導(dǎo)讀

由于萬科的龍頭效應(yīng)，類似廈門萬科的退房方案，會(huì)帶來不好的示范效應(yīng)，令降價(jià)產(chǎn)生的糾紛更加復(fù)雜。

“活下去”的口號(hào)剛喊完，萬科又因降價(jià)后“補(bǔ)償”、“退房”引發(fā)關(guān)注。

10月10日，位于廈門的萬科白鷺郡，在降價(jià)后迅速給出前期業(yè)主兩種解決方案，因取消溫泉入戶，萬科愿補(bǔ)償業(yè)主20萬元或解除合同，也就是退房。

國(guó)慶前后，不少大型開發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)展開了降價(jià)促銷，但類似萬科如此干脆利索讓前期業(yè)主退房的很少見，此舉也引發(fā)不少爭(zhēng)議。

2008年以來，每當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下行，便會(huì)隨之出現(xiàn)前期買房的業(yè)主“維權(quán)”糾紛，這也成為樓市進(jìn)入下行周期的信號(hào)。

面對(duì)前期業(yè)主因后期房源降價(jià)“維權(quán)”，房企該何去何從?多名業(yè)內(nèi)人士和律師指出，純因降價(jià)索賠、退房毫無法律根據(jù)，這類行為明顯屬于違約;而房企選擇給業(yè)主補(bǔ)償，則是企業(yè)的自主權(quán)利，是企業(yè)維護(hù)品牌形象、客戶關(guān)系的體現(xiàn)。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于萬科的龍頭效應(yīng)，類似廈門萬科的退房方案，會(huì)帶來不好的示范效應(yīng)，令降價(jià)產(chǎn)生的糾紛更加復(fù)雜。

萬科的選擇

在經(jīng)歷了三年的持續(xù)上漲后，中國(guó)各地樓市逐漸開始下行。

“今年樓市持續(xù)調(diào)控重壓，信貸收緊，市場(chǎng)自9月開始觀望。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

剛剛過去的九月、國(guó)慶，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象， “金九銀十”不再。廈門、杭州、深圳這些原本房?jī)r(jià)極度堅(jiān)挺的城市，也出現(xiàn)了打折、特價(jià)。

恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)四大巨頭領(lǐng)銜，帶動(dòng)了各地樓盤的降價(jià)風(fēng)潮。國(guó)慶前夕，廈門萬科白鷺郡啟動(dòng)降價(jià)促銷，推出百余套89-110平方米特價(jià)房，相比之前房源，降價(jià)幅度在25%以上。

這引發(fā)了前期業(yè)主的不滿，網(wǎng)傳萬科補(bǔ)償每位業(yè)主100萬，涉資1億。

10月10日，廈門萬科回應(yīng)稱，因項(xiàng)目購房合同中的溫泉入戶實(shí)際操作難以實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)品發(fā)生變更。公司愿補(bǔ)償前期業(yè)主20萬元，或可選擇解約。

從此次廈門項(xiàng)目的處理方案來看，與以往單純因?yàn)榻祪r(jià)要求補(bǔ)償、退房不同的是，萬科首先承認(rèn)自己的產(chǎn)品出現(xiàn)了瑕疵，這是可以退房的理由。

萬科的處理方式并不是個(gè)案。泰禾的合肥院子在降價(jià)后，老業(yè)主可以退房來重新購置促銷房源，但需支付全款;杭州新希望未來海岸同意一期業(yè)主退房，不收取任何違約金;長(zhǎng)沙湘熙水郡也給出回應(yīng)，業(yè)主可自愿退房。

多位開發(fā)商人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，9月份以來市場(chǎng)陷入低迷，各家房企紛紛打折促銷，隨行就市，但讓人頭疼的是一降價(jià)就怕前期業(yè)主來“鬧”。

“降價(jià)就鬧明顯不符合契約精神，在房?jī)r(jià)上漲過程中，購房者并未平分利潤(rùn)給開發(fā)商，房?jī)r(jià)降了也不應(yīng)要求開發(fā)商退差價(jià)。”張大偉指出，這波降價(jià)潮以及由此引發(fā)的糾紛不會(huì)很快過去，還有可能持續(xù)。

這是因?yàn)?，過去3年，房?jī)r(jià)全國(guó)上漲，投資投機(jī)需求旺盛，杠桿過高，購房者對(duì)于房?jī)r(jià)下行更加敏感。

加之，過去2年很多開發(fā)商違規(guī)使用了雙合同，在網(wǎng)簽價(jià)格之外，通過裝修車位等分?jǐn)偭舜罅康姆靠?，?018年四季度是收房高峰期，過去因房?jī)r(jià)上漲而掩蓋的各種問題，將在2018年4季度出現(xiàn)井噴。

開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)？

深圳知名房地產(chǎn)律師張茂榮對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“降價(jià)本來是一個(gè)市場(chǎng)行為，樓市的好壞、開發(fā)商如何定價(jià)，第一期和第二期的合同都是相互獨(dú)立的。但是降價(jià)之后，前期的老業(yè)主覺得自己的房子貶值了，首付款都虧了，然后進(jìn)行所謂的維權(quán)，這是沒有法律依據(jù)的。”

他指出，地產(chǎn)商與前期業(yè)主簽訂的合同是合法有效的，開發(fā)商作為賣方，沒有義務(wù)進(jìn)行補(bǔ)償。

但在實(shí)際操作中，開發(fā)商往往會(huì)作出妥協(xié)。

對(duì)此，張茂榮認(rèn)為，從法律而言，開發(fā)商可以選擇放棄一部分權(quán)利，對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，這是一個(gè)民事自主行為，不違反法律規(guī)定。

對(duì)于萬科等房企當(dāng)前的退房方案，他認(rèn)為，開發(fā)商可能迫于無奈，為了防止引發(fā)糾紛，割舍了自身的利益對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，這種補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的。

不過，他也指出，萬科作為房企龍頭，選擇降價(jià)有消化庫存、資金回流的考慮，可以理解。但這種行為可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)一系列反應(yīng)，第一，其他購房者，包括不是在萬科購房的業(yè)主，看到萬科都降價(jià)或者補(bǔ)償了，可能引發(fā)這些購房的業(yè)主進(jìn)行效仿，從而進(jìn)行所謂的“維權(quán)”，導(dǎo)致糾紛數(shù)量進(jìn)一步增加。

第二，這種行為對(duì)外釋放了一個(gè)信號(hào)：只有在樓市慘淡的情況下，才會(huì)進(jìn)行降價(jià)，這將進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)的觀望或者明顯的看跌，進(jìn)一步影響樓市低迷化。

張大偉認(rèn)為， 單純因降價(jià)而來的“維權(quán)”行為，容易受到開發(fā)商和相關(guān)部門的妥協(xié)和放任，助長(zhǎng)了購房投機(jī)者的投機(jī)心理。

“龍頭房企選擇降價(jià)就補(bǔ)償，會(huì)導(dǎo)致全行業(yè)效仿，對(duì)于其他開發(fā)商來說，將面臨更大的壓力，大開發(fā)商還好，中小企業(yè)也許只能封盤。”張大偉說。

另有深圳房地產(chǎn)商指出，萬科廈門可退房應(yīng)為個(gè)案，是萬科基于自己產(chǎn)品變更做出的處理方案。

參考過去的2008年、2011年和2014年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，作為龍頭的萬科也是先行者，且對(duì)業(yè)主降價(jià)退房要求態(tài)度強(qiáng)硬。

2008年，萬科在全國(guó)范圍內(nèi)促銷打折，對(duì)于業(yè)主的退房要求，萬科態(tài)度堅(jiān)決稱絕不補(bǔ)償。

2014年，上海萬科悅城價(jià)格跳水，多名前期業(yè)主提出退房，萬科表示，降價(jià)“是作為企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)行為，并未違反法律法規(guī)和任何合同約定。業(yè)主的集體退房申請(qǐng)?jiān)V求無法讓人信服，故不能接受退房要求。”

張大偉指出，對(duì)房地產(chǎn)的買賣雙方而言，購房是一種合約行為，市場(chǎng)機(jī)制需要契約精神來支撐，“房鬧”不應(yīng)該被鼓勵(lì)，想要繼續(xù)享受房地產(chǎn)泡沫和暴利的人們，應(yīng)該意識(shí)到，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。