7年過去了，曾表示“不賣資產(chǎn)”“不拿地開發(fā)”的潘石屹重回老本行，一邊 “賣資產(chǎn)”，一邊宣布重新拿地開發(fā)房地產(chǎn)。

6月28日，SOHO中國(00410.HK)召開物業(yè)銷售推介會，SOHO中國透露，計劃今年將推出部分在持物業(yè)進行銷售，涉及上海、北京共計13個項目，資產(chǎn)總價值約78億元。

長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，SOHO中國在2014-2018年均有不同程度的銷售動作，累計達8個項目，出售或?qū)⒁鍪鄣奈飿I(yè)涉及資金超過350億元。

事實上，自2012年，SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，其主要收入來源也從賣樓轉(zhuǎn)為收租，逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務的同時，營收逐年下降。

長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，SOHO中國近十年來營收下降近5倍，2009年為75.29億元，2018年為17.21億元。值得注意的是，下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債。將目光重調(diào)回拿地開發(fā)，或許是因為SOHO 3Q的發(fā)展未達到其預期。

數(shù)據(jù)顯示，2014年，SOHO中國租金收入達到4.24億元;2018年，這一數(shù)值為17.35億元。租金收入雖然實現(xiàn)了大幅度增長，但隨著公司開發(fā)戰(zhàn)略的收縮，公司整體的營業(yè)額和凈利潤出現(xiàn)下滑。2018年全年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約17.21億元，凈利潤約19.25億元。這與其巔峰時期——2010年184.23億元的營業(yè)收入、2012年105.85億元的凈利潤相比，營業(yè)收入縮減了90%以上、凈利潤規(guī)?？s水了80%。

“轉(zhuǎn)型后其實還是要關注資金方面的壓力，因為實際上轉(zhuǎn)型本身往往也帶來了資金流的變化。如果不出售項目，那么資金壓力會很大。而對于一些物業(yè)來說，拋售后進行資金回籠，本身也是一種很好的經(jīng)營模式。”財經(jīng)評論員嚴躍進向長江商報記者表示，營收凈利潤指標縮水，說明運作的周期很長、潛在的成本很高，這都會帶來很多壓力，也說明企業(yè)需要反思經(jīng)營策略。

5年出售8個項目超350億

近日，SOHO中國在北京舉行物業(yè)銷售推介會，宣布將分批出售部分自持物業(yè)，涉及金額約78億元。第一批將推出5個項目，分別是北京的望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO東海廣場，SOHO中山廣場，共有9個單獨標的房源，面積約2萬平米，預估總價約16億。

“我們這次銷售的房源一部分是自己留下舍不得賣的房子，另一部分是客戶經(jīng)營不好的退回來的房子。”潘石屹在發(fā)布會上說。

長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自SOHO中國轉(zhuǎn)型自持以來，潘石屹在2014-2018年均有不同程度的銷售動作，累計達8個項目，出售或?qū)⒁鍪鄣奈飿I(yè)涉及資金超過350億元。

具體以來看，2014年，公司以52.3億元出售上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，30.5億元出售凌空SOHO一半項目;2015年9月，將外灘地王股權轉(zhuǎn)讓給復星，對價84.93億元;2016年7月，公司將SOHO世紀廣場出售給國華人壽，對價32.97億元;2017年6月，公司以35.73億元出售虹口SOHO，50.08億元出售凌空SOHO。

值得注意的是，在2018年3月舉行的2017年業(yè)績發(fā)布會上，潘石屹明確表示未來不再出售資產(chǎn)，到2019年6月，公司再次宣布將旗下13宗物業(yè)資產(chǎn)出售，預估總價值78億元。

轉(zhuǎn)型自持物業(yè)營收利潤大幅縮水

SOHO中國成立于1995年，公司已發(fā)展成為北京、上海最大的辦公樓開發(fā)商之一，開發(fā)總面積超過500萬平米。2007年，SOHO中國登錄港交所，公司實現(xiàn)營收70.44億元，一度超過現(xiàn)在的龍頭房企，2012年，公司實現(xiàn)營收153.05億元，提出要在5年內(nèi)超越萬科的宏偉藍圖，成為彼時國內(nèi)最引人矚目的房企。

風頭正足時，選擇了轉(zhuǎn)型，2012年，潘石屹宣布SOHO中國從“銷售”向“自持”物業(yè)轉(zhuǎn)型，將戰(zhàn)略重點放在租賃業(yè)務上，截至目前。共享辦公業(yè)務SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物業(yè)，目前在中國7個城市擁有31個中心，合計超過30，000個工位。

其主要收入來源也從賣樓轉(zhuǎn)為收租。從2014年至2018年，公司租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元，期間租金對公司總營收的貢獻從7%增至100%。2018年報顯示，公司在北京、上海各4個項目，除外灘SOHO出租率為87%之外，其他物業(yè)出租率均在95%以上。

年報顯示，截至2018年末，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率高達96%。其中，前門大街項目出租率連續(xù)兩年達到100%，望京SOHO則貢獻了最多的租金收入，達到3.86億元。

然而，轉(zhuǎn)型7年，SOHO中國逐漸“掉隊”，營收與利潤都出現(xiàn)了“縮水”，從高峰時期的180億元降至如今不到20億元，凈利潤也從百億降到了不足20億元。

2018年半年報不盡人意，資本市場紛紛做出“看空”反應。摩根士丹利更是在報告中表示，SOHO中國中期核心盈利表現(xiàn)差于預期，主要因為上半年毛利率僅76%，低于預期的79%，將其評級由原來的“中性”直接降至“拋售”。

在這期間，公司屢次出售資產(chǎn)回籠資金，也沒能挽救業(yè)績衰退。

欲重回地產(chǎn)業(yè)務拿地

與以往不同的是，潘石屹此次賣資產(chǎn)，或帶有“尋求新的盈利增長點”的考量。對于今年約78億的自持物業(yè)項目出售之后的資金用途，潘石屹回復表示，“下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債。”

財報顯示，截至2018年12月底，SOHO中國銀行借款共計176.94億元、公司債券30.00億元，資產(chǎn)負債率為29.52%。由于上述公司債券已于今年1月到期摘牌，SOHO中國目前的資產(chǎn)負債率應該遠低于29%。2018年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物55.66億元，短期借款9.64億元。

從行業(yè)來看，SOHO中國的負債率水平在高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)里不算什么，公司不存在地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在的債務壓力。但對早已不是地產(chǎn)企業(yè)的SOHO中國不算一個小數(shù)字。而且自持物業(yè)量太大，近年寫字樓租金回報率不高，甲級寫字樓市場遇冷。

“物業(yè)回報率是3%，這在市場上表現(xiàn)已經(jīng)不錯。但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。另外，SOHO中國目前資產(chǎn)太單一，主要都是辦公產(chǎn)品。銷售之后，我們儲備點別的東西挺好。”潘石屹認為。

于是，曾表示“不賣資產(chǎn)”、“不拿地開發(fā)”的潘石屹重回房地產(chǎn)老本行。下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地。

“重新拿地也說明對于開放型的物業(yè)還是看好的，單純只做持有，往往壓力很大，通過開發(fā)和銷售的模式，有助于回籠資金，也利好改善此類企業(yè)的經(jīng)營狀況。若是在好地段進行拿地和開發(fā)，那么也說明其近期資金面還是不錯的，有能力去拿地，同時也體現(xiàn)了企業(yè)在業(yè)務操作上略有調(diào)整。不排除其對于后續(xù)項目銷售模式還是看好的，所以會通過拿地來進行開發(fā)。”嚴躍進認為，SOHO中國未來發(fā)展的機會還是很多的，尤其是在收并購、物業(yè)管理等方面有很多優(yōu)勢。如果單純進入地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)，那么要關注營銷資源不充分等風險和壓力。