房地產(chǎn)企業(yè)海倫堡中國控股有限公司(以下簡稱“海倫堡”)近期在港交所重新遞交了招股說明書。

公開資料顯示，海倫堡1998年在廣東成立，目前的主要業(yè)務是開發(fā)住宅物業(yè)，以及少量的商業(yè)物業(yè)和創(chuàng)意科技園。截至2019年1月31日，海倫堡在全國擁有122個項目，土地儲備總量約2370萬平方米。

作為一家經(jīng)營超過20年的廣州老牌房企，海倫堡在合約銷售方面交出的最好年度成績?yōu)?60億元，而同樣上世紀90年代在廣東成立的富力地產(chǎn)和碧桂園，則早已分別于2007年和2005年在港股上市，且每年合約銷售金額已過千億。

海倫堡為何“起了個大早，卻趕了個晚集”?市場普遍將此歸因于海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒對房地產(chǎn)市場的誤判。中國網(wǎng)財經(jīng)記者致電海倫堡，試圖對此做進一步的了解，公司相關人員表示會將記者的采訪需求轉(zhuǎn)達給品牌部，但截至發(fā)稿未收到任何回復。

2018年銷售目標完成率72%

2014年，海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒對外宣稱“不看好房地產(chǎn)行業(yè)，未來受多種因素制約，行業(yè)已進入困難階段”。然而他沒有想到的是，接下來三年，中國房地產(chǎn)市場量價齊升。與多家房企紛紛高杠桿、高周轉(zhuǎn)不同，此時海倫堡的擴張已轉(zhuǎn)向?qū)徤?，公司不僅放棄了高端定位，拿地也轉(zhuǎn)向了價位較低的二、三線城市。

2015年，錯判了大勢的海倫堡房地產(chǎn)銷售不足百億元。其后的2016年-2018年，海倫堡合約銷售額分別為156.53億元、248.88億元和359.72億元。值得一提的是，海倫堡2018年定下的銷售目標是500億元，也就是說，公司2018年銷售目標完成率僅為72%。

海倫堡2016年以來合約銷售額數(shù)據(jù)一覽 來源：招股說明書

海倫堡相關負責人此前曾對媒體透露，2016年開始海倫堡啟動戰(zhàn)略升級，通過產(chǎn)融結合、多輪并進的方式實現(xiàn)企業(yè)的快速規(guī)模化，沖刺三年千億的業(yè)績目標。至于目標規(guī)模提速的原因，主要是行業(yè)集中度越來越高，規(guī)模是基本的指標，綜合考慮資本市場融資、行業(yè)排名的影響力、生存空間等因素，百強以外的房企很難拓展資源。

三年時間將過去，海倫堡2019年銷售能破千億嗎?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“2018年海倫堡銷售表現(xiàn)一般，規(guī)模非常小，僅從這個角度來看，2019年想破千億是非常困難的”。招股書顯示，海倫堡2019年一季度合約銷售額僅為59.1億元。

嚴躍進告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“海倫堡對華南市場過于專注，很容易受華南市場較多的競爭和管控影響。而在全國市場項目布局和營銷方面，其缺乏尋找黑馬類型城市的能力和進行高周轉(zhuǎn)運營的能力。”

凈資產(chǎn)負債比率達134%

銷售規(guī)模的壯大助力海倫堡業(yè)績節(jié)節(jié)攀升。招股書顯示，2016-2018年，海倫堡總收益分別為142.28億元、143.56億元和175.18億元，同期溢利28.98億元、19.8億元和22.6億元。

不過，財務壓力也隨之而來。招股書顯示，2016-2018年末，海倫堡凈資產(chǎn)負債比率分別為69.4%、83.4%和133.7%;未償還的借款總額分別為128.74億元、205.04億元和283.08億元，而同期公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為24.69億元、45.96億元和47.78億元。

資料來源：海倫堡招股說明書

中國網(wǎng)財經(jīng)記者還注意到，海倫堡的融資成本也在不斷提高。截至2018年12月31日，海倫堡借款總額的加權平均實際利率為8.8%，與2017年底的7.9%相比大幅增加。

一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)分析師告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“對于海倫堡這樣的中小房企來說，目前面臨著銀行融資渠道難、發(fā)債利率高企等困境，在規(guī)模擴張及債務風險的壓力下，赴港上市融資可以說是迫于‘燃眉之急’不得已的選擇。”

嚴躍進也認為,房地產(chǎn)企業(yè)如果規(guī)模太小，往往限制了未來的發(fā)展，后續(xù)此類企業(yè)若是可以上市，那么通常可以帶來更多市場投資機會，尤其是融資渠道會開拓，這將利好企業(yè)拿地。海倫堡在招股書中提到，此次IPO所募資金將用于擴張收并購、開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)以及一般營運資金三大用途。

不過，中國網(wǎng)財經(jīng)記者梳理了去年赴港上市的幾家房地產(chǎn)企業(yè)情況，其融資成績并不是很理想。以去年10月上市的大發(fā)地產(chǎn)為例，公司上市前一天發(fā)布的公告顯示，其發(fā)售的2億股股份中，僅獲約32%認購。

2016年以來發(fā)生85起不合規(guī)事件

對于海倫堡而言，由于報告期內(nèi)發(fā)生了多個不合規(guī)事件，赴港上市能否成功還是個未知數(shù)。

招股書顯示，自2016年以來，海倫堡共發(fā)生了85起不合規(guī)事件，涉及43家子公司。其中，10家項目公司在取得所需的許可證前，就已開始違規(guī)開發(fā);有10家項目公司未能遵守有關建筑工程施工許可證規(guī)定;8家項目公司未能遵守有關建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定。

此外，海倫堡還存在未替其若干雇員繳納足夠的社保及住房公積金等不合規(guī)事項。

資料來源：海倫堡招股說明書

湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳網(wǎng)站發(fā)布通報顯示，2018年6月29日，海倫堡武漢青山區(qū)海倫國際三期工程發(fā)生一起高處墜落事故，死亡1人;今年2月20日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站發(fā)布的通報顯示，海倫堡旗下成都天府新區(qū)海倫春天三區(qū)項目因裸土未覆蓋，門口未有沖洗設施等問題，出現(xiàn)在該通報批評名單之中。

嚴躍進表示：“海倫堡上述違規(guī)操作，部分可能是具體經(jīng)營中出現(xiàn)的問題，但很容易被放大，尤其是樓盤方面的維權和糾紛、建筑工程等問題。企業(yè)應該引起重視，讓投資者更加踏實。”

上述地產(chǎn)分析師也告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“隨著誠信管理體系的不斷完善，開發(fā)商違法違規(guī)行為將形成信用‘污點’，一直跟隨著后續(xù)經(jīng)營。這也會對其品牌形成影響，與企業(yè)的銀行授信評級，以及貸款支持力度也將直接掛鉤。”