曾經(jīng)與富力并稱“華南虎”的廣州粵泰集團股份有限公司(600393.SH，下稱粵泰股份)如今深陷債務違約風波，不得不依靠出售項目資產(chǎn)“續(xù)命”。

6月5日，粵泰股份宣布，擬將旗下位于安徽淮南(樓盤)的公園天鵝灣項目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂，合計對價8.39億元。

長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，粵泰股份從2017年至今的兩年半時間通過已經(jīng)出售項目股權(quán)等方式合計盈利超過20億元。

然而，好景不長，隨著去年7月粵泰股份宣布取消22.9億現(xiàn)金收購李嘉誠江門項目60%股權(quán)的交易，粵泰股份靠出售成熟項目來扭虧難以為繼，同時深陷債務危機。其年報顯示，截至2018年底，逾期借款 29.52 億元。

針對財務狀況及經(jīng)營狀況長江商報發(fā)送采訪函至粵泰股，但截至發(fā)稿之日尚未獲得回復。

凈利潤下滑超七成

“近年，通過整體出售地產(chǎn)項目或者收購已較為成熟的地產(chǎn)項目，已經(jīng)成為公司實現(xiàn)盈利的重要手段。”上交所在對粵泰股份2017年年報問詢函中就如是直言。事實也如此，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，粵泰股份從2017年至今通過出售項目股權(quán)等方式合計盈利超過20億元。

據(jù)了解，2017年粵泰股份轉(zhuǎn)讓淮南天鵝灣(中校區(qū))項目，曾在當年獲得8.311億元的收益;同年，粵泰股份轉(zhuǎn)讓了在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)項目天鵝灣二期中住宅部分共計約2979平方米，總價值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認營業(yè)收入1.53億元，凈利潤2495.45萬元。

進入2018年，粵泰股份先是轉(zhuǎn)讓沈陽安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合同權(quán)利義務及出售債權(quán)以及終止收購沈陽市的沈陽萬盈置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得約12.58億元的收益?；浱┕煞葸€發(fā)布公告稱，公司擬以現(xiàn)金合計22.8億元收購江門市樂活企業(yè)策劃有限公司、廣州市譽坤投資有限公司等交易方持有的碧海銀湖公司合計60%股權(quán)。

據(jù)了解，江門碧海銀湖項目原先是李嘉誠想要打造和記黃埔項目，該項目曾被計劃打造成大型豪華度假旅游住宅小區(qū)，并配備星級酒店、游艇俱樂部、游艇碼頭和商業(yè)設施及社區(qū)配套。據(jù)了解，到2018年4月除了農(nóng)業(yè)生態(tài)園外，其余項目未見進展。項目遲遲未未成形，而這塊地卻水漲船高，最終李嘉誠賣地套現(xiàn)離場。

值得注意的是，長江商報記者發(fā)現(xiàn)，2018年一季度，粵泰股份賬面的貨幣資金不足4億，流動負債近百億，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.19億元，同比下降88.25%。

上述關(guān)聯(lián)交易引起上交所關(guān)注，2018年6月，上交所發(fā)出問詢函直指其“依賴出售項目盈利”，提到粵泰股份能完成業(yè)績承諾，賣項目是重要原因，并要求公司補充披露是否有足夠資金完成相關(guān)交易、是否有具體的資金籌措安排，本次收購是否進一步加劇公司的債務負擔。7月4日，粵泰股份宣布取消22.9億現(xiàn)金收購李嘉誠江門項目60%股權(quán)的交易。

2018年的出售無法抵消虧損。2018年年報顯示，粵泰股份實現(xiàn)營業(yè)收入約32.76億元，同比下降41.52%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約2.9億元，同比下降75.17%，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅228.75萬元，同比下滑近100%。2019年一季度公司實現(xiàn)營業(yè)總收入10億，同比增長11.3%;歸屬于母公司所有者的凈利潤8021.7萬，同比下降50.1%。

逾期借款接近30億元

李嘉誠江門項目取消后，粵泰股份靠出售成熟項目來扭虧難以為繼。

自2018年10月以來，粵泰股份接連爆出債務違約情況。

因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結(jié)，且多處資產(chǎn)被查封，控股股東股權(quán)被輪候凍結(jié)，公司陷入借款糾紛案。

10月26日，粵泰股份公告稱，公司全資子公司廣州旭城實業(yè)有限公司(下稱“廣州旭城”)開發(fā)的廣州榮慶二期房地產(chǎn)項目，雖已封頂，但尚未取得商品房預售證，暫未能進行公開銷售，以致其未能籌集足額資金償還銀行借款。截至公告披露日，廣州旭城與銀行簽訂的房地產(chǎn)借款合同項下金額為3億元的授信業(yè)務現(xiàn)已逾期，逾期金額為2.6億元。作為擔保方的粵泰股份自然也受到牽連，其表示，如被提出訴訟，公司或?qū)⒁袚B帶擔保責任。在上述公告發(fā)布的前一天，因粵泰股份控股股東粵泰控股借款發(fā)生逾期，粵泰股份控股股東之一致行動人持有公司股權(quán)被司法凍結(jié)。

11月14日，粵泰股份公告稱，因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶被凍結(jié)總計11個，合計司法凍結(jié)金額10.16億元，實際凍結(jié)金額442.37萬元，且多處資產(chǎn)被查封。

財報顯示，截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，并涉及較多的訴訟、仲裁事項，部分銀行賬戶、開發(fā)項目、物業(yè)和股權(quán)、債權(quán)等被凍結(jié)或查封，逾期應付利息2.46億元，同時，因逾期有息負債增加較大，2018年粵泰股份的財務費用同比增加37.47%，達2.87億元，與此同時，截至2018年底，粵泰股份短期借款約37.2億元，一年內(nèi)到期的非流動負債高達29.73億元，而截至2018年底其手持現(xiàn)金只有約3.91億元。

粵泰股份試圖通過各種方式緩解緊張的債務。今年4月24日，粵泰宣布獲得北方國際信托提供63億授信融資，合作期限不超過5年，年融資成本不低于11.2%?；浱┕煞荼硎?，公司2018年度未分配利潤累積滾存至下一年度，以滿足公司一般營運資金和未來利潤分配的需求，同時用于償還公司的債務。

中國指數(shù)研究院指出，未來隨著償債壓力的加大，保持充足的現(xiàn)金流成為關(guān)乎生存的關(guān)鍵因素。隨著房地產(chǎn)債券到期高峰到來，房企務必關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風險，應更加重視現(xiàn)金流管理，以加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。

實控人收證監(jiān)局警示函

值得關(guān)注的是，粵泰股份的控股股東目前也同樣處于風口浪尖。

2018年，6月20日，粵泰股份曾披露一份增持公告，公司實際控制人楊樹坪計劃通過公司控股股東廣州粵泰控股集團或其一致行動人，自6月21日起未來9個月內(nèi)增持，累計出資不低于4億元，且不超過10億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，此間粵泰股份股價從6月20日的開盤價4.11元/股附近，一路下跌，并在當年10月19日最低下探1.83元/股。

但截至11月3日，增持沒有絲毫進展，原因是自6月21日至今，粵泰股份股價的持續(xù)下跌導致楊樹坪及粵泰控股需持續(xù)對質(zhì)押股份提供現(xiàn)金和其他資產(chǎn)進行補充增信，加上融資受阻，楊樹坪及粵泰控股未能按照原資金計劃安排籌集到相應的增持資金。

2019年4月11日，粵泰股份發(fā)布公告稱，公司及公司實際控制人楊樹坪于2019年4月9日收到了廣東證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書《關(guān)于對楊樹坪采取出具警示函的決定》。

業(yè)內(nèi)認為，粵泰股份實控人楊樹坪收到廣東證監(jiān)局下發(fā)的警示函和其涉及的最高10億元的“忽悠式增持”密切相關(guān)。

不久前，加加食品(002650.SZ)也被曝出“忽悠式增持”，擬增持不超過2億元，同樣一股未買，直至增持計劃取消。

據(jù)了解，楊樹坪增持計劃未實施的原因在于所需資金未及時到位或者資本市場情況發(fā)生變化等因素。

四處受困的粵泰股份布局養(yǎng)老地產(chǎn)希望為公司帶來新的利潤增長點，2018年4月12日，粵泰股份宣布與關(guān)聯(lián)方共同出資設立湖南粵泰仙嶺湖文化旅游發(fā)展有限公司。公告顯示，粵泰仙嶺湖注冊資本擬為1億元整，粵泰股份出資0.7億元，占比70%，廣州樺熵投資有限公司出資0.2億元，占比20%，粵泰股份關(guān)聯(lián)方廣州億城安璟投資出資0.1億元，占比10%?；浱┫蓭X湖的成立是粵泰股份布局養(yǎng)老地產(chǎn)的重要一步，公司未來有望介入養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老院的經(jīng)營管理和康復醫(yī)療行業(yè)。

業(yè)內(nèi)認為，作為廣州本地地產(chǎn)企業(yè)，粵泰股份擁有豐富的地產(chǎn)資源和開發(fā)經(jīng)驗，公司在介入養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務后，有望大展身手，為公司帶來新的利潤增長點。