奧山控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“奧山控股”)近期在港交所重新遞交招股說(shuō)明書(shū)，這意味著該公司IPO進(jìn)程正在提速。

公開(kāi)資料顯示，奧山控股的總部位于湖北，主要業(yè)務(wù)是住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)。據(jù)了解，奧山控股從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)已超過(guò)16年，但銷售規(guī)模在業(yè)內(nèi)處于頗低水平。招股書(shū)顯示，2016-2018年，奧山控股物業(yè)銷售金額分別為12.39億元、14.51億元和17.8億元;而與其同年成立的融創(chuàng)中國(guó)，2018年銷售金額已接近5000億元，路勁地產(chǎn)也已超過(guò)了300億元。

奧山控股2016-2018年物業(yè)銷售額(數(shù)據(jù)來(lái)源：招股書(shū))

截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計(jì)有25個(gè)項(xiàng)目，包括由附屬公司開(kāi)發(fā)的24個(gè)項(xiàng)目及由聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的1個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)占總土地儲(chǔ)備的估計(jì)總建筑面積約為340萬(wàn)平。

不過(guò)，奧山控股目前的土地儲(chǔ)備約83.8%位于湖北，鮮有一線城市項(xiàng)目。有房地產(chǎn)專家在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“隨著全國(guó)性知名房企業(yè)務(wù)逐漸向二三線城市下沉，奧山控股湖北市場(chǎng)份額或遭到侵蝕，同時(shí)，這些城市還面臨著人口流入問(wèn)題以及政策壓力。”

冰雪運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)業(yè)務(wù)收入占比不足1%

除住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)外，奧山控股還涉及了冰雪運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)業(yè)務(wù)。不過(guò)，單純從收入來(lái)看，該業(yè)務(wù)對(duì)奧山控股的貢獻(xiàn)微乎甚微。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，奧山控股冰雪運(yùn)營(yíng)及娛樂(lè)業(yè)務(wù)的收入分別為225.5萬(wàn)元、868.4萬(wàn)元和295.4萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為0.2%、0.6%和0.1%。

收入的不理想并沒(méi)有影響奧山控股的信心。招股書(shū)顯示，奧山控股計(jì)劃將此次IPO募集來(lái)的部分資金，投向位于奧山國(guó)際冰雪運(yùn)動(dòng)旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目。奧山控股認(rèn)為，冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂(lè)業(yè)務(wù)為公司增加了從地方政府競(jìng)拍土地儲(chǔ)備時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)力。

有市場(chǎng)人士提出質(zhì)疑，奧山控股大力發(fā)展冰雪運(yùn)動(dòng)，是否僅為提高土拍競(jìng)爭(zhēng)力而造的噱頭?中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者致電致函奧山控股，但截至發(fā)稿時(shí)未得到回復(fù)。

凈資本負(fù)債率接近300%

奧山控股通過(guò)此次IPO募集的資金，還有一部分將用于償還若干現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款。招股書(shū)顯示，2016-2018年末，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元;平均實(shí)際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%;而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)目前的平均融資成本約為7%左右，大型國(guó)企方面的融資成本更是低至5%。此外，奧山控股期末凈資本負(fù)債率分別為316.5%、568.9%和283.1%。

與負(fù)債激增不同的是，奧山控股賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物價(jià)值呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2018年底這個(gè)數(shù)據(jù)為5.5億元，與2017年底的11.49億元減少了5.99億元。

上述房地產(chǎn)專家告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“從種種數(shù)據(jù)來(lái)看，奧山控股采用了極高的資本杠桿去撬動(dòng)規(guī)模，財(cái)務(wù)安全和資金問(wèn)題凸顯，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，壓力便會(huì)成倍增加。”如果以總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)方式估算，奧山控股杠桿率目前達(dá)到了9.1，而一向在市場(chǎng)上以激進(jìn)著稱的融信中國(guó)也僅為5.7。

曾進(jìn)行11億元不合規(guī)票據(jù)融資

招股書(shū)顯示，奧山控股曾進(jìn)行過(guò)不合規(guī)的票據(jù)融資，涉及金額11億元。招股書(shū)顯示，奧山控股及若干關(guān)聯(lián)人士(統(tǒng)稱“出票人”)曾與兩家中國(guó)商業(yè)銀行(統(tǒng)稱“票據(jù)簽發(fā)行”)訂立票據(jù)融資安排，票據(jù)簽發(fā)行同意以銀行承兌匯票的形式提供出票人信貸額度。出票人在沒(méi)有實(shí)際基礎(chǔ)交易情況下，將予發(fā)行的銀行承兌匯票面值的40%至100%存入各票據(jù)簽發(fā)行，作為票據(jù)簽發(fā)行簽發(fā)銀行承兌匯票的條件。而銀行承兌匯票收款人，包括奧山控股的附屬公司、關(guān)聯(lián)人士及若干獨(dú)立第三方。

奧山控股及若干關(guān)聯(lián)人士將此類銀行承兌匯票交付予收款人，收款人將此等銀行承兌匯票出示給商業(yè)銀行或由商業(yè)銀行(承兌人)指定的獨(dú)立第三方進(jìn)行貼現(xiàn)。經(jīng)扣除貼現(xiàn)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)后，收款人獲得等價(jià)于銀行承兌匯票面值的現(xiàn)金。據(jù)招股書(shū)透露，倘若收款人為獨(dú)立第三方，將向奧山控劃撥有關(guān)現(xiàn)金。

奧山控股表示，公司已經(jīng)于2016年11月停止了此類票據(jù)融資，并在2016年11月30日前，向相關(guān)票據(jù)簽發(fā)行償還了銀行承兌匯票的所有相關(guān)款項(xiàng)，并未因此等不合規(guī)行為而受到任何政府部門(mén)的處罰。

資金頗為緊張的奧山控股，旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量似乎也沒(méi)有得到保障。有網(wǎng)友還在安居客平臺(tái)上發(fā)文稱：“奧山的房子質(zhì)量很差，建議不要買他們的房子。”另?yè)?jù)《武漢熱線房產(chǎn)網(wǎng)》報(bào)道，位于武漢的光谷澎湃城奧山府去年遭到了業(yè)主的多次維權(quán)。據(jù)業(yè)主反映，該項(xiàng)目在前期進(jìn)行虛假宣傳，并陡降裝修標(biāo)準(zhǔn)。隨后，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商向全體奧山府業(yè)主致歉，表示將針對(duì)合同不合理問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整。