6個(gè)月，公司及其附屬公司，連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約472億元，同比增長約16.83%，相應(yīng)已售建筑面積約452.6萬平方米，同比增長約14.44%。

今年年初，美的置業(yè)董事局主席郝恒樂在出席業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)曾表示，2019年公司的銷售目標(biāo)為1000億元，這與此前“2020年千億計(jì)劃”的時(shí)間表相比整整提前了1年。

數(shù)據(jù)顯示，2018年美的置業(yè)銷售金額為790億，以此推算，如果想完成千億目標(biāo)，今年銷售同比增速至少為26.58%。有業(yè)內(nèi)人士告訴中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“目前各地樓市調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)一步收窄，在此背景下，接近30%的銷售增速可謂是相當(dāng)高。”

不過，美的置業(yè)在回復(fù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者的采訪函中表示：對(duì)完成今年銷售目標(biāo)有信心，因?yàn)楫?dāng)前已完成近50%，而房地產(chǎn)銷售規(guī)律上半年和下半年一般是四六開。

上半年拿地221億，不乏高溢價(jià)項(xiàng)目

為成功跨入千億陣營，美的置業(yè)加快了拿地步伐。中指研究院發(fā)布排行榜顯示，美的置業(yè)今年1-6月拿地金額221億元，在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排第17位，超過了綠城、招商蛇口等多家老牌房企。

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，美的置業(yè)2019年的多項(xiàng)土拍中，不乏高溢價(jià)項(xiàng)目。今年2月底，美的置業(yè)以總價(jià)16.02億元競得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價(jià)2425元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)73%;4月3日，以6.43億元競得寧波市路橋區(qū)南官新天地(3號(hào)地塊)，溢價(jià)率約86.6%;4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽[2019]拍字01號(hào)地塊，溢價(jià)率為44%，該地塊也成為了衡陽的“地王”;3天后美的置業(yè)又以28.57億元競得武漢編號(hào)P(2019)028號(hào)宗地，溢價(jià)率72.9%。

如此高溢價(jià)拿地是否會(huì)給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)?美的置業(yè)表示，公司秉承穩(wěn)健發(fā)展原則，獲取高潛力城市地塊，不斷增加綜合競爭力，為未來可持續(xù)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。“集團(tuán)內(nèi)部有一套完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系和拿地的利潤測算公式，會(huì)根據(jù)每個(gè)地塊的實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)決策與預(yù)判。”截至2018年底，美的置業(yè)土地成本約2337元/平方米，今年上半年也有大量地塊是零溢價(jià)或極低溢價(jià)取得。

負(fù)債一年激增逾500億，現(xiàn)金流連負(fù)3年

規(guī)模的急速擴(kuò)張和高溢價(jià)拿地，讓美的置業(yè)的負(fù)債水漲船高。截至2018年末，美的置業(yè)負(fù)債總額達(dá)到1537.3億元，相比2017年的1008.14億增加了52.5%;流動(dòng)負(fù)債1192.66億元，同比增加68.7%;總負(fù)債率為86.7%。

此外，美的置業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額也連續(xù)三年告負(fù)，2016-2018年分別為-55.53億元、-73.57億元和-166.15億元。

資金鏈“緊張”的美的置業(yè)走上了頻繁融資的道路。7月5日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，17億元公司債已完成發(fā)行，票面利率為5.20%。

6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司美的建業(yè)與貸款人就初步總金額達(dá)25億港元的銀團(tuán)定期貸款融資達(dá)成協(xié)議，并設(shè)綠鞋機(jī)制允許包括上述初步貸款金額在內(nèi)的總金額增加至不超過30億港元或其等值美元訂立融資協(xié)議;今年1月和2月，美的置業(yè)還發(fā)行了三期本金總額為50.6億元的公司債，票面利率為7.00%、5.30%及6.50%。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大、企業(yè)融資規(guī)模增加等都會(huì)加重公司的負(fù)債，從這兩年企業(yè)的整體發(fā)展情況來看，負(fù)債的增加會(huì)被理解為一個(gè)負(fù)面信號(hào)，即企業(yè)的資金壓力也在增大。目前有很多房企把降低負(fù)債作為2019年的工作重心，而對(duì)于美的置業(yè)來說，在沖刺規(guī)模的時(shí)候，注重減少負(fù)債規(guī)模和穩(wěn)定資金壓力也是有必要的。

不過，美的置業(yè)回復(fù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，憑借穩(wěn)健經(jīng)營，美的置業(yè)一直保持了較低的融資成本。截至2018年年底，擁有總現(xiàn)金及銀行存款為265.3億，現(xiàn)金短債比達(dá)1.6，流動(dòng)性充裕。

頻繁被監(jiān)管點(diǎn)名，多項(xiàng)目遭業(yè)主維權(quán)

擴(kuò)張中的美的置業(yè)，旗下項(xiàng)目近期因頻繁被監(jiān)管點(diǎn)名。2019年6月，河北省住建廳通報(bào)了11起典型違法案件，邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被點(diǎn)名，存在的問題是未辦理施工許可證擅自開工建設(shè)。企查查顯示，邯鄲市恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前有兩個(gè)股東，石家莊美的房地產(chǎn)開發(fā)公司是其中之一，持股比例為60%，而石家莊美的是美的置業(yè)的全資子公司。對(duì)此，美的置業(yè)表示：該項(xiàng)處罰發(fā)生于我方入股恒嘉之前發(fā)生的，對(duì)方已接受處理。

今年5月28日，邯鄲市住房保障和房產(chǎn)管理局在河北新聞網(wǎng)陽光理政欄目回復(fù)了網(wǎng)友發(fā)表的《邯鄲東部美的城無證銷售不退房款》留言，確認(rèn)該項(xiàng)目存在違規(guī)預(yù)售問題。據(jù)了解，邯鄲東部美的城建設(shè)單位為邯鄲市華美世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，美的置業(yè)持有其51%的股權(quán)。美的置業(yè)對(duì)此回復(fù)稱：“該項(xiàng)目有預(yù)售證。”

值得注意的是，美的置業(yè)多地項(xiàng)目遭遇業(yè)主維權(quán)。有業(yè)主在華聲在線“投訴直通車”發(fā)文投訴湖南郴州美的云熙府違規(guī)，稱該項(xiàng)目開盤一年多仍是黃土一片，滿眼魚塘;據(jù)和訊房產(chǎn)西南頻道今年6月報(bào)道，貴陽美的國賓府遭遇百名業(yè)主維權(quán)，原因主要是洋房負(fù)一層沒有排水排污系統(tǒng)，頂層漏水等問題。而美的方面工作人員對(duì)于和訊網(wǎng)的提問表示：“媒體不是政府機(jī)關(guān)，無權(quán)過問房開行為。”

此外，騰訊房產(chǎn)•長沙站曾報(bào)道，位于長沙望城區(qū)雷鋒大道的美的翰城，因精裝問題遭遇維權(quán)，業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商精裝標(biāo)準(zhǔn)難達(dá)標(biāo)。不過，美的置業(yè)方面對(duì)上述報(bào)道中提到的問題進(jìn)行了否認(rèn)。