春光燦爛的日子還沒(méi)真正到來(lái)，但困擾萬(wàn)科的2018年已然過(guò)去，一切看上去并沒(méi)有想象中的嚴(yán)峻。

萬(wàn)科交出的2018年成績(jī)單顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)337.7億元，同比分別增長(zhǎng)22.6%和20.4%。

不過(guò)收入和利潤(rùn)自此前年度結(jié)算，體現(xiàn)萬(wàn)科2018年最直接經(jīng)營(yíng)狀況的是合同銷(xiāo)售金額。該數(shù)據(jù)為6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%，只略高于全行業(yè)12.2%的增速。

萬(wàn)科自身定位的轉(zhuǎn)變，對(duì)行業(yè)前景的判斷，轉(zhuǎn)型及對(duì)新業(yè)務(wù)的探索、審慎原則，仍在主導(dǎo)這家巨頭的前進(jìn)方向。正因如此，盡管目標(biāo)堅(jiān)定，但在銷(xiāo)售競(jìng)賽中，與碧恒(碧桂園、恒大)相比，萬(wàn)科的身影略顯踟躕和凝重。

從“活下去”到收斂聚焦，萬(wàn)科傳導(dǎo)出的種種信息顯示，其對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型探索思考到了高潮。而董事會(huì)主席郁亮在3月26日舉行的業(yè)績(jī)推介會(huì)上否認(rèn)放棄轉(zhuǎn)型，但修剪枝丫是確定的。

郁亮說(shuō)萬(wàn)科的對(duì)手是自己，但與自己的戰(zhàn)斗，永遠(yuǎn)是最壯觀的。在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跑輸了上一輪牛市之后，“基本盤(pán)”成為萬(wàn)科2019年最重要的詞匯。

基本盤(pán)的邏輯

萬(wàn)科2018年全年的銷(xiāo)售金額，在上半年已見(jiàn)端倪。

2018年上半年，萬(wàn)科的合同銷(xiāo)售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。到了下半年，這個(gè)情況總算有所好轉(zhuǎn)，全年合同銷(xiāo)售金額為6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%，追上全行業(yè)12.2%的增速。

雖說(shuō)萬(wàn)科規(guī)?；鶖?shù)龐大，增速有限可以理解，然而，這樣的增長(zhǎng)水平無(wú)論是放在Top3 還是Top10的同行增長(zhǎng)數(shù)據(jù)中，并不樂(lè)觀。

萬(wàn)科失去規(guī)模一哥之位，固然有碧恒崛起之因，焉知不是自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的結(jié)果。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)組成萬(wàn)科的業(yè)務(wù)總盤(pán)子。

萬(wàn)科的壓力來(lái)自行業(yè)對(duì)比，也來(lái)自自身。半年報(bào)發(fā)布后不久，2018年秋季，萬(wàn)科在內(nèi)部便發(fā)出“活下去”的警示。2018年結(jié)束，萬(wàn)科全年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)優(yōu)于上半年，但如上所述，依然不夠。

萬(wàn)科在2018年年報(bào)的《致股東》信中道出其對(duì)于行業(yè)前景的判斷，以及對(duì)自身轉(zhuǎn)型的認(rèn)識(shí)與調(diào)整。萬(wàn)科指出，行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)受“少子化”、“老齡化”的人口問(wèn)題所影響，這樣的白銀時(shí)代危與機(jī)并存，萬(wàn)科認(rèn)為轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

然而轉(zhuǎn)型絕非易事，至少需要建立六個(gè)千億級(jí)業(yè)務(wù)，才能再造一個(gè)今天的萬(wàn)科。從行業(yè)空間來(lái)看，幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣客單價(jià)以百萬(wàn)計(jì)，而且可以依托標(biāo)準(zhǔn)化快速?gòu)?fù)制的實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)。

有人說(shuō)這紙《致股東》信寫(xiě)得極有力，但實(shí)際上郁亮在2018年底的2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上對(duì)轉(zhuǎn)型的思考更為誠(chéng)懇徹底。

郁亮表示，過(guò)去3年，萬(wàn)科放棄了規(guī)模第一，換回今天的戰(zhàn)略布局主動(dòng)。如果當(dāng)初沒(méi)有收斂聚焦，進(jìn)入的是200~300個(gè)城市，而非現(xiàn)在70~80個(gè)主要城市的話，我們不一定會(huì)丟掉銷(xiāo)售老大的位置，但今天面對(duì)的困難和壓力就會(huì)大很多。

然而郁亮也清楚，中國(guó)的城市化仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍有空間，從過(guò)去、現(xiàn)在，到未來(lái)10年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬(wàn)科的基本盤(pán)，它支持著未來(lái)10年萬(wàn)科主要的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

這便是萬(wàn)科將“基本盤(pán)”定為年度最重要詞匯的背景和邏輯。萬(wàn)科集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為基本盤(pán)，從此來(lái)看，2019年萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額表現(xiàn)理應(yīng)更為進(jìn)取。

這也容易被誤會(huì)，萬(wàn)科放棄對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的探索和轉(zhuǎn)型。3月26日，郁亮在推介會(huì)上表示，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的決心從來(lái)沒(méi)有改變過(guò)。“鞏固基本盤(pán)，不等于放棄轉(zhuǎn)型，放棄多元化業(yè)務(wù)。收斂聚焦不是砍樹(shù)，是修剪枝葉，是一個(gè)階段的總結(jié)。”

第一財(cái)經(jīng)了解到，多元化業(yè)務(wù)同樣有各自的基本盤(pán)，譬如萬(wàn)科物業(yè)的基本盤(pán)就是住區(qū)物業(yè)服務(wù)，長(zhǎng)租公寓和商業(yè)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)就是提升已獲取項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

創(chuàng)新業(yè)務(wù)收入仍無(wú)起色

跟當(dāng)期銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度有限的合同銷(xiāo)售金額相比，萬(wàn)科2018年的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)相對(duì)更出色。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)都有近兩成的增長(zhǎng)，這也可從中窺見(jiàn)萬(wàn)科創(chuàng)新業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)成果。

2018年度，萬(wàn)科2976.8億元總收入，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入為2846.2億元，占比95.6%，物業(yè)服務(wù)收入為97.9億元，占比3.2%。

2018年年報(bào)中，萬(wàn)科非住宅業(yè)務(wù)的亮點(diǎn)在物業(yè)板塊。盡管放在萬(wàn)科的大盤(pán)子中看，物業(yè)收入微不足道，但卻是萬(wàn)科新業(yè)務(wù)中最快接近百億收入的頭馬。

2018年萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)33%;在2018年新增簽約收入中，住宅業(yè)務(wù)占比65%，非住宅業(yè)務(wù)占比35%。

除了物業(yè)之外，郁亮對(duì)萬(wàn)科其他新業(yè)務(wù)的表現(xiàn)并不滿意。郁亮在集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上指出，新動(dòng)能業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡，雖物業(yè)事業(yè)部表現(xiàn)優(yōu)秀，但是其他新業(yè)務(wù)或多或少存在著前景不明、模式不清、目標(biāo)模糊、管理粗放、隊(duì)伍龐大、組織復(fù)雜、結(jié)構(gòu)混亂等問(wèn)題。

截至目前，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿癖硎荆?019年長(zhǎng)租公寓的開(kāi)業(yè)數(shù)會(huì)增加到10萬(wàn)間。

譬如物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方面，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流經(jīng)過(guò)近四年發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物流服務(wù)商。截至目前，萬(wàn)緯物流已累計(jì)獲取項(xiàng)目124個(gè)，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬(wàn)平方米，平均出租率為96%。萬(wàn)緯物流還收購(gòu)了太古冷鏈物流，萬(wàn)科還是普洛斯的第一大股東。

截至2018年底，萬(wàn)科已在超過(guò)20個(gè)城市開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，管理面積合計(jì)約700萬(wàn)平方米;成功中標(biāo)北京2022年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)延慶賽區(qū)PPP項(xiàng)目。

萬(wàn)科的創(chuàng)新業(yè)務(wù)與很多第一、第二有關(guān)，然而提起收入，還是囊中羞澀的模樣。結(jié)果顯示，囊括除物業(yè)外其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“其他業(yè)務(wù)”總收入僅有32.7億元，占比1.2%。與2017年的27.57億元相比，增幅依然有限。

郁亮回應(yīng)，“指望新業(yè)務(wù)賺大錢(qián)，是癡心妄想，我們未來(lái)賺小錢(qián)。大家不要用收入利潤(rùn)來(lái)想這個(gè)事情，只有萬(wàn)科基本盤(pán)鞏固，才能在轉(zhuǎn)型路上更堅(jiān)定。”

萬(wàn)科轉(zhuǎn)型，必然要付出代價(jià)，除了失去銷(xiāo)售老大的地位，對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的投入，也帶來(lái)企業(yè)現(xiàn)金流的影響。

數(shù)據(jù)顯示，2018年度萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為336.18億元，比2017年的823.22億元，減少59.16%。投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在2017年-516億元的基礎(chǔ)上，再下滑30.52%至-673.6億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同樣下滑，跌幅為18.94%，降至447.9億元。

值得肯定的是，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)水平依然穩(wěn)健。截至2018年底，萬(wàn)科持有貨幣資金1884.2億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債的總和931.8億元;凈負(fù)債率為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

萬(wàn)科的收斂聚焦是長(zhǎng)期的，但其對(duì)商業(yè)邏輯的檢驗(yàn)結(jié)果也許不需等待太久。2018年過(guò)去，一切都結(jié)束了，一切都將開(kāi)始。