對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有努力奔跑才能保證位置，而千億規(guī)模則是一道重要的門(mén)檻。

從浙江諸暨起家的祥生地產(chǎn)，自2014年將總部遷至杭州，銷售規(guī)?？芍^是“一路高歌”?？藸柸鹧芯堪l(fā)布的排行榜顯示，2018年祥生地產(chǎn)的銷售金額為1029.2億元，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中位列第28名。值得一提的是，銷售規(guī)模從百億到突破千億，祥生地產(chǎn)僅用了3年時(shí)間，而這段路程，萬(wàn)科和保利走了5年，綠地走了8年。

進(jìn)入千億俱樂(lè)部后，祥生地產(chǎn)進(jìn)行了人事調(diào)整。2019年3月，陳弘倪接替趙紅衛(wèi)成為祥生地產(chǎn)集團(tuán)總裁，陳弘倪是祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人陳國(guó)祥的兒子。那么，陳弘倪將會(huì)帶領(lǐng)祥生地產(chǎn)走向何方?

高周轉(zhuǎn)助力，3年完成千億征程

公開(kāi)資料顯示，祥生地產(chǎn)于1995年在浙江諸暨成立，次年承擔(dān)了諸暨金雞塢村動(dòng)遷的部分改造任務(wù)，由此開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù);2014年，祥生地產(chǎn)將總部遷至杭州，當(dāng)年銷售規(guī)模僅為90億元。

隨后，祥生地產(chǎn)銷售開(kāi)始提速，2015-2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元和1029億元。2019年上半年，祥生地產(chǎn)向中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者提供的數(shù)據(jù)顯示，銷售金額為550.6億元。

談及這家從小縣城諸暨狂奔出來(lái)的地產(chǎn)黑馬快速崛起的秘訣，一位房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)論員在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示:“主要得益于對(duì)三四線城市的深耕和高周轉(zhuǎn)模式。”

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，截至2017年底，祥生地產(chǎn)在售的60個(gè)項(xiàng)目中，除4個(gè)位于杭州外，其余56個(gè)均位于三四線城市;2018年初，祥生地產(chǎn)前副總裁俞國(guó)勤曾公開(kāi)表示，公司項(xiàng)目80%布局在三四線城市。

上述評(píng)論員告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“近幾年三四線城市樓市之所以迎來(lái)高光時(shí)刻，主要與以棚改貨幣化安置為主的去庫(kù)存政策密切相關(guān)。隨著棚改窗口期到來(lái)，其對(duì)樓市的支撐力度及作用可能都會(huì)進(jìn)一步弱化，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)越來(lái)越多，祥生的銷售規(guī)模能否維持翻倍增長(zhǎng)存疑。”

不過(guò)，祥生地產(chǎn)提供給記者的資料則認(rèn)為，公司目前的業(yè)務(wù)布局是一個(gè)比較良性的結(jié)構(gòu)，“祥生只是看上去布局都在三四線城市，但事實(shí)上，杭州和上海的庫(kù)存事實(shí)上占比達(dá)到52%”。2019年祥生地產(chǎn)確定了“1+1+X”戰(zhàn)略，即浙江+泛長(zhǎng)三角+重點(diǎn)潛力城市布局。資料顯示，目前祥生地產(chǎn)已經(jīng)布局了50多個(gè)城市，現(xiàn)在同時(shí)在操盤(pán)的項(xiàng)目超150個(gè);不含小鎮(zhèn)，公司土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)畝。

在周轉(zhuǎn)速度上，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者了解到，2016年祥生地產(chǎn)曾提出“36781”的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正;到了2017年，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，提出了“25710”的策略，即2個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、5個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售去化70%、10個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。以杭州錢塘新語(yǔ)項(xiàng)目為例，祥生地產(chǎn)從拿地到首次開(kāi)盤(pán)用了不到4個(gè)月時(shí)間，湖州悅山湖項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)也僅用了5個(gè)月。

四全創(chuàng)新，多次強(qiáng)調(diào)“不是小碧桂園”

不管是三四線城市布局，還是高速周轉(zhuǎn)，祥生地產(chǎn)與碧桂園的策略可謂是大同小異。所以，很多人將祥生地產(chǎn)稱之為“小碧桂園”。

不過(guò)，祥生地產(chǎn)內(nèi)部人士在與中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者的交流中，多次強(qiáng)調(diào)“祥生不是小碧桂園”。

該人士指出，祥生地產(chǎn)采用的是“根據(jù)地打法”，即每一個(gè)進(jìn)駐的三四線城市，就像是一個(gè)“根據(jù)地”。祥生地產(chǎn)要做的不僅是深耕，而是要真正的把根據(jù)地做熱、做深、做透、做大做強(qiáng)。祥生地產(chǎn)對(duì)于深耕根據(jù)地的劃定，并不是按照所在城市有幾個(gè)項(xiàng)目，或者這些項(xiàng)目賣了多少錢來(lái)衡量的，而是根據(jù)“市場(chǎng)占有率”這一指標(biāo)來(lái)判定。具體來(lái)看：如果祥生在其布局或新進(jìn)入的城市中，市場(chǎng)占有率達(dá)到20%，這個(gè)叫城市就叫“做熟”;達(dá)到30%，叫“做深”;如果做到40%甚至更高的市場(chǎng)占有率，就叫“做透”。

其還強(qiáng)調(diào)，祥生地產(chǎn)在所進(jìn)入的城市，采取了“四全創(chuàng)新法”：全類產(chǎn)品、全域覆蓋、全齡客戶和全位服務(wù)。

上述房地產(chǎn)評(píng)論員表示，對(duì)于祥生地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其與碧桂園的最大差異可能是在抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面。“畢竟碧桂園銷售規(guī)模已經(jīng)超過(guò)5000億元，即便有一天發(fā)生窗口期判斷失誤，如此大的體量是有能力去熨平區(qū)域市場(chǎng)波動(dòng)的;其次，目前房企融資進(jìn)一步收緊，像碧桂園這種規(guī)模房企的融資優(yōu)勢(shì)更為明顯。”

值得一提的是，祥生曾緊隨碧桂園步伐，開(kāi)發(fā)了南潯國(guó)際田園文旅小鎮(zhèn)、諸暨云溪九里康養(yǎng)小鎮(zhèn)、諸暨十里坪頤養(yǎng)小鎮(zhèn)、太湖發(fā)現(xiàn)島主題公園、滁州影視城等30多個(gè)特色小鎮(zhèn)，全面實(shí)現(xiàn)祥生小鎮(zhèn)的全國(guó)布局。不過(guò)，祥生小鎮(zhèn)在發(fā)展的過(guò)程中也是問(wèn)題頻出。諸暨在線曾于去年3月的報(bào)道中提到，祥生地產(chǎn)建設(shè)“春風(fēng)十里小鎮(zhèn)”，由于游客超負(fù)荷，堵車、占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，還有不少人亂丟垃圾，這對(duì)在建項(xiàng)目也造成了傷害，致使一些項(xiàng)目多日停滯建設(shè)。

融資收緊，媒體稱祥生采用隱秘模式“補(bǔ)血”

無(wú)論是房地產(chǎn)銷售規(guī)模的提升，還是特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，都需要充足的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力做保障。由于祥生地產(chǎn)是一家非上市房企，并沒(méi)有公開(kāi)負(fù)債等財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。

不過(guò)，近期樂(lè)居財(cái)經(jīng)的一篇報(bào)道提到，祥生地產(chǎn)2018年總資產(chǎn)1096億元，凈資產(chǎn)117億元，以此推算該公司2018年底負(fù)債率約為89.3%。

缺少資本市場(chǎng)支撐的祥生地產(chǎn)，目前主要的融資方式是什么?公司前總裁趙紅衛(wèi)曾在接受媒體采訪時(shí)表示：“很大一部分采用銀行、信托、私募形式，隨著公司發(fā)展，祥生運(yùn)用發(fā)債、ABS等模式融資，進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，降低融資成本。”

然而，今年以來(lái)，房地產(chǎn)融資不斷收緊，從銀保監(jiān)會(huì)約談房地產(chǎn)項(xiàng)目增量過(guò)大的信托公司，到發(fā)改委約束房企海外發(fā)債，加之稍早前23號(hào)文對(duì)前端融資行為的規(guī)范，有業(yè)內(nèi)人士表示：“在一系列監(jiān)管措施下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道將大幅收窄，這對(duì)習(xí)慣‘左手融資，右手拿地’的房企而言，過(guò)往那些激進(jìn)的資金周轉(zhuǎn)模式或?qū)㈦y以為繼。”

在此背景下，祥生地產(chǎn)積極拓寬“補(bǔ)血”途徑。樂(lè)居財(cái)經(jīng)在近期的一篇報(bào)道中提到，其獨(dú)家獲得了一份房地產(chǎn)投融資內(nèi)部資料，該份投資產(chǎn)品名叫“祥生資產(chǎn)收益權(quán)1號(hào)”項(xiàng)目，募資資金規(guī)模最多3000萬(wàn)元，期限1年，目前正在深圳亞太租賃交易中心(簡(jiǎn)稱“亞租所”)掛牌，掛牌方是祥生地產(chǎn)的全資子公司——浙江祥生建設(shè)工程有限公司。報(bào)道還指出，該產(chǎn)品門(mén)檻比較低，只要30萬(wàn)元即可投資，以5萬(wàn)元網(wǎng)上遞增，而投資規(guī)模大小將直接決定收益率的高低。此外，該1號(hào)產(chǎn)品只是其一，后續(xù)還會(huì)繼續(xù)發(fā)行，總規(guī)模10億元。

對(duì)于上述報(bào)道，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者未能核實(shí)到真?zhèn)?，亞租所的官網(wǎng)數(shù)據(jù)今年5月以來(lái)也沒(méi)有進(jìn)行過(guò)任何更新。