曾經(jīng)與富力并稱(chēng)“華南虎”的廣州粵泰集團(tuán)股份有限公司(600393.SH，下稱(chēng)粵泰股份)如今深陷債務(wù)違約風(fēng)波，不得不依靠出售項(xiàng)目資產(chǎn)“續(xù)命”。

6月5日，粵泰股份宣布，擬將旗下位于安徽淮南(樓盤(pán))的公園天鵝灣項(xiàng)目80%股權(quán)和淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂，合計(jì)對(duì)價(jià)8.39億元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，粵泰股份從2017年至今的兩年半時(shí)間通過(guò)已經(jīng)出售項(xiàng)目股權(quán)等方式合計(jì)盈利超過(guò)20億元。

然而，好景不長(zhǎng)，隨著去年7月粵泰股份宣布取消22.9億現(xiàn)金收購(gòu)李嘉誠(chéng)江門(mén)項(xiàng)目60%股權(quán)的交易，粵泰股份靠出售成熟項(xiàng)目來(lái)扭虧難以為繼，同時(shí)深陷債務(wù)危機(jī)。其年報(bào)顯示，截至2018年底，逾期借款 29.52 億元。

針對(duì)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)狀況長(zhǎng)江商報(bào)發(fā)送采訪(fǎng)函至粵泰股，但截至發(fā)稿之日尚未獲得回復(fù)。

凈利潤(rùn)下滑超七成

“近年，通過(guò)整體出售地產(chǎn)項(xiàng)目或者收購(gòu)已較為成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)成為公司實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段。”上交所在對(duì)粵泰股份2017年年報(bào)問(wèn)詢(xún)函中就如是直言。事實(shí)也如此，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，粵泰股份從2017年至今通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)等方式合計(jì)盈利超過(guò)20億元。

據(jù)了解，2017年粵泰股份轉(zhuǎn)讓淮南天鵝灣(中校區(qū))項(xiàng)目，曾在當(dāng)年獲得8.311億元的收益;同年，粵泰股份轉(zhuǎn)讓了在廣州開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目天鵝灣二期中住宅部分共計(jì)約2979平方米，總價(jià)值為1.74億元。最終，該筆交易在粵泰股份2017年度確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入1.53億元，凈利潤(rùn)2495.45萬(wàn)元。

進(jìn)入2018年，粵泰股份先是轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)安泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的合同權(quán)利義務(wù)及出售債權(quán)以及終止收購(gòu)沈陽(yáng)市的沈陽(yáng)萬(wàn)盈置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得約12.58億元的收益。粵泰股份還發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬以現(xiàn)金合計(jì)22.8億元收購(gòu)江門(mén)市樂(lè)活企業(yè)策劃有限公司、廣州市譽(yù)坤投資有限公司等交易方持有的碧海銀湖公司合計(jì)60%股權(quán)。

據(jù)了解，江門(mén)碧海銀湖項(xiàng)目原先是李嘉誠(chéng)想要打造和記黃埔項(xiàng)目，該項(xiàng)目曾被計(jì)劃打造成大型豪華度假旅游住宅小區(qū)，并配備星級(jí)酒店、游艇俱樂(lè)部、游艇碼頭和商業(yè)設(shè)施及社區(qū)配套。據(jù)了解，到2018年4月除了農(nóng)業(yè)生態(tài)園外，其余項(xiàng)目未見(jiàn)進(jìn)展。項(xiàng)目遲遲未未成形，而這塊地卻水漲船高，最終李嘉誠(chéng)賣(mài)地套現(xiàn)離場(chǎng)。

值得注意的是，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，2018年一季度，粵泰股份賬面的貨幣資金不足4億，流動(dòng)負(fù)債近百億，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1.19億元，同比下降88.25%。

上述關(guān)聯(lián)交易引起上交所關(guān)注，2018年6月，上交所發(fā)出問(wèn)詢(xún)函直指其“依賴(lài)出售項(xiàng)目盈利”，提到粵泰股份能完成業(yè)績(jī)承諾，賣(mài)項(xiàng)目是重要原因，并要求公司補(bǔ)充披露是否有足夠資金完成相關(guān)交易、是否有具體的資金籌措安排，本次收購(gòu)是否進(jìn)一步加劇公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)。7月4日，粵泰股份宣布取消22.9億現(xiàn)金收購(gòu)李嘉誠(chéng)江門(mén)項(xiàng)目60%股權(quán)的交易。

2018年的出售無(wú)法抵消虧損。2018年年報(bào)顯示，粵泰股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約32.76億元，同比下降41.52%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約2.9億元，同比下降75.17%，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)僅228.75萬(wàn)元，同比下滑近100%。2019年一季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入10億，同比增長(zhǎng)11.3%;歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)8021.7萬(wàn)，同比下降50.1%。

逾期借款接近30億元

李嘉誠(chéng)江門(mén)項(xiàng)目取消后，粵泰股份靠出售成熟項(xiàng)目來(lái)扭虧難以為繼。

自2018年10月以來(lái)，粵泰股份接連爆出債務(wù)違約情況。

因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶(hù)被凍結(jié)，且多處資產(chǎn)被查封，控股股東股權(quán)被輪候凍結(jié)，公司陷入借款糾紛案。

10月26日，粵泰股份公告稱(chēng)，公司全資子公司廣州旭城實(shí)業(yè)有限公司(下稱(chēng)“廣州旭城”)開(kāi)發(fā)的廣州榮慶二期房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖已封頂，但尚未取得商品房預(yù)售證，暫未能進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售，以致其未能籌集足額資金償還銀行借款。截至公告披露日，廣州旭城與銀行簽訂的房地產(chǎn)借款合同項(xiàng)下金額為3億元的授信業(yè)務(wù)現(xiàn)已逾期，逾期金額為2.6億元。作為擔(dān)保方的粵泰股份自然也受到牽連，其表示，如被提出訴訟，公司或?qū)⒁袚?dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。在上述公告發(fā)布的前一天，因粵泰股份控股股東粵泰控股借款發(fā)生逾期，粵泰股份控股股東之一致行動(dòng)人持有公司股權(quán)被司法凍結(jié)。

11月14日，粵泰股份公告稱(chēng)，因涉及借款糾紛，公司及下屬公司銀行賬戶(hù)被凍結(jié)總計(jì)11個(gè)，合計(jì)司法凍結(jié)金額10.16億元，實(shí)際凍結(jié)金額442.37萬(wàn)元，且多處資產(chǎn)被查封。

財(cái)報(bào)顯示，截至2018年12月31日，粵泰股份逾期借款為29.52億元，并涉及較多的訴訟、仲裁事項(xiàng)，部分銀行賬戶(hù)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、物業(yè)和股權(quán)、債權(quán)等被凍結(jié)或查封，逾期應(yīng)付利息2.46億元，同時(shí)，因逾期有息負(fù)債增加較大，2018年粵泰股份的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加37.47%，達(dá)2.87億元，與此同時(shí)，截至2018年底，粵泰股份短期借款約37.2億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)29.73億元，而截至2018年底其手持現(xiàn)金只有約3.91億元。

粵泰股份試圖通過(guò)各種方式緩解緊張的債務(wù)。今年4月24日，粵泰宣布獲得北方國(guó)際信托提供63億授信融資，合作期限不超過(guò)5年，年融資成本不低于11.2%?；浱┕煞荼硎?，公司2018年度未分配利潤(rùn)累積滾存至下一年度，以滿(mǎn)足公司一般營(yíng)運(yùn)資金和未來(lái)利潤(rùn)分配的需求，同時(shí)用于償還公司的債務(wù)。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，未來(lái)隨著償債壓力的加大，保持充足的現(xiàn)金流成為關(guān)乎生存的關(guān)鍵因素。隨著房地產(chǎn)債券到期高峰到來(lái)，房企務(wù)必關(guān)注房地產(chǎn)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)更加重視現(xiàn)金流管理，以加快銷(xiāo)售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。

實(shí)控人收證監(jiān)局警示函

值得關(guān)注的是，粵泰股份的控股股東目前也同樣處于風(fēng)口浪尖。

2018年，6月20日，粵泰股份曾披露一份增持公告，公司實(shí)際控制人楊樹(shù)坪計(jì)劃通過(guò)公司控股股東廣州粵泰控股集團(tuán)或其一致行動(dòng)人，自6月21日起未來(lái)9個(gè)月內(nèi)增持，累計(jì)出資不低于4億元，且不超過(guò)10億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，此間粵泰股份股價(jià)從6月20日的開(kāi)盤(pán)價(jià)4.11元/股附近，一路下跌，并在當(dāng)年10月19日最低下探1.83元/股。

但截至11月3日，增持沒(méi)有絲毫進(jìn)展，原因是自6月21日至今，粵泰股份股價(jià)的持續(xù)下跌導(dǎo)致楊樹(shù)坪及粵泰控股需持續(xù)對(duì)質(zhì)押股份提供現(xiàn)金和其他資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)充增信，加上融資受阻，楊樹(shù)坪及粵泰控股未能按照原資金計(jì)劃安排籌集到相應(yīng)的增持資金。

2019年4月11日，粵泰股份發(fā)布公告稱(chēng)，公司及公司實(shí)際控制人楊樹(shù)坪于2019年4月9日收到了廣東證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書(shū)《關(guān)于對(duì)楊樹(shù)坪采取出具警示函的決定》。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，粵泰股份實(shí)控人楊樹(shù)坪收到廣東證監(jiān)局下發(fā)的警示函和其涉及的最高10億元的“忽悠式增持”密切相關(guān)。

不久前，加加食品(002650.SZ)也被曝出“忽悠式增持”，擬增持不超過(guò)2億元，同樣一股未買(mǎi)，直至增持計(jì)劃取消。

據(jù)了解，楊樹(shù)坪增持計(jì)劃未實(shí)施的原因在于所需資金未及時(shí)到位或者資本市場(chǎng)情況發(fā)生變化等因素。

四處受困的粵泰股份布局養(yǎng)老地產(chǎn)希望為公司帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，2018年4月12日，粵泰股份宣布與關(guān)聯(lián)方共同出資設(shè)立湖南粵泰仙嶺湖文化旅游發(fā)展有限公司。公告顯示，粵泰仙嶺湖注冊(cè)資本擬為1億元整，粵泰股份出資0.7億元，占比70%，廣州樺熵投資有限公司出資0.2億元，占比20%，粵泰股份關(guān)聯(lián)方廣州億城安璟投資出資0.1億元，占比10%。粵泰仙嶺湖的成立是粵泰股份布局養(yǎng)老地產(chǎn)的重要一步，公司未來(lái)有望介入養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)管理和康復(fù)醫(yī)療行業(yè)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，作為廣州本地地產(chǎn)企業(yè)，粵泰股份擁有豐富的地產(chǎn)資源和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司在介入養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)后，有望大展身手，為公司帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。